baxiangguiding:房价之惑

中国高房价现象研究

住房乃民长生之要，住有所居是每个家庭的殷切期盼。近几年出现了房价过高、上涨过快的现象，特别是从2009年开始到2010年,出现房价快速上涨，高房价成为牵动人们神经，影响经济社会发展全局的突出突出问题。而从2008年以美国“两房”破产并没有引起国人多大的注意，随后美国实行定量宽松货币政策，大量发行美元，让全世界为美国的过渡消费买单，从而引发全球性金融危机。为了走出危机，中国政府发行4万亿用以提振经济，加上地方配套的10万亿货币投入，结果引发了房价和物价大涨。随后我国政府进行了有史以来最严厉的房地产宏观调控，密集性地出台了各类房地产调控政策，到目前为止已经收到了一些效果，一线城市的房价基本企稳，或稳中有降，而且此趋势正在向二三线城市漫延。但从整体来看要解决老百姓住房问题仍不乐观，高房价仍是人们心中的痛。

一、我国房价现状。

（一）我国商品房发展过程。

1997年夏天，《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组在北戴河召开的一个小型研讨会，成为房地产业被列为国家支柱产业的开端，这一事件也成为了“蝴蝶效应”中掀起今后十几年甚至几十年我国房地产业高速发展的“扇动的蝴蝶翅膀”。

1998 年我国终结了“实物分房制”和“货币分房制”，推行房地产市场化改革，当时为了改变人们的住房消费观念，社会上开始广泛流传中美两个老太太关于房子的故事：一位美国老太太和中国老太太在天堂相遇了。中国老太太说：“我辛辛苦苦挣了一辈子，终于在临死时用一生省吃俭用的钱买了一套房子。”美国老太太则说：“我享受了几十年的房子，终于在临死前将房贷还清了。”这个故事很大程度上改变了中国人的消费观念，也从那时开始，中国的商品房开始进入一个新时代，房地产业也进入一个飞速发展阶段。但由于种种原因我国房价犹如脱缰的“野马”一路上扬，并创造了房价“只涨不跌的神话”。 我国住房制度改革10多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的超过30平方米。不争的事实是，现在房地产业已经成为中国经济发展，拉动内需的发动机，其对GDP作出的贡献也越来越大，成为不折不扣的支柱产业。相信随着中国经济的快速发展和城镇化进程的继续，在今后一二十年内，房地产业对中国经济仍将继续起着举足轻重的作用。

（二)我国房价现状。

现阶段我国的商品住宅有很多类型，主要有商品房、经济适用房、集资房、二手房、公租房和小产权房。因经济适用房、集资房、公租房所占比例相对较小，而小产权房是非市场经济的产物，又处于法律的灰色地带，因此本文不再研究，主要对我国的商品房房价进行探讨。中国国情复杂，地域宽广、人口众多、城乡差距、地域差距等，因此在分析房价时也要充分考虑中国的国情。我们通常所说的房价涨得太离谱的是中国的一二线大城市，三四线城市相对温和。在2011年中央对房地产业调整，特别是对一二线城市调整之后，三四线城市房价也开始快速上涨。小城市和乡镇则处于较合理的水平。这轮宏观调控政策后，小城市和乡镇的房价也快速上涨。根据《2010中国城市房价排行榜》，各地房屋均价如图所示。

图一：2010年不同城市房屋均价

下面是2010年不同城市不同地段的房价（图二）

从以上资料可以看出，同一时期全国各地的房价不同，而且相差很大，最高的如北京、上海某些楼盘达每平方米10万元。如2011年北京钓鱼台七号楼盘售价达120000元/平方米，上海汤臣一品更高达150000元/平方米。而乌鲁木齐和拉萨只有3500左右，最低的乡镇只有600元/平方米。就是同一个城市房价也有很大差距，以重庆主城区为例，最高的保利国际高尔夫别墅高达27000元/平方米，最低的3000元/平方米。

然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快。1998 年我国商品房销售均价为2025 元/ 平方米，而2008 年则达到3948 元/ 平方米，较1998 年增长了近95%，年均增长率为5.52%，如果再考虑区位因素，则房价上涨幅度更大，部分区域已成倍上涨。一线城市房价的涨幅更是惊人，根据网易房产整理的统计数据显示，从1998年-2009年北京全市均价涨了172%，上海涨了399%，深圳涨了200%。从2009年后到2010年，两年间，房价更是飞涨，多地房价翻了一番。以我居住的小城市为例，我现有的住房是2001年购买的商品房，720元/平方米，当时算是最高的了，现在的房价最高已经达到5000元/平方米，十年涨了近6倍。

　《中国住房发展报告(2010-2011)》，也称住房绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外，在近两年的时间里，月度偿付率在绝大多数月份保持在30%以下。而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。  e0 U/ }房产论坛,装修论坛,业主论坛月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。绿皮书认为，这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。我们居住的重庆的月度偿付率是仅有的几个处于30%以下最低的城市之一，也是唯一的一个大型城市。

从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。据中国社会科学院的2010年《经济蓝皮书》，85%以上城镇家庭无能力购买当前房价高企的住房。因为，城市居民的房价收入比已达到8.31倍，农村居民的房价收入比更是高达29.44倍。如果说城市中都有85%以上家庭购买不起住房，那么要想让农民进城购买所需要的住房只能是“天方夜谭”了。所以，加速城镇化进程，最为关键的前提条件之一是要使进城的农民购买得起住房。

无疑中国已经进入高房价时代。

几代人的积蓄都投入到高企的房价里（图三）。

城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。人们的普遍感觉是，房价涨得太快，有时一天一个价，已超越普通老百姓的承受能力。

二、影响房价的因素。

在市场经济制度里，生产资源的配置是利用和依靠价格通过市场进行的。一方面需求与供给决定着商品的价格，另一方面价格又反过来影响供求。正是这种价格和供求的相互作用，使生产资源得到合理的配置。现阶段影响房价的主要因素有需求、供给成本（包括土地成本、建安成本，这里主要分析土地成本）、资本和宏观政策等。

（一）需求与房价。需求因素包括城市人口数量、居民人均可支配收入、人口结构等到。进入城市人口数量，也就是城镇化进程决定着商品房的总需求，另外家庭结构小型化趋势和居民的住房改善需要也带来了商品房需求量的增加。

（二）土地与房价。在商品房开发过程中，土地是最重要最紧缺的资源，因此土地成本直接影响到房价。

（三）资本与房价。资本流动与房价走势具有明显的相关性。如果资本大量流入，则房价涨幅就会过大过猛; 而一旦资本流入大幅回落或资本净流出，房价涨幅就会回落，甚至下跌。

（四）政策与房价。房地产业受到国家宏观政策的影响，对于一个城市来说，城市国民生产总值、通货膨涨以及城市的固定资产投资等宏观经济指标都会影响到商品住宅的价格。而政府采取的价格政策和货币政策就是为了纠正“市场失灵”采取的政策。

当然还有外汇储备过高、通货膨涨等问题，都是推动房价不断上涨的因素，这里不再一一叙述。

三、现阶段我国房价快速上涨的原因分析。

（一）城镇化带来的对住房的钢性需求是推动房价上涨的主要动力。

世界及中国城市（镇）化进程推动房价在一定时期内走高是社会发展的的必然规律。城镇化是指人口向城市集聚的过程。它是工业化的伴生物，是经济社会发展的综合结果。从18世纪中叶开始，到了20世纪中叶，在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”。也就是说，多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72%，英国87%，联邦德国79%，荷兰86%，加拿大77%，澳大利亚83% 。

现代意义上的中国城镇化，应该是从新中国成立后开始的。解放初城市人口只有一千多万，现在已达五亿。目前全国共设有660多个城市，2万多个建制镇，城镇化率为40％。大体上每年增长一个百分点，预计2020年将达60％，至2050年可能至70％。

随着经济的持续发展，农村人口大量向城镇转移带来住房的钢性需求是决定房价上涨的主要因素。目前我国的城镇化率仅有40%，要达到中等发达国家的水平至少还要转移20-30%的农村人口，也就是说在今后一二十年里，住房的钢性需求仍然没变，这也决定了今后房屋价格总体上涨的趋势。

（二）有限的土地供给和土地财政下的招拍挂是推动房价快速上涨的又一动因。

土地的增值是一个逐步提升的过程。在这个过程中，持有土地的时间越长，获得的土地增值收益就越大。为了尽可能多的获得土地增值收益，房地产开发企业在获得土地后，往往并不急于开发建设，即使建成后，也迟迟不愿意开盘销售，而是要等到价格上涨到一个高位再出售。然而土地是有限的，特别是我国人口众多这一国情决定了我国可开发利用的土地更是有限。根据国土资源部发布的数据，在跨入2009年那一刻，全国耕地面积为18.2574亿亩，绿色可耕地比10年前减少了1亿亩，相当于每年减少了一个中等县的面积。2005年温家宝总理在《政府工作报告》中提出了18亿亩耕地红线，任何时候都不可超越，这是保证中国13亿人生存的最基本需要，也是我们国家粮食安全生产的需要，再除去我绝大多数不适合人居住住的西部地区，这样一来可供建设用地就更加稀缺，按照供给与需求的理论，供给有限必然带来用地成本的增加，从而推高房价。2010年两会刚结束，在一片高房价的讨伐声中，新的“地王”就新鲜出炉。3月15日，北京分别诞生了总价和单价两个“地王”。 15日，经过64轮竞价，中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目，总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50 .5亿元，创下北京拍地最高总价。同日，经过84轮的激烈竞价，远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达每平方米2.75万元，被认为是北京市场上新任的“单价地王”。北京“地王”并非个案。随后，南宁、青岛等地也相继曝出“天价地王”。

企业拿地后不急于开发，而是等待土地增值获利。如李嘉诚的和记黄埔和长江实业两家公司在上海进行房地产开发过程中，多个项目从地块获得至上市销售的时间长达6年以上。其在上海最快开发建设完成的项目———上海古北翠玉豪庭所花费的时间至少是7年。而古北地区经过7年的开发，楼价从原先不到18000元/平方米涨到了36000多元/平方米。有报告显示，和黄现有的土地储备足够其开发近19.5年。

2005年，李泽楷旗下的香港盈科大衍地产有限公司（下称盈大地产）以5.1亿元人民币拍得了位于北京东三环长虹桥附近面积为4.6万平方米的一个地块。该地合同开竣工日期为2006年9月20日和2008年3月31日，但盈大地产并未按照规定日期完工，却在2009年8月底以1.18亿美元转让给了瑞安建业，盈大地产因此获利近3亿人民币，其利润率近60%。SOHO中国董事长潘石屹曾表示，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。

通过对房地产业的观察，我们常常可以发现这样一些“荒唐”的事实：一方面房地产花巨资竞拍下来的土地，却任由它长满野草，而不去开发建设；另一方面，随着城市的扩张，那些根本没有进行过任何开发的土地，却身价倍增，甚至高过其周边已开发楼盘的房价，让人匪夷所思，而开发商们却因此赚得盘满钵满。

与此同时，政府也是土地增值的受益者。一些地方政府打着“经营城市”的旗号，通过“收储土地”和高价拍卖，赚取巨额收益。与其他实体投资项目相比，房地产开发往往见效快，对ＧＤＰ和财政收入的“贡献”显著。部分城市的土地出让的收益，占到地方政府财政收入近一半，成了名副其实的“土地财政”。2002-2004年3年中，全国土地出让金累计达9100亿。征地地卖地已成为地方政府最为重要的财政支柱，它们也成为房价逐高的最大推手。“土地财政”使政府对于房价的上涨，往往采取姑息的态度。土地增值是导致中国房价走高的最初动因。但由于土地转让的垄断交易，政府通过竞价出让土地获得财政收入，企业通过土地倒卖赚取收益，进一步推高地价，更加剧了房价的上涨。

（三）房地产业的暴利导致资本大量流入，都去炒房、炒土地，进一步推动房价快速上涨。

一般竞争性的制造业部门平均利润率大多数在5%以下，房地产行业的平均盈利率大约在20%左右。而根据社科院2011年《住房绿皮书》称我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。更有甚者，有的房地产企业利润更是高达200%，甚至更高。资本逐利的本性导致大量的资本进入房地产业。马克思曾经说过，如果资本的利润率达到或超过100%，资本家就会铤而走险。所以在中国房地产业上演资本的疯狂就不足为奇了，一波又一波的资本进入，到处拿地，制造一个又一个“地王”，推动房价疯狂上涨。

“在经济高速成长最快也最暴利的集中地，房地产将成为孕育中国新生代富豪最肥沃的土壤，也是30年里最为放纵和充满罪恶的行业。”①《激荡三十年》（下）P217页，吴晓波/著。这样的事实不幸被言中了。

2002年初，王均瑶转战地产，用了3.5亿买进上海商业繁华地段徐家汇一带一幢部面积8万平方米的“烂尾楼”，稍事装修后在2003年转产出售，总进帐10.5亿，一年多时间赚了3倍。南京有一家开发商，开发了银城东苑这个搂盘，当初拿地的土地价格为500元一个平方，建筑成本为1200元一个平方，加上税收、广告，成本价不超过2000元，却卖5500到7000元一个平方，按6000元的均价计算，每平方赚4000元，暴利达到200%。

2002年，中国大陆前100名富翁中，涉足房地产者40多人！2004年，胡润百富榜中，房地产阔佬雄踞45%！2005年顶尖10大富翁中涉足房地产者4人，2006年6人，2007年6人——然而，近几年福布斯全球富豪榜中，房地产商仅占1%左右，甚至不足1%。2007年，地产狂热时，广东碧桂园董事长杨惠妍成为中国女首富。中新网财经频道综合报道，胡润研究院和群邑智库12日联合发布《群邑智库 2011胡润财富报告》，据报告披露的信息显示，中国千万富豪达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产还是占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。这种收益率差距不仅使大量游资进入房地产市场，也会使相当一部分存量资本转入到房地产市场上去。前中国首富、新希望集团董事长刘永好近几年也涉足房地产业，他说：1年做房地产的收益超过做10年农产业的收益。

一方面房地产业疯狂地制造亿万富翁，另一方面因房地产业的暴利不断吸引社会资本进入这一领域，不断地拉升房价。

根据上海华东师范大学商学院苏多永、罗文波关于《资本变局与房价的走势》研究，“资本流动与房价走势具有明显的相关性。如果资本大量流入，则房价涨幅就会过大过猛; 而一旦资本流入大幅回落或资本净流出，房价涨幅就会回落，甚至下跌”。

资本变动与房价的走势图：（图四）

资料来源：国家外汇管理局(http://www.safe.gov.cn/)

和国家统计局(http://www.stats.gov.cn/)，

从上图可以看出，1998-2001 年我国出现了明显的资本外流，但房价相对稳定，年均上涨率仅1.54% ；2002-2004 年国外资本因我国经济快速增长和人民币升值预期而大规模流入，在资本的推动下房价快速上涨，年均增长率达到了6.03% ；2005-2006 年资本流入大幅回落，甚至出现资本流出，房价涨幅也从2004 年的9.7%回落到2006 年的5.5% ；但2007 年资本又大量流入，导致我国房价再次大幅上涨，涨幅高达10.1% ；不过2008年随着全球金融危机的恶化和蔓延，流入中国的资本大幅回落，甚至出现资本外逃，我国房价开始大幅回落。

另一个值得探讨的现像是温州炒房团，从2003年起而从今年4月起实施的房地产调控政策。在这样的情况下，出现了温州炒房团。10万温州人动用1000亿在全国各地炒楼，所到之处，房价无不应声非理性上涨。

地方

炒房“旋风”过后

杭州

房价两年增50%

上海

400多套房子一上午拿下 房价年增40％

南京

两天时间成交1.6亿的房产大单

湖南

炒房资金20亿 房价年增10％

福州

3年时间房价翻3倍 房价从2000涨到6500元/平米

三亚

2800元／平方米，涨到了3900元/平米

深圳

4天购30余套住宅，成交额超5000万

金华

10亿热钱涌向金华，数月涨500元/平米

资料来源：财经聚焦第51期：谁来“终结 ”温州炒房团？（图五）

另外因人民币升值预期造成国际资本进入我国的房地产市场，对房价起到推波助澜的作用。有这样一个故事：2008年,一个美国人到中国来观看奥运会，并边旅游边工作。他带了10万美元到银行去兑换，按当时的比价1：6.8，兑换到68万人民币。他在天津购买了一套住房，花去50万人民币，然后在中国各地游玩了3年，花掉了余下的18万元。2011年,他要回去了，这时他惊喜地发现房价比以前涨多了，于是卖掉住房，得到人民币96万。到银行去兑换，这时候人民币已经升值到1：6.4，96万人民币/6.4=15万美元。他来的时候带来10万美元，潇洒三年后回去还多赚了5万美元。因人民币升值和房价上涨玩了中国人一回，于是高高兴兴地回家了。

（四）商品房占比例过大，保障房严重不足是房价快速上涨的另一原因。

商品房是解决的人们的住房改善升级需求，而保障房主要解决的是新增城市人口和城镇低收者的住房问题。实现居者有其屋是政府的目标和责任，1998年房改的最初衷是，30%人口的住房问题通过市场解决，即商品房；70%人口的住房问题通过住房保障制度解决，而13年后的今天，商品房几乎占了90%，而保障房才刚刚起步。

健康的房地产业中的商品房和保障房犹如人走路的两条腿，只有两条腿都同步发展，才能保证行走平衡，否则就是残疾。而如今房屋结构中商品房发达，经济适用房和保障房却严重滞后，这就如一条腿长，一条腿短，低收者没法找到合适的住房。再譬如现在女性用的手提包，一个LV要几千甚至上万元，而人们却习以为常，原因是不买LV包，还可以买几十上百元的包，因为人们根据自己的经济实力可以选择不同的消费品。而现实在房屋消费中，不同收入群体的人却没得选择，都只能去选一样的商品房，人们怎会不怨声载道。所以政府未担负起应有的责任，即保障低收入家庭的住房缺失是人们对高房价不满的直接原因。商品房结构不合理，经济适用房和公租房占比例极少，使大部分低收入群体无奈地加入到房屋抢购潮中，加剧了房价上涨。

（五）宏观调控政策不当引起房价的波动。

房地产市场是一个不完全竞争市场。供给垄断、信息不对称、房地产的外部性及公共物品属性等原因使得市场自身的调节能力难以发挥，即市场失灵，市场失灵是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况。需要政府“有形的手”进行宏观调控，以保持房地产行业的持续稳定健康发展。

从计划经济的土壤中成长起来的房地产业从婴幼儿期到成熟期，从最初的否定住房是商品到房地产成长为一个庞大的产业，经历了一个艰难困苦的改革过程，其中政府的规范与调控是必不可少的。然后，回顾历次房地产调控过程及结果不难发现，以打压商品房价格为政策目标的调控基本上没有达到预期目的，而且事实上历次调控之后都会出现报复性房价急升。这说明政府对房地产的调控还存在问题，需要反思与改进。改革开放以来，中央政府在引导房地产市场发育方面做了大量工作。每当出现通货膨胀预期或房价过快上涨，中央政府就会想方设法抑制房价。

1998年房改后，2002年房价开始上涨，国家开始调控。2003年中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，对借款申请个人住房购买第一套自住房的，首付比例仍执行20%规定；对购买第二套住房的，适当提高首付比例。这分通知被称为“121”房贷新政，首次拉开了调控房地产市场的大幕。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发通知，要求即日起就“开展经营性土地使用使用权招拍挂出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要求在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则有权收回土地，简称地产界的“8.31”大限，吊诡的是2005年出现第一块“地王”，2004年、2005年房价大涨。接着2005年出台的“老国八条”《关于切实稳定住房价格的通知》与“新国八条”《关于做好稳定住房价格工作的意见》、2006年出台的“国六条”《促进房地产业健康发展的六项措施》及随后的“十五条”《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，以及2009年12月出台的“国四条”等基本上没有达到控制商品房价格上涨的目的，房价的总体趋势依然是上涨。这也就是说，以控制商品房价格为主要目的的调控最终都基本上没有达到预期目的。譬如2009年经济刺激运动中，银行的信贷规模达96000亿元，是2008年的两倍多，加上4万亿的货币宽松政策，对房地产产生了极大的影响，可以说是导致2009-2010年房价上涨的主要原因。历次房价上涨及调控后的情况，如图六：

资料来源：陈启清老师《证券投资》讲义

综上分析，我国的宏观调控政策存在头痛医头，脚痛医脚，一会儿扑火，一会儿救市，加上调控效应的滞后性，加巨了房价的波动。其原因在于：第一，没有严格区分政府与市场在房地产领域的作用范围。在房地产领域，政府该管好的是公共住房（即保障性住房）的建设与分配，而不应该一味地针对商品房。政府的主要职责是保证好低收入阶层的住房供应，开发商建造的商品房价格应该由市场调控。　第二，一刀切的打压政策严重忽视了地区差异。中国是一个地域差异极大的国家，各地区所处的发展阶段不同，不同地区的房价差距很大。同时房地产业本身也存在生命周期。不同发展阶段的地区的房地产周期不一样，一个全国整齐划一的调控房价政策显然是难以收到实效的。有些发达地区房价高，涨得快，抑制其房价过快上涨是合理的，但对那些房地产业刚刚起步，房价不高或偏低的地区采取同样的打压措施肯定是不正确的，也是不公平的。

所幸的是，2010年1月7日出台的“国十一条”(《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》)与以往的同类政策相比有了一定程度的改进。例如，该政策强调了“加快推进保障性安居工程建设”、“各地要结合本地区房地产市场情况”与“加大差别化信贷政策执行力度”等，政策目标是“促进房地产市场平稳健康发展”而不是之前的只注重打压房价。但是，这个“通知”只是一个原则性的政策导向，其落实还需要规范的调控机制与详细的细则。

过去的宏观调控时主要是搞一刀切，不结合我国的国情，一线城市和小城市、东部城市和西部城市房价一样的打压房，二是货币政策对经济实体的伤害。为渡过全球性金融危机，中央增发了4万亿投资，希望尽快使中国经济走出低谷，不想这4万亿投资带动房价和物价的高涨。今年以来为了控制房价和物价的高涨，国家连续上调存款准备金率和控制全年信贷额度使商业银行贷款额度紧张，现在房价还没控制下来，实体经济已经出现衰退的迹象。据最近报道温州出现了中小企业倒闭潮，一说比2008年更加难过，很多民营企业家开始“跑路”，已经对实体经济造成冲击。如果不对现有政策加以调整，可能引发经济衰退，这是我们大家都不愿意看到的。著名经济学家谢国忠在2010年2月曾大胆预言：“到2012年，各国央行为阻止通货膨涨而大幅上调基准利率，从而导致全球性流动枯竭，当前形成的股市和房地产泡沫将受巨大冲击。”（《谢国忠的忠告》69页）

四、对策及建议。

（一）针对不同的住房需要层次提供不同类型的商品房。

我国房地产市场健康发展的根本出路在于深化住房制度及其配套改革，加快建立适应不同需求层次的住房供应体系，合理引导住房需求和住房消费模式，推动房地产市场可持续的健康发展。总地来看目前人们对住房的需求可以分为三个层次。让高收入群体购买高端商品房或别墅甚至豪宅；中等收入群体购买一般商品房或经济适用房；而低收入群体可以考虑租住保障房或廉租房。这样各个群体的人就能各得其所。

（二）加大经济适用房、公租房的比例，保障低收入阶层有房住。值得庆幸的是，此轮房地产宏观调控除了收紧银根措施外，最关键是加大了对经济适用房和公租房的建设力度。据住房和城乡建设部资料，今后国家将明确以公租房和廉租房为主，2011年，计划建设保障性住房1000万套，未来五年，还要新建保障性住房３６００万套，约是过去１０年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房１５０万户以上。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的７％到８％提高到２０％以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。但我认为这一比例还不够，应该达到40%左右为宜。去年，重庆市委市政府提出的“民生十条”中，关于公租房的表述为：“建设3000万平方米、60万套公租房，配合其他措施，力争解决占城镇人口30%的中低收入群众住房难问题。”一年后，重庆市的保障房建设便领跑全国——开工建设了37.56万套。在公租房方面，截至2011年8月底，全市公租房共为5.5万户家庭提供了住房保障。但从全国来看，由于建设保障资金严重不足，导致建设速度较慢，再者保障所占比例偏小，不能根本解决低收入家庭的需要。解决资金短缺问题可以从以下两个方面如手。

1、用外汇储备发行住房公债，解决公租房资金缺口问题。

2、利用住房公积金和社保资金建公租房和经济适用房，即解决这公自租房建设资金不足问题，又实现社保资金的保值增值。

（三）利用现有的税收和金融政策，调节房地产行业的暴利，使之趋向于平均利润。让其他资本回归本来应在地方，而不是新增加税种。现在针对房地产业的税共有12项和48种费，主要是20%的个人所得税，大部分地方只交了1%，60%土地增值税，是针对房地产开发商的，很多地方没有交。为了压低房价，上海和重庆试点物业税，以期通过增加买房者的成本来打压住购买需求，我认为值得商榷。与其增加一个税种，不如将应该收的税费都执行到位，房地产就不会出现暴利，也就没有更多的资本涌入这一行业，房价就不会这样虚高。

（四）调节收入分配，增加老百姓收入。如重庆市委三届九次全会提出的“共富十二条”就是解决贫富差距问题很好的探索。

（五）宏观调控政策不能搞全国一刀切，而是区别不同城市，不同地域分类指导实施，同时充分发挥市场机制的作用，不能用行政措施代替市场调节。2008年美国爆发次贷危机后，按照凯恩斯的国家干预主张，美国政府两次实行定量宽松的货币政策，狂印美钞，导致金融危机的进一步漫延。而中国市场经济还刚刚建立起来，行政干预本身比较多，这次为了应对危机，实施了4万亿的投放，导致房价、物价齐涨，而后又采取货币紧缩政策，希望借此打压高企的房价，却带来对实体经济的冲击。因此政府应该有所为，有所不为。也就是说商品房让市场去调节，政府只要做好公租房和保障房，保证低收入者安居足矣。著名经济学家吴敬琏认为：“调控主要采取市场经济的办法，而不是依靠政府对微观经济的直接干预，因为政府对微观经济的干预，采用行政手段配置资源，常常是劳而无功，甚至对微观经济造成很大损害。”

                         2011年10月

[参考文献]

《国情备忘录》（中央电视台）；《世界大趋势》［美］约翰·柰斯比特/著，魏年/译；《激荡三十年》（上、下）吴晓波/著；《30而励·风暴主播思考中国与世界》芮成钢/著；《郎咸平说谁在谋杀中国经济》、《郎咸平说新帝国主义在中国》郎咸平/著；《中国站起来》摩罗/著；《中国经济这些年》网易财经中心/编；《大国游戏》井底望天/著；《中国不高兴·大时代、大目标及我们的内忧外患》宋晓军、王小东、黄纪苏等著；《世界到底怎么了》朱焱/著；《货币战争》、《货币战争2-金权天下》、《货币战争3-金融高边疆》宋鸿兵/编著；《中国站起来》摩罗/著；《未来十年，向高房价投降》陈宝存/著；《小国的痛苦和大国的烦恼》孙立坚/著；《高盛阴谋2-高盛在中国》李德林/著；《谢国忠的忠告-曾静漪对话谢国忠》曾静漪 谢国忠/著；《伟大的博弈》[美]约翰·S·戈登/著，祁斌/译；社会蓝皮书之《2010中国社会形式分析与预测》汝信陆学艺 李培林/主编；《写给中国人的经济学》王福重/著；《从以看到怎么办》中共中央宣传部理论局。

高房价及对策http://wenku.baidu.com/view/164bc3f34693daef5ef73de4.html

资本变局与房价走势http://wenku.baidu.com/view/781e1c3231126edb6f1a1013.html