双性受撞击子宫:【热】关于房地产行业的思考（博客文章，非专业人士请绕道）

    楼市如何抄底

　　中国楼市是一个政策市，政策的导向决定楼市今后的走向，所以只有彻底摸透政策的意图，甚至能预测出今后一段时期内的国内外宏观形势，无疑对投资楼市是具有极其重要的指引作用。我尝试从如下几个方面分析今后的形势：
　　　　
　　　　1、为什么限购不在全国推广，而是选择在全国的重点城市？
　　　　首先，这是配合国家城镇化战略，避免城市之间发展差距的拉大，造成不良的社会、经济和整治后果（包括这次资源税的改革也是在补充中西部城市的财力，因为这次资源税的改革受益最大的就是这些中西部的资源大省）。在这样的政策导向下，开发企业肯定会加速向非限购的中西部城市布局——限购的城市多为东部沿海城市，以一线的北上广深为首，重点打击人民币升值过程中热钱涌入不动产领域的势头。
　　　　其次，不限购的城市其实是这轮楼市调控中的受益方。这点在金融政策还没有收紧的时候表现很突出，大城市周边的小城市房价出现了明显的上涨，故有了之后限购城市名单的扩大。
　　　　第三，金融政策全国一盘棋，不管限购与否，政策效力明显。国内目前除了金融政策以外，对楼市在全国范围内起作用的政策很少，几乎没有（财税政策因为国地税分立的原因很难做到全国统一）。所以这就在一定程度上削弱了全国限购的必要性。
　　　　第四，全国城市众多，差异巨大，一刀切政策必然导致政策的合理性与预期结果大打折扣。有些财力薄弱的地区缺乏了土地收入，连公务员的工资也发不出来。任何政策的意图之一都涵盖稳定因素，而不是以制造混乱为目的或者代价。
　　　　综上所述，政策的导向意图是引导资金进入二三线非限购城市。限购的潜台词是承认限购城市存在房价泡沫，而非限购城市则房价相对合理。既然合理，今后房价的上涨也是理所当然，也是在正当的预期。所以长期看，非限购的二三线城市的楼市具有长期看点。而因为限购导致的需求积压与供应短缺是否会造成限购城市今后房价报复性反弹的理由，这就要看投资者对风险的把控能力。个人认为理由是成立的，但是极有可能这些限购城市退出限购之日会有相应的差别化财税政策跟进，调节需求的稳定释放，限售可能是今后财税政策的着力点。
　　　　
　　　　2、十年九调的中国楼市为什么只针对住宅市场，而从未涉及商业地产？
　　　　政策的目的不在于“围猎”，不是敌我双方的你死我亡，而在于疏导，让需求为之所用。当政策关闭一扇门的同时，肯定会为地方上打开另一扇门，这扇门就是商业地产——不直接涉及敏感的民生问题，照样能补充地方的财源，而且还能为地方上提供产业支撑和持续的税源与就业。所以这些年来，唯一涉及到商业地产的政策是住建部今年初关于停止审批产权式酒店的文件（银监会在8月提示了一次商业地产贷款的风险），商业地产在政策上的宽松我个人认为不是疏忽，而是有意而为之，是疏导之举。
　　　　综上所述，政策意图已经很明显，住宅要去投资化，商业地产是有钱人的游戏，让市场自己调节和进行风险教育。换句话说，只要有资金的投资人，这是一个可以涉及的市场，但是风险自控。
　　　　
　　　　3、为什么选择在2010年进行楼市调控？
　　　　当时宏观经济的运行已经出现了过热迹象，4万亿的后遗症逐渐显现，房地产业作为中国经济的中枢，具有产业带动性强，关联度高的特性，踩下楼市这个制动装置能让过快运行的中国经济适当降降速度。更何况，日益高涨的房价已经引发民生以及经济结构调整的问题。而且此时出手还能在政治上加分，可谓一举夺得。但是人算不如天算，当时世界经济似乎已经脱离衰退的泥沼，前景一片大好，决策层绝对没有料想到欧美债务危机会发展到今天这般田地（许小年是对的），而是开足了马力进行逆周期调控，利用存准率不断对冲释放的流动性，21.5%的存准率，历史最高，显然是过头了，我曾经预计必然出问题。
　　　　综上所述，过度紧缩的货币政策已经到头，接下去要做的事情是如何找一个体面的理由适当放松，物价问题远没有彻底解决，可是暂时的下调确实可以拿过来作为货币政策微调与试探的借口。楼市问题向来与货币政策走向密切相关，只要货币政策放松，那么楼市就将迎来比较宽松的大环境，抗调控能力也将越强烈。另外，刚需是等不起的，现在的开发商之所以死扛就是等刚需的入市引起羊群效应。当下和2010年的国内外宏观环境不可同一而语，欧债到底发展到什么程度还没有定论，决策层要谨防2007年调控过头的教训，适当容忍一点通胀换取比较平稳的经济发展是不错的选择。
　　　　
　　　　我一直持有一个观点，从长期角度看，国内资产类价格的上涨空间还是有的，毕竟货币量82万亿放在那里，城市化进程不可逆转，富裕阶层每年在增加，地方财政暂时戒除不了土地的瘾头，所以在这种情况下，结合以上分析，我个人认为一线限购城市的抄底机会已经出现：
　　　　
　　　　1、大幅降价的品牌企业高端类住宅。一定是品牌房企，否则降价的结果就是偷工减料。这些降价企业往往已降到底，否则不仅去化率提升有限，而且还要面对老业主的责难，两边不讨好，还不如换来市场管他房闹。这些企业只要回笼了资金，就绝对没有再降价的动力。尤其是这个行情下，一般性的房企只会动刚需楼盘，而不会动高端楼盘，如果动了高端楼盘，则说明是没有办法的办法，是保命之举，只要是保命之举，别说少赚点，亏本都是有可能的。
　　　　
　　　　2、周边体量足够大的大型社区主干道沿街的底商。一铺养三代，这是有一定投资道理的。尤其这些大型社区，开发商资金链极度紧张，为了保命基本上会考虑将目前不受调控的商铺先行甩卖，换取资金后以供企业运转使用。
　　　　
　　　　3、部分城市黄金地段的写字楼。这个投资很有技巧性，很难用一言两语讲清楚，最近上海的增值税扩容我觉得对服务业的发展是一个利好，只要一个城市的服务业能发展起来，写字楼的需求就会一直存在，特别是黄金地段的写字楼。
　　　　
　　　　重点提醒：一线城市的大型社区不要投资住宅，还会跌。
　　　　
　　　　对于非限购城市的二三线城市，我觉得调控影响购房人心理，造成住宅市场需求的积压，挤压到一定程度，投资的机会自然就出现，尤其是一些资源型的城市，住宅投资理念还是比较牢固的，收入水平也足够支撑当前的房价，随着税改和价改的深入，这些城市必然受益。另外，银根放松就是一个发令枪，现在显然已经发令。
　　　　
　　　　有一点我特别声明，货币政策在接下去的几年都不可能回到09年那会的宽松度，所以中国楼市已经不可能出现过去两年的疯狂，接下来投资楼市逐渐要从住宅市场转移，或者用住宅和商业投资的交叉进行风险对冲，这是很有必要的举措。投资手法要从过去单纯利用物业增值套现一次性获利改为建立稳定资金来源，滚动运作手法，必须要利用银行资金，最好手上有一个企业平台，利用税制的漏洞合理避税。
　　
　　
　　
　　
　　限购政策为什么不得已
　　
　　现有的限购城市出路我个人认为有如下几条：
　　　　
　　　　1、行情下行之后限购到期的自然终止，不再继续。没有到期的，可能会有些许限制条件上的松绑。这条可能性是大概率事件。
　　　　
　　　　2、限购取消之前，会有一部分城市重申2-5年限售政策，这个政策07年的时候就已经执行，后来因为09年的救市行为有些城市已经取消，但是我认为重拾这个政策的可能性非常大，尤其对普通住宅这块。
　　　　
　　　　现在中央又在挖池子，以前热钱只盯着那几个大城市，一线的四个城市，现在可以人民币FDI了，中西部省份出台的几个区域规划哪一个不缺资金的支撑？是把资金往大面积里疏导，把池子再挖深点。如果中国楼市倒了，还谈什么人民币国际化？我看简直就是人民币的悲剧化。
　　　　
　　　　中央和政府签房价涨幅军令状，开国际玩笑，为什么？因为一国之总理对百姓的承诺不想在卸任的记者招待会上被人搞得太难堪。所以不计后果得用行政手段压制房价，哪怕是数字上达到目标，更别说今后的副作用——房价的报复性反弹。
　　　　
　　　　我看中央压根就对房价问题没有一个系统性的解决方案，而是走一步看一步，所以才有了中国楼市的十年九调。以前干什么去了，现在要换届了，没有太多顾虑了，要留一个好名声了，那什么都干出来了。问题是，之后怎么办？政策想好了吗？答案我看还是否定的。
　　　　
　　　　中国的楼市房价上涨有相当一部分是受调控的贡献，为什么？一调控就有房价下跌预期，一有预期就将刚需积压，而时间一长，调控效果又没有，屏不住的刚需集中爆发当然推动房价更上一个台阶，调控一次接一次，失望一次又一次，这不就是狼来了吗的现代版吗？久而久之楼市的抗调控性已经十分顽强。冰冻三尺，非一日之寒，现在的强力压制，只会给接任者一个烂摊子。
　　
　　
　　
　　
　　
　　楼市调控已经无法加码
　　
　　对楼市影响最大的有三项：
　　　　
　　　　1、大的宏观环境；
　　　　
　　　　2、财税政策；
　　　　
　　　　3、金融政策。
　　　　
　　　　第一项，不用多说了，内外部环境都比较糟糕，更让人担心的是欧债危机到底会演变成什么情形谁也说不准；第二项，更多的体现在楼市格局的变化中，一是普通住宅市场去投资化（2年或者5年政策，这项税政改良后我估计会长期持续下去）；二是房产持有具有成本化（房产税的开征是时间问题，但是我并不认为限购的取消就是房产税的出台之日，之间的过度阶段仍将用上述区别化的财税政策衔接，房产税的出台需要费些周折，没那么快，更何况上海与重庆的试点，目前看还没有取得实质性的进展和经验。）；三是收益地方化（房产税的出台，绝对不是出于打压房价，而是补充地方税源，完善分税制。）总的来说，财税政策在楼市正酝酿下一盘大棋，这盘棋肯定能左右中国楼市今后发展的十年。
　　　　第三项，金融政策，估计目前楼市的金融政策已经是历史最严厉了。连首套房都提高了利率，且基准按揭利率已经是7.05%的历史高位。在楼市调控效果显现，外部经济环境恶化的背景下，再继续严厉下去的可能性几乎为零。
　　　　
　　　　地方债审计结果是10.7万亿，不含中央一级和中国负债率最高的行政单位——村镇，以及国家政策性银行和社保隐形负债。金融机构涉房类贷款是在10万亿左右，虽说压力测试房价下跌50%，银行业也承受得起，但是光说不练没用的，要不试试看？拿纵向的问题做横向比较，一点实际意义也没有。中国银行业的贷款绝大部分是和资产价格抵押或担保挂钩的，纵向的下跌，会导致横向的崩溃。再说房地产业拉动了那么多行业，产业关联度那么高，中国银行业难道真是铁打的？我觉得还是先搞清楚中国银行业到底买了多少欧债之后再给自己壮胆吧。地方平台贷也是这个规模，大部分是以土地作为抵押，各地已经出现不少政府或者准政府机构拖欠工程款而被围攻的事件了，如果楼市的调控拿地方的稳定做筹码，那么是不是就相当于在澳门赌场赌命一样悲壮呢？地方政府要做得事情还很多，要花钱的地方更多，靠发那么一点小债当点心，塞牙缝还勉强。虽说长期制度建设在完善中，但当前不解决问题，一泡尿也是能憋死一条壮汉的。更何况现在的经济形势不容乐观。
　　　　
　　　　楼市的问题，宜缓治，切忌操之过急。目前的政策导向有点急，因为高层的一个承诺，也因为明年要换届，所以急于给一个政治交代，留一个好名声，感觉确实是豁出去了。但是，这样的政策，这样的环境，有把握豁出去吗？面对中国这么大一个国家能豁出去吗？政策的着力点应该放在长期，而不是当前眼下的这点小问题，这明显是政治考量。不过再过，也不能越过底线，现在已经是底线了。政策再加码，我倒想看一看，希望能给我这样一个机会。
　　　　
　　　　论坛里我预计过11月有些城市的成交量会放大，上海最近的情况就有这个迹象。接下去，还会放大，不过不会突然放大，以价换量是11月的大概率事件。过了明年三月份，基本上就很难见到打折扣的房源了，住宅市场将进入相持阶段。可能会有反复，但是明年年底前形势就肯定明朗了。个别城市的限购也会逐渐松动，不是一次性放松，而是相对条件的放松，有些期限到了，也就不执行了。预计最先放开的应该是高端房。
　　　　由税改联想到楼市
　　
　　最近几个月税制改革的动作频频，让人有了些许的遐想空间。兴致来了，提笔写一点零碎的体会。
　　
　　中国最大的政治就是稳定，而稳定必须要经济发展，只有经济发展达到一定程度，才能保证一定量的就业，所以中国的GDP向来以保8作为目标。如何保8？出口，美欧日经济去杠杆化、发展中国家追赶势头强劲，寄希望于出口继续强劲支撑经济发展已然不现实；投资，以地方政府一手导演、一干国有企业担纲主演的一出闹剧刚拉开帷幕不多时，想再拉银行这一制片人继续追加投资，估计已经没有多少人愿意再为这出即将演变成悲剧的大戏买票了；消费，现在只剩下消费了，内需喊了十多年，不行也得行了。
　　
　　中国经济的问题，外强中干，多年下来内部积累了诸多隐患和矛盾。中国处理问题的方式，是遇到问题再考虑深层次的改革。毫无疑问，这次遇到了问题，而且是大问题。所以急了，税制上的动作就能可见一斑：全国范围个税起征点提升；房产税有意向全国推广；资源税进行改革；意图开征环境税；个体工商户营业税和增值税起征点提高；上海部分行业试点营业税改征增值税。
　　
　　税改内容很多，但是这里面有很多层的含义——
　　
　　1、个税起征点提升和个体工商户营业税和增值税起征点提升，是以解决就业、增加民众收入，进而提升消费能力为主要目的。
　　
　　2、房产税有意向全国推广和资源税进行改革，是以推进中央和地方分税制改革继续深化（扩充地方财力，调节财权和事权失衡）、缩小区域间不同政府主体财政收入差距（中国自古患不均而不患寡）、降低地方对土地财政的依赖度为主要目的。
　　
　　3、意图开征环境税和上海部分行业试点营业税改征增值税，这一增和一减之间（后者主要是减税，但是结果是产业集中度更加提升），体现的是调整产业结构的目的，以往利用政策压低要素价格为外贸部门制造竞争优势的做法，在当前国际政治经济环境面前已经显得很不合时宜了。
　　
　　另外还需要着重提出的就是上海、浙江、广州和深圳可自行发债。特别需要提出的是，是“自行”发债，但是还在财政部代为地方发债的2000亿的盘子里，所以还不是“自主”发债。此举，让地方债务阳光化、可持续化、监管化、可控化意图明显。土地这一地方隐形财政，要松动了。
　　
　　94年的分税制改革，让地方财权上收、事权下放，加之中国的5级行政体系效率低下（中央、省、市、县、乡镇）、财政转移支付能力不强（中央转移支付的标准模糊，转移支付的多少取决于央地之间的博弈），等诸多现实问题，逼得地方发展与营业税（地方主要税种）相关度高的房地产业和建筑业。不可否认，中国人是有创造性的，初尝甜头之后，杭州许迈永的经营城市理念在神州大地遍地开花，房地产业从此走上与民生对立的道路，一条彻底的歪路。现在需要扭转这个局面唯一能做的事情就是从事情的根子上下手——央地的分税制——扩充地方税源，提升地方财力，逐渐改变地方财政以地为生的局面，让收入多元化，持续化（房产税）。再说地是卖得完的，也不能总让后任领导就是为了还前任的债而存在的。
　　
　　房地产业的告诉发展富了财政，却穷了民众，房地产业的挤出效应随着房价的高涨愈加明显，加之国内不合理的税赋结构，扩大内需，那只是经常出现在红头文件上空洞的口号而已。中国在97年亚洲危机的时候就提出要扩大内需，可内需在百姓收入没有明显提升的情况下，如何扩大？随着中国入关后的经济发展，缺乏了危机意识的高层更是把这个问题束之高阁，一转头，十年有余，时下，动作之大，让我深感震惊。即是减税，又是加薪（提高最低保障工资，完善社保和住保），很难说和国际上的刺激没有关系（北非、中东）。
　　
　　税负在减轻、地方财力的扩充、百姓收入要增加，这些事情在当下中央财政收入预计要超10万亿的中国不做，什么时候做？等到经济明显放缓、财政收入明显下降再被动得去做？从这里我得到如下启示：
　　
　　1、全国近700个市、近3000个县（各项统计数据里面最多也就涉及了100个城市），房价明显下降，甚至崩盘，绝无可能。尤其是民众收入在增加、通胀在持续，而房价受压制的情况下。要不是这轮调控，这会房价在天上天飞。
　　
　　2、从上面的动作看，接下去几年中国经济的发展面临很严峻的形势。中国经济能做的就是放开民间投资，改变08年以来的国进民退，这事必须做！已经容不得决策层考虑政治后果了。
　　
　　我一直在考虑，无论从哪个角度看，接下去的几年，中国住宅市场，尤其是普通住宅市场已经没有过去的黄金十年了　　货币及金融政策的猜想
　　
　　在天涯论坛里曾经预测财税和货币政策的走向，运气好，猜对了结果——财税政策先行，金融政策跟进，定向面向中小企业、三农（水利建设）和保障房。说实在的，当时没有预料到会这么快，估计是在年底12月上旬的样子。感觉政策的决定与执行应为少壮派的风格。
　　　　
　　　　现在有很多声音说银根会全面放松，我觉得不对。这是对过去过紧的政策的一种校偏，也是一种试探：先放松一点，以观后效。如果不成或者国内国外环境有大的变化，再放不迟。所以从这点可以看出决策层意图绝对不是全面放松，一来形势未达到非全面放松不可的境地；二来通胀压力未见到全面解除，只是阶段性的（最近电价有上调的言论，这点我赞成，以前也说过，这是一个难得的战略时期，不抓紧价改理顺价格体系，今后就很难有机会了，更别谈经济结构调整和产业转型）；三来，楼市调控失败所带来的政府失信于民、政策失去公信力导致的一系列严重问题的政治后果没有人愿意承担（这一轮调控要是失败了，今后楼市就不存在政策和调控了）。
　　　　
　　　　一国的经济命脉在于金融，所以中国金融业的开放是最缓慢甚至可以说是停滞的（对内和对外），而中国经济的间接融资（银行贷款）比例又过高，导致大量经济运行风险集中在银行业，一旦有大的波动，肯定影响经济正常运行，所以要提升直接融资的比例，如股市、债市和民间融资最近两年的动作就挺大。尤其是受温债危机的影响，民间金融的正常化和阳光化是一个必然趋势，从这个层面看，温州问题是一个好事情。问题的根子有两个：一个是利率的市场化，一个是投资渠道的狭窄。这两点都很难解决，从解决温债问题出台的措施就可以看出来，多为应急之举，非治根之策，缺乏长期的制度建设和顶层设计。因为这两点都关系到国家的根本战略性安排，局部的问题不可能影响全局的决策，现在要的就是一个低利率环境。搞国家金融压抑。
　　　　
　　　　所以说了这么多，我觉得货币政策的放松，可能会遵循这样一个顺序：定向的金融放松（早前开始）、公开市场操作（已经开始）、存准率下调（估计在明年）。
　　，迎接的是白银十年。如果随着内需的扩大成功，那么商业地产将会有不俗的表现。
　　　　房地产行业是地方政府融资机制中的一个重要环节
　　
　　中国楼市是一个制度安排中的一个重要环节，目的是为地方扩充财力，增加投资。中国地方政府是一个投资政府，不是服务型的机构，中国过去的以往那么多年，消费对经济的拉动是很微弱的，因为百姓收入及社会保障都没有得到很好的提升。而出口和投资，尤其是投资对经济的拉动作用是非常明显的，在09年4万亿更是将这点表现得淋漓尽致，登峰造极。现在出现的种种问题不要怪这4万亿，要怪就怪制度使然。
　　　　
　　　　地方政府要是投资，投哪里是很有讲究的，那得依照政绩考核标准，主要是GDP，分项指标可以简单理解为FDI和税收。国内第三产业一直发展不上来，在国民经济的比重不高，为什么？因为按照目前的税收制度来看，资本密集型的大型二产企业更能完成税收贡献，而劳动密集型的三产服务业投资密度有限，税收难度又大，所以地方政府将FDI和二产资本密集型企业的招商引资结合起来，那么政绩就翻倍上，既增加了税收，又有了招商引资量，何乐而不为？
　　　　
　　　　房地产毫无疑问，也是资本密集型的行业，发展房地产就是加大投资，增加税收，这点已经天下皆知。可是房地产只是其中一个环节，通盘棋局里，通过控制房地产的供应量，拉升房价，变相抬高地价（主要是产业地价），然后拉银行下水，通过不断的融资（企业行为）从银行套钱继续滚动投资，做大投资量，为税收创造更多的资本密集型税源企业提供货币环境。所以：
　　　　
　　　　1、一直以来国内的劳动收入占GDP的比重是逐年下降的。资本收入是大头。
　　　　
　　　　2、GDP的上升对就业率的拉升作用是逐年下降的。第三产业发展在政府主导经济的情况下，尤其是在现有的税制下，很难有一个大的提升速度，应该是萎缩的。
　　　　
　　　　3、地方政府的负债，含隐形负债，一直在膨胀。因为要不断提升投资额才能创造税收。
　　　　
　　　　我个人觉得，楼市是地方政府融资机制中至关重要的一个环节，目的是为了做大投资，增加税收，进而提升质量不高的GDP。地方政府领导都是任期制，而负债却是地方制，说难听点，就是我花钱，你买单。这里就存在很大的道德风险。说到底，房价问题应该是一个制度设计下存在的道德问题。唯一解决方式只有两个，一个是改变现有的政绩考核体系，二是改革当前的税制，尤其是中央和地方的分税制。不过这两点，呵呵，很难解决，至少短时间内是很难解决得了的。
　　　　判断楼市走向必须要考虑的几个因素
　　
　　
　　
　　1、人民币升值因素。
　　我个人认为，这一轮调控政策之所以这么凶悍，决策层态度之所以这么坚决，一个很重要的因素是人民币处于升值过程中，具有强烈的升值预期。为什么呢？美元和日元的借贷成本很低，几乎为零，这就为国际投资机构提供了极为便宜的“息差交易货币”。用来干什么呢？换成人民币，换成具有升值预期的人民币，然后要么存国内银行，要么投资国内楼市。按照人民币一年5%的升值幅度计算，银行利率3.5%计算，除掉借贷成本，一年的收益在8%左右。如果寻求一点刺激，可以投资中国楼市，按照楼市10%的涨幅，加上升值因素，一年至少15%的收益。最后等人民升值因素消失，大量热钱抛盘走人，卷走巨额的财富。基于这一点，所以2010年的中国楼市必须调控，这点也让我联想到了温总理在俄罗斯对调控中国楼市的放话，这话是说给国际上听的，意思是，国内调控楼市的决心很大，你们没机会的，别来了。当然了，中国的资本账户没有开放，现在变相开了个人民币FDI，这是可控的，有调节的，处于监管的，是为人民币国际化搭建本币循环体系。所以从这点看，人民币处于强烈升值过程中，楼市的调控绝不可能放松。不过随着危机的蔓延对中国出口的影响，以及人民币升值幅度的累加，人民币汇率逐渐进入了相对均衡的阶段，只要增加弹性，扩大浮动区间，一段时间稳定之后，基本我认为政策干预下的均衡势力已经形成，单向升值的预期已经模糊或者被弱化，那个时候，楼市应该放松了。
　　
　　2、地方政府融资问题。
　　房地产行业是地方政府融资机制中至关重要的一个环节，地方平台贷款10.7万亿，相当一大部分是用土地作为抵押从银行套钱的。地方政府的收入相当一部分靠土地财政，是预算外资金。如果把这个环节斩断，那么接新还旧的游戏怎么玩下去，难道也想搞一个中国式的地方债务危机？答案显然是否定的，所以，银监会一看形势不对，赶忙答应只要符合要求的地方融资平台可以展期，后来又开了一道口子，对于地方融资平台是支持保障房之用的，可以支持。严苛条件一退再退，说明什么？问题很严重！目前这幅烂摊子是94年分税制后地方政府财权和事权不匹配造成的，怎么办？推动税制改革，如增值税扩围，但这毕竟是远水解不了近渴，怎么办？地方自行放债，让地方政府的融资阳光化，监管化，市场化，最重要的是解燃眉之急，用发债的钱借新还旧。所以从这个层面看，地方政府债务情况越严重，楼市调控越不敢拉长时间，要速战速决，效果显现后稳定一段时间即可放松。现在看来显然很严重，而且2012年才是地方政府债务集中偿付期，以前才还本，2012年开始要还本付息，压力巨大。另外，还要观察地方自行发债的进展，如果进展加快，那么楼市调控期限越可能拉长，进展越不顺利，那么楼市调控越没有底气。目前看来的四地发债进展不错，关键看后面是否能加快速度。
　　
　　3、经济增长情况
　　中国要稳定，所以要提升就业率，所以要GDP保8啊。出口对经济的贡献在明年很可能是负的；消费，在老百姓收入不提升，社保不完善的情况下，也只能靠政策这个“印度神油”勉强维持，所以现在在搞一系列的税改，这些以前的博文提到过，不赘述了；投资，关键是投资，上至中央，下至地方政府深谙此道，为什么搞这么多保障房，手法高超，真叫高超——既得了民心，又增加了投资提升了GDP，而且，还给楼市今后的发展道路算是指了一条路（投资主要分三项：1、制造业投资；2、基础设施投资；3、房地产投资。前两项基本没戏，只有房地产投资可行，但是让房价上去不行，所以选来选去，选择了保障房）。所以，经济增速越是高，对楼市的调控越是有底气，一如这轮调控的一开始2010年，那些政策可不是让开发商觉得挠痒痒。但是今非昔比呀，美欧日都趴下，虽说小日本有点起色，可是福岛事件也不是一时半会儿能解决的，影响是长远的。估计今后世界经济放缓已成定局。这样的大背景下，还死按着楼市有意义吗？
　　
　　4、民众情绪因素
　　这一点关键问题在于政府。把全部的需求都赶入市场，把政府应该负有的保障责任甩到九霄云外，结果民意汹涌，然后通过舆论将这个屎盆子扣到开发商头上。实在顶不住了，灵机一动，一石多鸟，建保障房，多建保障房，不管有没有条件都要建保障房。1000万套很雄伟，可质量呢？可效率呢？可是怎么进，怎么出都没想好就想让地方和金融机构掏钱办事，纯粹是面子工程！口号工程！豆腐渣工程！当然这里也不难看出决策层的意图，让保障房的建设，补上住房供应体系中的缺失环节——租赁市场，让租赁市场培育购买力，最终过渡到商品房市场。中国人自古对住房就有过分的渴求，骨子里还是农民，对土地有与生俱来的占有欲，所以中国民众一定要买房子，一到结婚年龄有套房子是必须的。情感能理解，现实无法接受。这会政府才知道兜底，似乎还真有点晚了。所以，不管从保障对象看，还是从保障方式看，对商品房的直接冲击几乎是没有的。很简单，浙江某市，商品房价格9200多，可经济适用房只有4000出头，买保障房的人对于商品房价格到底是9000多还是19000多没有任何意义，都买不起，都需要政府保障。这个因素更多的是在政治上加分和社会稳定角度出发，中东北非的情况可不是闹着玩的。
　　
　　5、货币因素
　　这个因素我放最后，是因为它太重要了。82万亿的货币量，放哪哪出问题。资本永不眠，是会找出路的，国内严重缺乏投资渠道，国有的地盘民企进不去，能进去的活不下来，能活下来的都被国企吞并。怎么办？炒楼、炒股，结果炒楼被调控了，炒股被教育了。怎么办？还是炒农产品、炒古董、炒一切能炒的，所以CPI上来了。通过行政命令，禁止涨价，开国际玩笑，不去疏导，去硬堵，几千年前野蛮人治水都懂的道理，怎么现在都不懂了。能力问题？我看还是政治任务问题。反正两次承诺都没有实现，糟糕的结果加上一个糟糕的过程，为人诟病啊！现在经济不行了，我看银根的放松是时间早晚问题，但是，但是，但是，国内存在价改的压力，保持一个适度从紧的货币环境是必要的。更何况货币政策不能从根本上解决经济的结构性问题，这是一个总量政策，要解决问题要从税制入手，从制度层面入手，别把共和国的长子看成亲生的，民企就是捡来的。不要一涉及改革就从政治高度看问题，老百姓只想混个温饱。

　　@约翰东去 2011-11-28　05:20:03
　　　　从今年8月楼主在房观第一个答疑贴出来后，就一直关注楼主。感觉楼主平和、理性、有专业知识和经验，为人也极有风度，解答大家问题极有耐心，实乃房观少见。我想这也是追那个答疑贴的绝大部分人的想法。之前以为楼主在房地产领域极为熟悉，没想到对宏观经济也这么了解。非常赞同楼主观点。但有两个小问题：
　　　　1、楼主认为一线的四个城市中那些打7、8折的品牌开发商开发的位于中心地段的项目可以抄底。我对上海情况比较熟.....
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　　谢谢，能获得远方朋友的赞誉是一件很荣幸的事情。
　　开发商不会轻易对中心地段的项目打折甩卖，因为开发商要考虑如果这个项目被贱卖了，那么今后还能拿到如此好的地块吗？如果城市被假设成一个圆圈，随着城市半径的扩大，今后的供应量也越大，所以中心地段的房产的稀缺性就更能体现，尤其是对于那些城市规划搞“摊大饼”式的城市，只有一个绝对的中心。
　　当事情发展到连中心地段项目都要打折甩卖了，那么基本上楼市调控的政策已经不可能再加码了，因为我一直强调，楼市调控先跌的是边郊房产，边郊的扛不住了，中心地段房产是最后一道防线，也是政策检验效果和考虑收手的边界点，政策再延续下去就会带来严重的后果，这点是肯定的。
　　每一次调控对不同的开发商会发挥不同的作用，有能扛的，也有不能扛的，正因为此楼市的机会不会集中到来，而是陆续的，间断的，有先后的到来。尤其一些大企业，不是出于企业生存角度出发搞项目折扣甩卖，而是为了获得战略机遇回笼资金准备并购其他不能扛的企业，这点我也做过，而且深谙此道。
　　大企业往往反映会比市场快上半拍，他们降价促销一来企业不容易到，即使出问题，地方政府不会坐视不管；二来不会像小企业一样，一降价就降低质量，大企业的品牌是用大量资金堆出来的，品牌价值高，想毁了它要掂量掂量；三来大企业的产品做得好，房屋套型、配套等等都比一般性的企业有经验，同时外部的弱势能给购房人一个很好的挑选余地，不用排队，不用看销售人员的脸色。
　　你刚才说的到上海的项目打起折来绝不拖泥带水，这是对的。降价销售一定要一步到位，否则不仅销售不好，而且对以前的野猪也不公平，会腹背受敌。所以按照这个开发商的降价策略看，一定会一降到底，这就是机会。
　　对于上海，确实有几个项目，市中心的，内部销售价格在8.5折左右，有些房源差点在8折左右，但是没有公开，而且据我所知已经销售完了。具体名字我就不点了，这是行规。这样的项目并不多，因为一些开发商实在缺钱，没办法，和尚要用钱，木鱼也得卖。
　　
　　
　　对于第二个问题，我是这么考虑的：
　　楼盘越大，开发商的资金压力也就越大，楼盘去化周期也越长，开发商的财务成本也越大，而且这类大盘项目由于自身的体量足够大可以形成造城效应（好地段也不允许开发商这么粗放型的开发，因为没有那么多土地资源供其开发），一般都选择在边郊地区，所以开发商越容易降价（项目大了以后会分期开发，采用阶段性降价或者折扣策略，致使项目整体价格曲线不够陡峭），毕竟这类项目都针对刚需，降价销售对资金的回笼效果是最明显的。
　　同时，投资房产的朋友一定要记得一个原则，体量过大本身就是一个危险因素。当你抛盘的时候会发现有很多竞争者，相互压价的结果就是投资利润被削弱或者资金占用期被拉长，导致投资回报率降低。
　　此类大盘项目一般性体量都在80万方以上，至少分3期开发。投资讲求的是要将各种因素对冲，风险最小化，利润最大化。夜长梦多，不要将项目的定价权过长时间的让渡给资金紧张的开发商。  　　我对保障房计划的思考
　　
　　
　　按照目前的价格估算，如果十二五期间真要是退出了3600万套保障性住房，那么总投资额在8.5万亿到10万亿之间，覆盖占20%的城镇人口。我一直在思考这背后的政治、经济逻辑，决策层到底想干什么，对今后楼市的走向有着怎样的态度，和十二五经济发展有怎样的内在联系？所以我谈一点自己的思考。
　　
　　1、保障房计划是解决产能过剩工程。
　　大家不要忽略一个大背景，当时保障房计划提出的时候正是4万亿投资下去之后出现了产能过剩的情况，如建材、家电、水泥、电解铝、钢材等等，当时都不同程度的出现了产能过剩，为了觉得这个问题，也为了安抚民众情绪，稳定社会，保障房计划是一个非常好的契合点，既在政治上得分，又继续拉动了产业发展（至少是延缓了问题的暴露）。
　　
　　2、保障房计划是保GDP工程。
　　为什么保障房计划一定要在年底全部开工，为什么高层对这个问题抓得这么紧，为什么在银根大幅收紧的2011年金融机构能对保障房融资网开一面？因为当时美欧的债务危机有所深化，中国是投资拉动兼出口导向型经济体，外部需求的萎缩和国内内需市场的不振会直接导致GDP的快速下滑，此时决策层督促加快保障房建设其主要目的是为了让GDP数据不致于受外部影响有较大的波动，用保障房的投资拉动经济。固定资产的投资占国内GDP的一半左右，而房地产投资又是固定资产投资的主要构成部分。
　　
　　3、保障房计划是扩内需计划。
　　保障房不同于商品房，保障范围绝大多数是刚需人群，不存在商品房那样大量空置的问题。所以只要保障房分配公平、制度合理，保障人群入住后的带动消费是很明显的，尤其是对建材、装饰装修、家具家电等行业的带动性是很强的。这说到底还是扩大内需，解决就业，提升GDP，消化过剩产能。
　　
　　4、保障房计划是国内房地产行业的一个有效补充环节。
　　保障房计划是政府对自身职能长期缺位的一个有效纠偏。政府应该对住房问题提供兜底保障，但是长期以来，出于种种原因，政府并没有下大力气解决这个问题，反而随着形势的发展，这个问题愈演愈烈，民众不满情绪与日俱增。这不得不让高层反思中国既往的住房供应体系是否到了改革的十字路口。很明显，采用大量供应保障房和扩大住房保障范围的方式是一种对商品房市场冲击力并不强的举措，也是一种楼市软着陆的表现（否则尽可以用总理一句话让莫斯科楼市价格下跌50%的方式实现民众的住房保障问题）。长期以来，中国民众的购买力几乎是在没有积累的基础上直接被推进了商品房市场，而保障房计划的深层次含义就是要通过政府提供保障房的方式进行隐形补贴，培育部分民众的购买力，最终目的还是要让这部分保障人群过渡到商品房市场，故我称之为“过渡保障”。世界上从来就没有一个国家能无休止地大量提供政府保障房，只有让保障人群流动起来，同时保障房市场和商品房市场做到一定程度的互动，那么政府保障房计划的资金流才能平衡，也才能持续发展。
　　
　　5、限购政策和保障房计划之间有着内在配合关系。
　　假设市场上按收入水平的高低被排成100人，政府提供给收入水平处于倒数20位以内人群保障房，其余的80人都去买商品房。当商品房价格越高，则这80人当中买不起商品房而又得不到政府住房保障的“夹心人群”规模越大。任何一项政策不可能惠及所有人，但是政策必须考量惠及面是否足够广，这样才不会出现大面积的民怨，零星的问题是可以容忍的，也是必然的。所以在这样的逻辑下，商品房价格用行政办法压制其终极目的是为了保障房的入市尽可能拖延时间，尽量扩大保障范围，同时减少“夹心人群”的数量。现在考验的是决策层的决心，因为地方政府债务问题相当严重，这是政策在走钢丝，平衡很难把握，一旦地方债务问题恶化，保障房计划的最终效力将大打折扣。我个人估计，等保障房计划第一波实现之后（2010年之后两年），用大量推地（或私有化）的形式解决地方债务问题，增加普通住房供应量（每年建设用地中住房用地才占三分之一，这是有空间的），可以说是两全其美的方式。我还是那个观点，无论从哪个角度看，中国楼市已经不可能有过去的黄金十年了，迎接的是白银十年。普通住宅市场将去投资化。
　　
　　6、保障房计划是政治工程。
　　与当年温总履新即可取消种地的农业税一样，李总也深知得民心者的天下。无恒产者无恒心，祸之始乱耳。