一线城市同掀降价风暴 专家称仅10%房企能活

2011年11月04日 07:31
来源：新快报

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生存，还是死亡？这个冬天成为国内不少房企必须面对的问题。知名财经评论员叶檀预计，在未来五年内，仅10%的房企能活下来。

随着史上最惨淡的“金九银十”结束，房企也纷纷亮出了三季度业绩。益盟操盘手的数据表明，今年前三季，沪深两市152家房地产上市公司净利合计达241.29亿元，同比减少了53.69亿元，降幅达18.20%。同期房企存货余额也飙升40.74%。

资金压力加大的同时，融资成本也不断上升。9月末上市房企短期负债合计达4550亿元，为其账面现金的2倍。能不能撑下去，关键就看资金状况了。市场预计，房地产市场洗牌局面已然上演。

上市房企存货超1.2万亿

一旦将来房价下降，巨额存货意味着存货跌价准备的计提，这对上市房企来说，无疑是巨大的“堰塞湖”。

高华证券研究员王逸直言，对上市房企而言，当前最大的风险在于资金风险和资产减值。

数据显示，今年前三季上市房企期末存货余额飙升至12076.8亿元，同比增幅高达40.74%。其中又以“招保万金”四大房企巨头为首的上市房企分别占据了该榜单的前四席。其中，万科[简介 最新动态]A、保利地产[简介 最新动态]、金地集团[简介 最新动态]、招商地产今年三季度末存货余额分别为1929.36亿元、1471.89亿元、652.62亿元、469.78亿元，合计高达4523.65亿元。

与去年三季度末相比，报告期内存货余额同比增幅分别为56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。而去年同期上述四大房企巨头存货余额分别是1231.96亿元、1015.78亿元、470.12亿元、354.65亿元，合计达3072.51亿元。

中信证券研究员陈聪表示，在体量庞大的存货面前，如果考虑存货跌价准备，上市房企有限的业绩只能说是微不足道。

而依据三季报，有统计的131家房企经营性现金流为负632.5亿元，去年同期为负543.58亿元，同比降幅为16.37%，环比降幅为19.31%。

从整体情况来看，三季度房企业绩不佳，存货量激增，现金流紧张已经是不争的事实。显然，上半年的楼市调控对房地产企业的影响正在全面显现，分析人士预测，存货量增加，未来房企资产负债有恶化趋势。

资金紧张融资困难

同时，三季度房企预收账款增加606亿元，环比下降33%，显示出第三季度销售业绩不佳的状况。同时，本年度在信贷紧缩和行业调控背景下，地产行业的融资也很困难。前三季度房企融资现金净流入仅为634亿元，同比大幅下降41%。而财务费用则达到47亿元，同比上升27%。相比于上市房企，缺乏融资渠道、在建项目和储备比较有限的中小房企的日子更是难熬。现在已有不少中小房企已经出现卖掉公司或者部分项目的情况。

根据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险，据统计，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的五分之一。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为，政府封闭了房地产行业银行信贷渠道以及证券融资渠道，导致部分房地产企业的资金链出现压力，股权融资、项目融资、降价等措施的根本目的在于保证企业资金链稳健。在当前房地产调控政策的作用下，房企只有通过这些渠道扩大融资范围、加速资金回流。房地产企业应当在保证资金稳健的情况下，积极拓展项目开发，以快速经营的模式维持资金回流速度，以不断缩短资本收益周期，从而解除经营困局。

行业洗牌与调整期到来

“金九银十”的惨淡，持续低迷的成交量，使市场对楼市四季度的预期并不乐观。有人预测，下个季度，中国房市的关键词是分化加剧，拐点将至，行业洗牌。

殷旭飞称，“在经历上半年盈多亏少、总量增加的发展趋势后，我们认为第四季度上市房企业绩整体增长的趋势未发生改变，但是上市企业业绩将趋于两极分化，部分企业的亏损面将加大，部分上市房企负债率将大幅上升。这与资金链压力与项目开发数量有着直接关系，房地产行业供需市场的假象平衡决定着资本竞争已经成为房地产行业竞争的主要方式。”

中原地产三级市场总监张大伟在接受记者采访时说：“从现有的趋势看，上海外环线房价下跌，接近拐点，北京通州房屋成交量下滑10%，也接近拐点，但这些区域还无法反映出全部情况。”

下一季度，不论房价拐点是否实质性到来，从现有数据和趋势来看，房企业绩继续两极分化应是在所难免。房地产行业已逐步步入行业洗牌与调整的阶段。针对调整政策，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。

市场观点

叶檀：未来五年内仅一成房企能存活

如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数（不算项目公司）会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。(知名财经评论员)

谢国忠：通胀致资金紧张大量房企将倒闭

中国目前总共有近两万家房地产企业，房地产市场已出现大量不理性投资，而且中国目前的货币供应量过高，已进入一个长期通胀的阶段，这对楼市而言非常不利。预计在未来十年内，中国央行将保持较低的货币供应量，这将会导致大批靠借贷来维持的房地产企业倒闭。 (独立经济学家)

董藩：持续萧条企业将难过年关

房地产调控应着力于利用市场手段改善供求关系，不应逼着开发商跳楼。市场若持续衰退、萧条，会有企业走上绝路、难过年关，这会给中国经济、社会带来大麻烦。特别是退房潮的出现会制造出严重的流血事件。(北京师范大学房地产研究中心主任)

陈劲松：2/3的企业不会有生死存亡危险

今年以来，大约1/3的开发商推迟或降低了顶目开发进度和速度，这类开发商的战略布局主要集中在一线和主要二线城市；1/3的开发商在以价换量。而这些开发商不会有生死存亡的危险。(世联地产董事长)