偶看新闻专业汽车查档微信:摩根士丹利分析师：盯住美国房价做中国股票
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/06/12 07:19:21
“盯住美国房价，做中国股票”。在第五季建行财富论坛上，摩根士丹利亚洲首席策略分析师娄刚如是说。“美国的房价开始涨你就要担心是不是要卖股票了，只要不涨你就不要怕，你还可以接着买股票。但是美国的房价开始涨了，你千万不要以为天下太平了，我们说得过分一点，灾难才刚刚开始。”娄刚称，美国经济是一个信贷经济，中国经济是现金经济。美国人做生意要先做一份漂亮的商业计划书，寻找风险投资，有了风险投资再找银行。目前美国银行均惜贷，若美国房价一涨，美国大型的银行甚至中小银行会迅速展开大规模放贷。如果银行大胆放贷，经济会发生爆发性的增长。美国经济现在是中国的７倍左右，它涨一个百分点等于我们做一年。如果油价涨到１００多美元，中国还没有通胀吗？这时候就会迎来政策真正的紧缩。所以说美国房价一涨，股票就要考虑卖了。
“上半年的通胀只是‘低基数效应’所致，真正的通胀局面暂时还没有形成。”娄刚称，去年上半年，中国经济刚刚走出衰退，目前经济已经恢复。拿一个已经加速的经济和一个衰退的经济比，肯定有通胀。但这种通胀不用太担心，去年下半年经济比较强了，后面是高基数，随着基数变化，国内通胀将会有所缓和。不过，今年年初希腊危机爆发，欧元区经济复苏延后，全球性通胀爆发的时点将会推迟，中国今年通胀走势将呈现高－低－高的“Ｖ”型。若今年底出现的高通胀率，是在去年高基数的基础上产生的，这才是最值得担心的。
娄刚称，今年股票投资不能再盯着政策了。目前经济已转好了，政府天天惦记着通胀、加息，也就是说政策从主动变成了被动，也意味着政策从领先指标变成了滞后指标，不能再把它当成股市的指挥棒。目前中国股市已进入第二个复苏行情，主流复苏会逐渐地淡化，主流复苏主要是房地产、银行、原材料，随着市场对通胀的忧虑，对紧缩的忧虑，这些股票很难有作为，而且这些忧虑只会增加，不会减少。而且，银行、地产是对货币政策环境非常敏感的行业，跑赢大市的概率非常低，对银行和地产板块要实行低配政策。美国房价在三年内经历的第三波下跌潮正在推动着房屋销售的加速，此类背景则迅速带动了中国投资者赴美“抄底”楼市的热情。2010年的假期，在美国留学的吕妍终于在南加州的里河塞（Riverside）全额付款购入一套独立住宅(Single House)。这幢上下两层的房产居住总面积大约有300多平方米，附带一个后院，总价约为41万美元，这个价格按购买时的美元兑人民币汇率约1：6.8计算，还不到280万元人民币。
目前中国人赴美国投资房地产热，大有超出投资移民热的趋势。
“目前美国对于来美投资房地产的外籍投资者并没有特殊限制，但如果需要在美国贷款的话，就必须要有工作签证。”打算在美国长期居住的吕妍告诉记者。她周围的多位同学或他们的亲属近两年都已在美置产或有此计划。“目前整个美国的房地产市场仍是不景气的，房价在下降。尽管并不是每一个地区的房屋销售市场都有相同的反应，但性价比相比国内还是不错的。总价不高，投资或自住都是时机。”2010年一名刘姓华裔富豪一口气收购了美国8000套公寓，成为美国租住公寓楼最大的买家之一。当地媒体曾用《China Flashes Cash in U.S.》（中国人炫富美国）为标题报道此事。据其美国顾问透露，这笔资金全部来自其中国项目，刘在北京等城市拥有数套公寓及多个商业地产项目。但Real Capital Analytics等市场数据分析公司在统计美国房地产的外国投资时，却并未将刘计算在内，因为其公司Standard Portfolios注册地在加州。
而另一家来自中国香港的私募股权公司则重金收购了美国一大宗地产物业。目前赴美国投资房地产热，大有超出投资移民热的趋势。
逢低介入的有利时机
据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据显示，截至2011年1月份，止赎房屋的大量增加已经推动美国二手房屋的平均价格降至15.88万美元，为2002年以来的最低水平。同时，2010年10月份至12月份，美国房屋销售量攀升了22%，创出了美国政府的购房税收抵免政策结束以来的最大三个月销量增幅。
评论认为，美国房屋价格在三年时间内经历的第三波下跌潮正在推动着房屋销售的加速，而且尽管房价仍在继续下跌，希望逢低介入的房地产投资者还是急于在抵押贷款利率上升前出手，这更推动了美国房屋销售速度的增长。 此类背景带动了中国投资者赴美“抄底”楼市的热情，搜房网3月启动的海外购房团报名情况显示，上线两天报名人数已有31人，其中自住和投资需求各半，海外置业首选美国，占比近八成。比莉·王（Baylee Wang）在美国从事房产经纪逾7年，拥有合作的房产经纪公司及自己的投资公司。她告诉记者，近两年，确实有越来越多的中国投资者赴美投资房产。但主要还是集中在一些华人人口聚居城市，事实上在美国大部分城市，华人比例很少，却同样具有房产投资价值。
她所在的维吉那（Virgina Beach Area）是一个美国东岸海滨城市，位于首都华盛顿约480公里以南。那里是美国东岸最大的海军基地、航母制造基地、空军基地、国家宇航局、中情局等重要国防机构所在地。
“因为这里的从业人员主要以军人和军工企业人员为主，房产价格目前保持稳中有降。独立住宅(Single House)的二手房均价大约为每平方英尺150美元（1美元=6.5742人民币，约合每平方米10,650元人民币），新房均价在每平方英尺170美元（1美元=6.5742人民币，约合每平方米12,070元人民币）以上。”
由于美国服役军人的流动性很强，政府又为他们提供特殊的房屋补贴，因此这一地区的出租屋空房率仅为3%，大大低于全美8%的普遍空房率，这点正吸引着越来越多中国人来到这个原本华人并不多的城市购房投资。
前一阵，比莉·王刚替一对中国夫妻购得他们在当地的第二套房，用途是投资。深圳商报
旅游度假区机会多
据比莉·王介绍，更多的中国投资者愿意接受总价在20万到40万美元的房产。
“中国人，尤其是计划在美国长期生活的，非常喜欢置产，基本目的不外乎投资或为后代着想。”
目前美国最具受房地产投资者青睐的地区主要有华盛顿州的西雅图，北加州的湾区(包括旧金山周边地区和硅谷一带)和南加州的洛杉矶、圣地亚哥，以及内华达的拉斯维加斯等地。
比莉·王建议可以重点关注一些旅游度假区，因其客源稳定，投资者有更多的机会出租或出售房屋，在这些地方投资公寓楼盘也是很好的长线投资方式。
据美国著名房地产网站Zillow数据显示，西雅图的房价已经从2007年中期的顶峰下跌了31%，并且还可能有10个百分点的下跌空间。据预测，美国其他地区的房价也将继续下跌5到7个百分点。
“美国目前失业率居高不下，中产阶级家庭购买房地产的意愿普遍降低，因而对于中国房地产投资者来说，今年和明年将是一个逢低介入的有利时机。”
但她也认为，就美国整体房地产市场复苏而言，关键是美国整体经济。“中国投资者不是美国房地产市场的救星。”报
外国人在美国买房子，手续都很简单，没有贷款的，签名就成交。但是购房者如果不是美国公民，还需要额外交纳一定的房产税。
一夜暴富几率小
在美国，房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构，包括律师、房产师经纪、验房师等，这也意味着，交易有大量额外费用产生。
同时，美国是对土地和地面建筑物都征税的几个国家之一，各个州对所征物业税的征税标准和税率千差万别。从房屋评估价值的1.2%~1.8%不等，物业税在美国房价上的影响不大，但购房者的每年平均支出费用约在房价的2%左右。
在美国担任高级借贷经理9年的胡先生告诉记者，美国的税法很严明，所有房屋的交易都会上报给地方政府和国税局。户主要按期缴纳房地产税和出租收入所得税，如果不按期缴纳应缴纳的税款，房屋可以被政府拍卖，以抵欠款，户主也会被罚款甚至坐牢。“房款仅是投资房产的一部分。”胡先生说，“据了解，中国购房团投资成功案例的不算多，一个很重要的因素就是没有认真弄清楚购买房产后的管理问题。”“购房者如果不是美国公民，还需要额外交纳一定的房产税。”购房时除了房款，一般还包括土地税、契税、印花税以及增值税，文件费、房屋经纪人代理费、律师费、技术评估费、过户公证费等，此类的各种相关费用根据各地区不同，约占总房价的1%以上。而持有房产后，作为业主每年还要交房产税、物业费、房屋保修费等分门别类的税费，可以说持有房产成本比较高。
胡先生表示，美国房地产市场不同与中国的房地产市场，投资一年或更短的时间内，就可以获得2~3倍的回报。美国房地产由于有很多资不抵债的情况，会有出现很多价格很好的交易，但也不会达到一夜暴富。投资前应让投资者充分了解美国的税费，包括保证金、房产税、租金税、保险税、房屋结构税、租赁法、房屋交接程序等。当他们对这些有比较清楚的了解，才会对投资有正确的预期。
“现在很多中国投资者其实并不能称为投资者，他们属于机会主义者。不是说机会主义者不好，只是从商业计划上来讲与真正的投资有很大不同。”他说。
全球含金量最高的美国绿卡向来被人们认作可遇不可求的事，随着美国开放EB-5投资移民大门，美国这个充满机会和梦想的国度正在靠近我们。而随着前往美国的留学生越来越多，“留美难”这个问题似乎只能通过投资移民来解决。美国投资移民对资金要求不高，50万美元也就是一套中心区商品房的价格，而如何使这笔投资安全有收益，如何确保稳拿绿卡，这是投资者普遍关心的问题。日前，记者就此采访了业内人士。
[观点篇]
办理美国签证要趁早
新通南京分公司经理周健敏介绍，近三年来，越来越多的中国人申请办理美国签证。2009年美国项目的送签数只有1000多一点。而到了2010年就增长到4000多。2011年，中国内地申请美国签证的数量预计达到历史最高点——10000出头。
申请美国签证的人越来越多，导致申请的周期也越来越长。2009年整个美国签证的办理周期只需要半年，到了2010年就变成了一年到一年半的等待期。而据了解，今年的等待期将会更长，差不多是一年半到两年的样子。从这些数字不难看出，移民这件事还是越早打算越早办理。不少申请美国签证的人，一方面是出于资产全球配置的考虑，另一方面也是希望为孩子出国读书做准备。考虑到现在美国投资移民办理的周期接近两年，家庭规划应该两手准备，留学移民同步走，有意向的家庭可以在孩子留学期间就开始申请。这样等孩子学业有成时，拿着绿卡去找工作就会事半功倍。
[投资篇]
房地产项目成新亮点
虽然次贷危机导致美国房地产价格暴跌，但是暴跌之下，目前美国房地产的价格趋于理性，投资价值已经凸显。据介绍，目前的美国投资移民主要以区域中心项目为主，这是经移民局批准，申请人在美国投资50万美元（五年之后奉还），投资五年就可以申请拿到绿卡。而区域中心项目的优选，是关键中的关键。
优质房地产项目受投资人追捧
“今年二月底，我们对美国的区域中心项目进行了历时半个月的实地考察！”移民公司人士介绍，很多房地产项目已经凸显投资价值。比如在科罗拉多州的滑雪场豪华度假公寓项目，首先，韦尔这个地方是国际知名的滑雪旅游度假胜地，今年2月奥巴马总统的夫人就曾带着两个女儿来此度假。这个4.6平方英里的小镇夹在两面大山之间，完全没有扩展空间。所以这里的房产属于稀缺性资源，几年来一直在升值。
更令人兴奋的是，目前这个项目已经初步竣工。在韦尔，可以看到来自世界各地的中产阶层以上家庭在此度假，项目的前景十分可观。
据项目方介绍，这个叫做Solaris-RESidences的滑雪场豪华度假公寓项目于2010年5月经美移民局批准成立，项目总投资达3.25亿美元。其中3000万美元面向全球贷款，以50万美元一个名额，只招收60位投资人。金融危机凸显拿美国绿卡最好机会
据介绍，目前很多美国移民项目，原先并不需要融资，而因为金融危机，导致银行信贷关闭，才有了投资需求。
比如滑雪场豪华度假公寓项目建设，今年已经第三个年头，年底将全部竣工，大部分设施已开始营业。这类项目原先惯例是向美国当地的银行贷款，非常容易。但金融危机以后银行把贷款关闭，才有了面向全球的招商[简介 最新动态]引资。
该项目向外借贷款大大少于目前的房产评估总值。对于投资人来讲，该项目用豪华公寓为第一抵押形式。据了解，韦尔的豪华公寓每套价格在200万美元到1600万美元，非常高昂非常稀缺，只抵不卖的方式恰恰证明了投资款返还的安全保障。
另外，EB-5拿绿卡的重点要求是满足10个就业名额，该项目经过移民局批准的RAM 2模型预测，该地区产生的工作总和达到近800个，远远超过60个投资人创造600名就业名额的要求。
该项目在投资的五年给投资人三大回报：除了投资人每年获得投资款50万美元的3%利息外，还有公寓出租收益和增值部分收益的30%。
除了收益，EB-5投资人还有权免费享用该豪华公寓21天/年，要知道，这些超五星级配备的豪华公寓的日租金可高达1500~4500美元。深圳商报