海陆空三层蛋糕:[海外房产]澳大利亚住宅房地产市场分析

澳洲住宅类房产市场“在过去的十年中究竟发生了什么？”，让我们通过以下数据来进行分析：
1995年至2005年澳洲住宅类房产“平均每年投资回报率为12%到16.44%”
澳洲住宅类房地产市场的表现优于其它资产投资产品
最近由Atchison咨询公司出版的Financial Review中对比分析了过去的15年中澳洲不同的投资产品的年投资回报：
资产投资产品                                % 每年
住宅类房产                             12.1
上市物业信托                                9.9
基金                                        8.7
06年8月无风险基金利率 (10年期美金债券) 5.0
[投资者回报率分界线]
通货膨胀率约为                             3.5
分析 – 我应该投资澳洲的公寓还是别墅呢？
据说：
投资别墅比投资公寓好，因为别墅没有物业管理费，所以能获得更高的租金回报净值。
事实：
研究数据表明：两者的投资回报率将近相同。
澳洲住宅类房产（别墅）涨幅表(1996年3月至2006年3月)（来源：澳洲最大的房产评论机构Residex）
城市
总回报
地价升值
租金回报
2005年5月
至
2006年5月
06年3月
至
06年5月
06年4月
至
06年5月
06年5月
地价升值+租金回报
10年增长
10年增长
平均每年
平均每年
平均每年
悉尼
12.96%
9.50%
3.46%
-0.57%
0.66%
1.70%
2.63%
墨尔本
14.53%
10.87%
3.66%
9.32%
4.03%
1.88%
1.24%
布里斯班
15.09%
10.72%
4.37%
6.02%
1.67%
0.77%
0.43%
佩斯
16.44%
13.02%
3.42%
27.90%
3.09%
2.34%
5.26%
平均
14.76%
11.03%
澳洲住宅类房产（公寓）涨幅表 (1996年3月至2006年3月)（来源：Residex）
城市
总回报
地价升值
租金回报
2005年5月
至
2006年5月
06年3月
至
06年5月
06年4月
至
06年5月
06年5月
地价升值+租金回报
10年增长
10年增长
平均每年
平均每年
平均每年
悉尼
12.38%
7.97%
4.41%
-0.16%
0.37%
1.97%
0.00%
墨尔本
14.96%
10.24%
4.72%
5.61%
1.04%
1.06%
0.57%
布里斯班
11.99%
7.27%
4.72%
7.57%
1.34%
-0.59%
-0.15%
佩斯
15.57%
11.61%
3.96%
21.10%
34.48%
6.13%
4.87%
平均
13.73%
9.27%
投资回报分析
平均投资回报率(1996年5月至2006年5月)
-   通过对悉尼、墨尔本、布里斯班和佩斯的住宅类别墅的投资回报分析，计算得到平均投资回报为14.76%/年；
-   通过对悉尼、墨尔本、布里斯班和佩斯的住宅类公寓的投资回报分析，计算得到平均投资回报为13.73%/年。
分析 – 公寓和别墅哪个维护成本更高？
公寓的物业管理费开支
-          一般来说，一个130平方米的两房公寓，物业管理费约为每平方米每月人民币 13-14元，或者说每月总计1700-1800元人民币。
别墅的日常维护开支
-   一个小型的170平方米的新别墅每月的维护费用一般都在1800元人民币以上！（比如：花园草坪、铺路和屋顶等的日常维护）
悉尼
1. 尽管在2004年没有增长，2005年还略有下跌， 悉尼的房地产市场在过去的10年中仍然使投资者获得了年均13%的投资回报。
2. 在过去的10年中，悉尼房地产市场的年均地价增长达到了接近10%。
3. 从最新公布的数据中可见，悉尼的房地产市场经过这一轮调整后，开始了新一轮的上扬，房地产价格在2006年4月增长了1.70%，2006年5月增长了2.63%。
4. 下面我们会通过对房价走势图的观察，详细分析从1972年至2005年（即过去的33年中）悉尼房产价格的增长走势。
悉尼房价涨幅表 (1972年至2005年)
来源： 澳大利亚住宅类房地产市场报告， BIS Shrapnel，澳大利亚房地产局
悉尼的房地产市场周期(从1972年到2005年住宅类房产市场)
分析
首轮房地产市场周期 – 70年代
除1975年和1977年两年的增长势头不是十分明显外，从1972年至1980年，悉尼的地价每年均有强劲增长，其中1978年和1979年的表现尤为突出，涨幅分别为16.3%和19.6%，这一轮的增长周期结束于70年代末。
第二轮房地产市场周期 – 80年代
仅1980年一年，悉尼的房价增长就达到了惊人的35%。 自从经历了1978年至1980年将近70%的增幅之后，不难预料这波增长势头将在1981年至1987年间减慢 。但即使如此，悉尼的住宅类房地产市场仍旧给买家和投资者提供了一个持续稳定的投资回报。
由于在1981年至1987年间，市场积累了一股强劲的购买力量，使得房价再次在1988年和1989年分别推高了27.7%和55%。 在70年代增长高峰入市的买家不仅再次享受了整个80年代持续的地价增长，如果他们又成功地在80年代末将物业抛出，他们还从88年和89年的市场上获得了及其可观的增值。如我们所见，第二轮的市场周期终于80年代末。
第三轮房地产市场周期 – 90年代
在经历了1988年和1989年两年82.7%的巨幅增长后，悉尼的住宅类房地产市场进入了从1972年开始（18年内首次）的第一次下跌，但幅度并不大，1990年下调了0.7%，1991年则为5.1%。
这轮跌势仅持续了2年，市场又快速回稳，在1992年至1999年间重新获得稳定的增长。那些在90年或91年入市的买家或投资者虽然在这两年间损失了5.8%，但93年的增长（4.8%）已足够弥补其在前两年的损失，紧接着的94年更是获得了7.8%的增幅。
对买家和投资者来说，1994年至1999年也是不错的年份，在这个期间内，每年都有稳定持续的增长。较前2个市场周期的大幅波动，这个增长周期更为房地产投资者所青睐。
第四轮房地产市场周期 – 2000年以后
尽管众多评论机构预言悉尼的住宅类房产市场会在2000年悉尼奥运会后开始下跌，但悉尼的房价在2000年一年内却仍然上涨了12.5%。
2001年间，市场的驱动受到互联网经济的影响，房价只上浮了3.1%。
2002年至2003年，市场重拾优秀表现，在2002年和2003年分别向投资者交出了17.1%和12.3%的漂亮答卷。
2004年，市场进入回调期，在这一整年中没有增长。2005年，市场下跌了5.4%。
分析
在经历了2004年的零增长和2005年5.4%的负增长后，市场在2006年3月至5月开始出现回升迹象。这是自2004年初以来的第一次反弹。
2006年4月份和5月份的数据进一步肯定的市场的再度复苏，4月份房价增长了1.70%，5月份房价增长了2.63%。
在过去的33年中，悉尼的房价只经历了三次的下跌，分别是1990年(-0.7%)，1992年(-5.1%)和2005年(-5.4%)；在其余的30年中，均保持了积极的增长。
如果我们重新回到前面的涨幅表，不难发现悉尼房产市场现在所处的位置。的确，我们现在恰巧处于新一轮增长的底部，也就是最开始的位置，分析告诉我们，没有比现在更好的入市时机了！
悉尼拥有较大的加薪幅度（平均每年4.2-4.5%），在未来的3-5年中也能保持每年至少4%的涨幅。薪酬的增长和房价的增长有着必然和直接的联系。澳洲权威地产评论机构Residex预测，在未来的5年中，悉尼的房产市场将获得至少年均7%的增长。
墨尔本
1. 在过去的10年中，墨尔本房地产市场使投资 者获得了年均14.53%的总回报；
2. 其中，地价的升值幅度比悉尼和布里斯班    两地更高，达到10.87%一年；租金回报比    悉尼和佩斯两地更高。
3. 房价总体表现良好，从2005年5月到2006年3月，地价增值幅度为9.32%，2006年3月至5月又继续增长了4.03%。因为在墨尔本的首次置业者能够获得    高于其他各州的政府津贴（总共1万澳币），使得该市2006年度第一和第二季度的新房销售量均高于其他各州。
1960至2005年墨尔本中价位房房价走势图 （来源：维多利亚州房地产局）
从图表可见，墨尔本房地产市场在过去的45年中始终保持着一个稳定的增长，未出现任何明显的下跌。
该图表的房价走势仅显示到2003年度。2004年，涨幅较为平缓；2005年，地价涨幅达到8.54%。
墨尔本房价是被高估了，还是低估了？
根据澳洲地产局（API）的报告显示：墨尔本住宅类房产价格在2001年被高估，而在2003年被低估。以现在约38万澳币的墨尔本中价位房为基础，目前市场已经回到一个正常的价值了。在维多利亚州政府的持续政策支持下，墨尔本的房价在未来的7-10内仍会保持至少每年10%的增长。
澳大利亚各城市住宅类房投资回报（公寓）
1996年5月-2006年5月
分析
被分析城市：悉尼、墨尔本、布里斯班、佩斯
通过以下两表对各城市的投资总回报率（地价升值+租金回报）的比较，你可以看到以下四个城市的总回报率十分接近。
投资总回报率（每年）
别墅        公寓
悉尼            12.96%      12.38%
墨尔本          14.53%      14.96%
布里斯班        15.09%      12.00%
佩斯            16.44%      15.57%
澳大利亚各城市住宅类房2006年空置率（来源：2006年5月Matusik机构报告）
空置率
悉尼                                                        2.0% （06年7月）
2.2% （06年6月） 2.5% （06年5月）
(2006年第一季度租金上涨了3.4%)
(至2010年，租金将上涨40% - 根据BIS Sharapnel的高级经理Jason Anderson的预测分析)
墨尔本                                                      1.8% （06年6月）
2.3% （06年3月）
2.5% （05年12月）4.1% （04年12月）
布里斯班                                                    1.5% （06年6月）
1.9% （06年5月）
(2005年，内城区1至2房的公寓租金上涨超过10%)
佩斯                                                        1.4% （06年6月）
2.0% （06年5月）
目前所有城市的空置率均是十年里最低的。
租赁市场 – 悉尼
l       悉尼的房产租赁市场现在非常地活跃；
l       悉尼的房租在2006年第一季度已经增长了3.4%，北岸的内城区的房租更是在2005年上涨了7%，空置率低为1.7%。（数据来自新南威尔士州房地产局）；
l       租赁需求最大的区域在悉尼的内城区；
l       在悉尼西部，七分之一的房东获得了比挂牌价更高的租金；
l       在悉尼北部，有些区的空置率低于1.7%，2005年里租金上涨了7%。
租赁市场 – 墨尔本
内城区的空置率是近5年内最低的。2002年澳洲整体内城区的空置率为7.6%，墨尔本内城区的空置率为4.9%。
目前，墨尔本内城区的空置率已降至1.7%之低。
还有哪些经济指数可以帮助买家或投资者判断澳洲房产市场现在正处在的位置呢？
房贷承受能力指数
什么是房贷承受能力指数？
它是一个显示澳洲家庭的房屋按揭占其家庭可支配收入比例的指数。
房贷承受能力指数
（数据来源：澳洲联邦银行及香港汇丰银行联合房贷承受力指数研究报告）
香港                                                        93.0%       1997
30%     2006
(2006年第二季度家庭平均月收入为22,450港币，同期港币贷款利率为5%)
澳大利亚                                                26.4%       May 2006
(2006年第二季度家庭平均月收入为23,600港币，同期澳币贷款利率为7.25%)
55.0%       1989年第一季度
悉尼                                                36.7%       2006年第一季度
38.4%       2004年第四季度
48.0%       2003年第四季度
60%以上     1989年第四季度
墨尔本                                              29.0%       2006年第一季度
29.7%       2004年第四季度
布里斯班                                            29.0%       2006年第一季度
33.1%       2004年第四季度
佩斯                                                25.0%       2006年第一季度                                                  25.3%       2004年第四季度
澳大利亚房产市场 - 2006年往后
主要经济信号
经济
1. 失业率
4.8% 2006年6月 (近30年最低!)
4.9% 2006年5月
5.0% 2006年3月
*   2006年7月，招聘职位数量创新高 (“Olivier雇佣市场指标”显示，雇佣市场需求较2005年6月增幅为38.55%)。
2.      国民生产总值 (GDP)
2006年第1季度较前一季度增长了1%。 2005年度的国民生产总值共增长了3.1%，是过去的两年中增长速度最快的一年。
3.      主要经济活动指数
根据Westpac墨尔本研究院对主要经济活动指数（综合9大类经济指标的分析）一年一度的研究显示,主要经济活动指数从2006年5月的4.5%上升至2006年6月的5.3%（远远超出3.9%的长期指数）。
这是自2004年3月以来最快速的一次年增长。2005年同期的指数仅有2.5%。
4.      加薪
(薪酬每年增幅约为4-4.5%，周薪达到了1,000澳币，约合每月23,400港币)
5.      移民
来自中国及印度的移民对澳洲的住宅类房地产市场有着极大的影响，他们中的绝大多数人是各行业的专业人士和企业家，他们大多倾向于将现金投向房产，然后通过出租获得增值和回报。
澳大利亚外来移民数量
1984-85             2002-03             2003-04             2004-05
英国(第1位)11,606  英国(第1位) 12,508 英国(第1位)18,272  英国(第1位) 18,220
中国(第6位) 3,144  中国(第3位) 6,664  中国(第3位) 8,784  中国(第3位) 11,095
印度(第10位) 1,948 印度(第4位) 5,783  印度(第4位) 5,783  印度(第4位) 9,414
其他………………………………………………………………….
总计
77,508              93,914              111,590             123,424
中国(占总数4%)      中国(7%)            中国(7.8%)          中国 (9%)
印度(占总数2.5%)    印度(6.16%)         印度(5.2%)          印度 (7.6%)
2005年度海外留学生数量
总计            345,000名
中国            86, 250名 (约占总数25%)
2005年世界主要城市国际留学生排名
第一名         伦敦
第二名          墨尔本
主要经济信号
房地产市场
1.      承受力指数
对普通的澳洲家庭来说，目前澳洲的房价完全可以承受（房贷月供仅占澳州家庭可支配收入的26.7%）。
2.      空置率
目前的房屋空置率是近年来最低的，市场指标显示，出租房供不应求。
3.  租金回报率
2006年度，澳洲主要城市如悉尼、墨尔本和布里斯班的租金增长速度超过了房价的增长幅度，为投资者在新一轮地价增长到来前即入市找到了一个充分的理由。
4.  房屋信贷
2006年6月，澳大利亚房屋信贷总量增长了1.4%，05至06财年全年增长了 13.3% 。
5. 新房供应量
BIS Shrapnel公司研究预测，在未来的3-5年里， 澳洲全国范围内将有一个巨大的租金增长；同时，06至07年度的新房供应量将至少在144,500套，尽管如此，仍无法满足整个市场的需求！按照目前的住宅用地批准时间表，整个澳洲的房源总量要到2009至2010年方能完全满足租赁市场的需求。
澳洲住宅类房地产市场“现在是最好的入市时机!”
结论
通过以上的图片和分析数据，我们可以清晰地看到，现在的澳洲住宅类房地产市场，正处在本轮周期的最佳位置，是入市的最佳时机。
近年来最低的房屋空置率、租金的快速增长、即将到来的新房房源的供不应求，再加上近年来澳洲强劲的各项经济指标，如果想抓住新一轮周期中的最佳机遇，获取最大的投资回报，那只有现在！
最新讯息 (2006年8月24日)
澳大利亚统计局(ABS)公报显示，由于新房供应量不足以及租赁市场房源的供不应求，全澳房价在06年第二季度里增长了3.1%，全年(2005年7月至2006年6月)增长幅度为6.4% 。
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报名电话：13817681865