16开大还是32开大:房价水平合理的标志是什么？

赵海均：房价水平合理的标志是什么？

楼市调控以来，政府主管部门的高官在不同场合多次强调，要保持保持房地产价格的合理和稳定。2010年12月26日温总理在参加中央人民广播电台的直播节目时，也表示“一定要使房价能够保持在一个合理的水平”，并在2011年2月27日上午同中国政府网和新华网网友进行在线交流时，坚定表示“只要我们把群众放在心上，我们一定会实现调控目标。”而在3月份召开的全国两会上，房价也是代表委员们热议的话题。
实际上，这就产生了一个显而易见的问题。这就是，房价水平合理的标志在哪里？每个人的看法可能都不一样，恐怕有成千上万种答案，贫富悬殊的人之间可能大相径庭。房价合理与否自然不能单凭张三说了算，李四说了不算。也许有人会说，这还不好办，大多数人说了算，搞一个调查或听证不就很清楚啦！可是接下来还是存在一大堆问题——谁来组织调查或听政？怎么保证调查或听证结果的真实准确和客观公正？另外还有很多其他的问题，操作起来也比较麻烦，弄不好就成了反市场化的行为。而没有判断房价合理与否的标准，调控也就成了无的之矢。
究竟什么才是房价上的“合理的价格水平”呢？对此，国际上有一个通行的计算模式，这就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。而通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3－6（世界银行专家的说法为4－6）。当房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价难承受的地区”。
按照2010年12月07日中国社科院在京发布的2011年《经济蓝皮书》，2010年，全国城镇居民的房价收入比是8.76，比2009年的8.3上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。考虑中国城乡居民的收入不平衡，中低收入人口占大多数，在这样一个房价收入比水平上，在城镇中需要购买新住宅的家庭，85%没有能力购买，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。实际上，这一平均数值相比房价上涨过快的大中城市而言，是“小巫见大巫”，诸如北京、上海等大城市房价收入比都已经达到20以上，也就意味着20多年不吃不喝才能买一套房。如果调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。2011年开年， 国土资源部部长徐绍史就表示，去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。仅过去五年，土地出让收入超过7万亿元。高昂的土地成本势必会摊入房价。
面对居高不下的房价收入比，我们必须从体制改革上加大力度。
一方面要改革现行的土地流转制度。现行土地流转制度下，农业用地转化为住房用地，只有政府征收批租华山一条路。在土地市场上，面对农户与居民，政府是唯一的土地买方。既然买方垄断了，农业用地流转为住房用地的补尝价格肯定提不高，既然补尝价格不够，农民与居民肯定会减少土地供应。在政府垄断的土地市场上，流转补尝费用不足，又不够自由讨价还价，买卖双方争执冲突无可避免。看看现实世界中，这么多强拆强迁的实例，这么多政府与土地拥有者之间的冲突事件，就是土地流转补尝费用过低的铁证。同时，在土地拍卖市场上，面对房产开发商，政府又成了唯一的卖方，卖方垄断的市场，一向来是价格过高，产品与服务质量过低。看看以前的电信、移动、邮政、石油，哪个行业不如此。卖方垄断的土地市场，土地价格肯定会抬得很高，这么多年了，这么多个“地王”就是明证。
无论在买还是卖的过程中，政府均是垄断者，是政府双重垄断的身份，导致了土地流转价格不合理，流转费用过高，导致土地供应不足，制约住房供应。既然供应无法跟上，近年来，经济又日益发展，城市化不断推进，城市住房需求日益增加，在如此供求形势之下，住房价格当然如芝麻开花节节高了。
中国人口众多，人均耕地面积有限，政府为保障民众的生计而加强对土地流转的控制管理本无可厚非，但是在市场经济条件下，政府的职能定位更多在于规则的制订上，强调的是公平公正合理秩序的创建与维护，核心是服务，而不应该成为商业利益的争夺者。
现在房地产市场是政府、开发商、购房者三方博弈。政府可从房屋土地、金融、财税三方面进行调控。这些调控政策都有用，但多是治标不治本，只有从土地流转制度层面的变革，才能治本。房地产市场对经济、社会、民生影响很大，对房地产市场的调控政策要有效果，又不能管死。现在是该反思梳理土地有偿使用制度确立以来的一系列法规政策，从根子上解决问题，不能头痛医头，脚痛医脚，只顾眼前。
另一方面要进一步完善住房保障制度建设。保障性住房是我国社会主义住房体系的重要组成部分，是稳定房地产市场、保障中低收入公民住房的必要手段。应按照中低收入人群的数量来安排政策性保障住房的建设。政府规划了廉租房、公租房、经济适用房、限价房以及商品房等多种住房，表面上看可以全面解决不同收入人群的住房需求，但目前各地在建的政策性保障住房通常只占10%-20%左右的比例，远远不能满足中低收入人群的需求，仍然逼迫他们去购买为高收入人群服务的商品房。
之所以如此，因为保障性住房不仅仅需要建设，更需要的是制度，否则的话，再多的保障建设，也只会有名无实，保障房最终还是可能再次沦为实质上的商品房。实质上保障性住房依然面临困难重重，主要的问题也就是中国的制度不完善，而且虽然政府鼓励开发商建设，但是对于开发商来说，保障性住房是一个薄利或者是微利的项目。他们在其他领域利润丰厚的当下，让开发商建保障性住房显然就需要更多的激励措施。
不过虽然保障性住房的建设面临着困难重重，但是保障性住房大范围的开建，在中国是势在必行。未来5年政府将规划新建保障性住房3600万套，住房的覆盖率可以达到20%，这是一个令人振奋的数据，只要各地政府能够落实下去，对于解决中低收入家庭的住房问题，对于分流商品房需求压力、平抑商品房价格将会发挥巨大作用。这里面的一个关键问题是，今年的1000万套保障房建设必须开好头、起好步，特别是要在政策层面做好铺垫，统筹协调好各方的利益。
总而言之，当前仍在紧锣密鼓进行的楼市调控要使房价回归到一个合理稳定的水平，仍有很长的路要走，特别是制度的构建和完善要跟上。