偶看新闻vi设计标准字体:置產出租 精打細算
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/10/02 17:06:51
麻州牛頓鎮的理財師蘇姍．卡普蘭說﹕「統計數字是關鍵。買主必須拿到類似房產閑置時間的數據、房客租住的時間長短、當地的租價和市場需求。一個地區的租金降低，會使房屋的價格下跌。」
透過數字分析收益
假如，買主見到一棟保養好的房屋掛牌求售，通過上網調查和親臨當地的房東協會考察，發現該地區與之大致相當的房屋租金是每月1500 元，你便考慮按這樣的市價收取房租。
加州拉古納丘 (Laguna Hills)一家財富管理公司的負責人喬丹說﹕「如果月租至少是購買價的1%，便可指望租金收入滾滾而來。」月租為1500元，你可用15萬元買下，而且是入大於出。如果屋主索價14萬元，那就值得仔細考察該棟房屋。
買主若是為盡可能地加快資金流轉，而且流動資產也充裕，便希望用現金買房。如果買房款是14萬元，年租收入是1萬8000元，投資回報率便接近13%。即使是加上地稅、保險、園景和維修等費用，淨收入也能占到一半，投資回報率仍可達6%。
如果不能用現金買下，而是需要貸款，在計算上就要複雜些。假如信用紀錄良好，銀行評估師也認可房屋的報價，那麼在今天的借貸環境中，你可能至少需交35%的首付，最多借65%的房貸。Bankrate.com的金融分析師麥布萊德說﹕「購買房地產若是為了投資，房貸利率就可能比自住房屋的平均利率高出2%。」因此，30年貸款的固定利率便可能是6.7%。
14萬元的房屋若按35%交首付，便是4萬9000元，再向銀行借9萬1000 元。利率按6.7%計，每年的房貸本金與利息就是7050元。加上其他各種費用，一年按9000元計，每年便需支付1萬6050元。在1萬8000元的一年房租收入中，剩下的1950元是純利，在4萬9000元的首付款中，回報率約為4%。
如果這樣的交易划算，那麼用23萬元購買同樣的房屋，支付近15萬元房貸的6.7%利率，便是出大於入。你也可能面臨虧損，譬如在付出16萬或17萬元後，卻發現地稅、保險費或維修費用升高。因此，要對收入與支出有正確的估計，以確定購買出租房產是否物有所值。
房屋的購買與出租
在今天的房市中，與賣主談妥公平的價格只是交易的開始。如今有許多交易都是短售交易，意味著買價低於未付清的房貸。假如賣主沒有補上缺口，短售房屋就必須獲得放貸銀行的同意，從而拉長成交時間，可能導致買房被拒。
也有的房屋銷售是法拍屋，即銀行擁有的房屋(REO)。REO房屋可能價格低，但也可能數月乃至數年沒人住。在決定購買前，自行聘請檢驗師檢查房屋非常重要，可以大致暸解準備出租的房屋會發生哪些費用。
房屋一旦準備出租，就應仔細找到好的房客。因為房客如果麻煩，便很難將其趕出。因此，要徵求前任房東和雇主的意見，也要全面檢查房客，用他們的社安號檢查信用史。
「房東指南」一書作者波特曼認為，應找更早的房東徵求意見，因為現在的房東讚揚房客，可能是出於要趕走他們的目的。
如果不想自己找房客，或是害怕半夜被房客的電話吵醒抱怨浴室漏水了，可以聘請房地產管理公司全權處理。但他們可能收費，約占房租收入的6%至10%，還要加上找房客的費用。
出租房屋如果真能做到自己管理，獲利的機會當然比較大。