神武4技能月光打书步骤:关于2012年国内房地产形势的分析

           2011年12月9日,中共中央政治局召开会议，分析研究明年的经济工作，中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议强调，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

会议提出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调，解决经济运行中的突出矛盾，提高发展质量和效益。

       宏观分析：

   《明年上半年中国经济明显减速》

    野村证券中国首席经济学家张智威日前接受中国证券报记者采访时表示，受房地产和出口疲软的影响，2012年上半年中国经济将明显减速。野村把明年中国经济增速预估从8.6％下调至7.9％。

       【楼市】分析：

     《11月份商品房销售面积销售额双降》

   国家统计局2011年11月9日发布的报告显示，11月份，全国商品房销售面积同比下降1.7％，商品房销售额同比下降1.2％。

      《房地产景气指数创28个月新低》

    10月份，全国房地产开发景气指数为100.27，11月份，全国房地产开发景气指数为99.87，创28个月新低。专家认为，各地不断攀升的库存将持续到明年。

       中央下调存款准备金率只是精神层面的慰藉

   央行三年来首次下调存款准备金率，但开发商的心态还是很沉重。

   “这个只是精神层面的慰藉，给我们一点信心，过年会舒服点。”一位上市国企的高管昨日直言，楼市基本面还是没有变，只是改变了各方的心理预期。存准率下调究竟能为房地产市场导入多大资金量？

    银亿集团销售部总监王士章的看法是，银行的贷款政策并没有向房地产倾斜，而且楼市资金缺口很大，目前有可能流向房地产市场的资金，远远不足以弥补这一缺口。

   据测算，央行此番的下调存准率0.5个百分点，将释放银行体系的流动性约4000亿元。

  “4000亿的资金，就算四分之一通过各种渠道流入楼市，也才1000亿元。”一位开发商直言，和每月动辄几千亿元的房地产开发投资额相比，仍是“杯水车薪”。

   当下，年关日近，开发商对于的资金渴求越发的急切。(编注：据新华社昨日报道，合富辉煌房地产顾问有限公司市场研究部总监许传明说，这次下调存款准备金率很难缓解房地产市场资金普遍紧张的局面，特别是前期拿地正在建设、楼盘销售不佳的地产商，面临着年底结算的巨大资金压力，在融资困难的情况下，降价是缓解难题的唯一出路。）

   沪上一位国企开发商称：“很多知名开发商都有点撑不住了。年底，施工总承包的公司、全装修费用都要结账了。”现在不少房企使的都是“拖”字诀，一环拖一环，“能拖就拖，供应商拖拖，总承包那边也拖拖。”

       如此一“拖”累及工人

   上述开发商称，由于总承包是一个轻资产的行业，没有太多钱，所以工人工资的拖欠问题，可能会因此增多。

   上述开发商进一步说：“房地产调控，调的是整个行业。不是只有开发商应该承担风险，供应商、各个环节都要承担。”

     沪上一家项目的公司总经理认为，银行贷款已经不是房地产资金来源的惟一支撑，销售回款才是资金来源的主要部分。销售不放松，情况依然很严峻。因此，“只有松动限购，才是关键。”

     但12月9日中央政治局召开的经济工作会议,关于房地产坚持调控政策不动摇，促进房价合理回归的政策延续，使得房产企业企盼明年的“限购”政策松动化为了泡影。

        降价补偿潮席卷全国

    根据链家地产市场研究部不完全统计，截至12月1日，全国至少有20个城市30余楼盘进行降价补偿。近日记者获悉，位于北京房山某项目也传出拟推出降价补偿计划，或将成为北京今年首个拟效仿房企。

“降价补偿潮”初现至今，短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的“升级版”，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的升值空间。

     据报道，在本轮降价潮中，上海出现首个愿意补差价的楼盘。11月初，新城地产位于上海嘉定南翔的新城公馆推出100套特价精装修房源，均价2万元/平方米，较前期下降逾20%。鉴于此前上海多个楼盘降价引发老业主维权，新城公馆推出了首个楼盘“保价方案”：对于前期以原价购房的业主，售楼处一律补予差价；而每一个购买特价房的客户，都会签订保值协议，保证在交房前3个月，如果有任何一笔房源售价低于此次特价的，将一律按最低售价补偿差价。

    在一个月内，降价补偿潮便从一线城市蔓延到二三线城市。11月底，位于浙江金华的茂新四季尊域和世通香墅同时推出“一价到底，涨了归您，跌了补您”“上涨不变，跌价补偿”的营销活动，承诺在交房前3个月，如果同质性房源价格下降，公司就会按照约定支付差额；位于合肥的百汇城市广场，也与客户签订《保值协议》，承诺若价格下降将给客户补差价或按120%原价回购。更有甚者，除了降价补偿，还有项目推出项目保值甚至升值的承诺。位于烟台即将开盘的东华丽景，就承诺购房满3年每平方米确保增值到7000元（在售均价5500元/平方米），不到7000元便补偿到7000元。

    北京一位房企负责人表示，这种营销策略，是很多房产商考虑到下跌预期，同时又要加快销售资金回笼，才会出此招。另外，降价补差承诺一定意义上也是部分楼盘业主砸盘维权倒逼所致。至于会不会成为未来楼盘销售的一种常态，还要看市场行情。

     链家地产首席分析师张月认为，降价补偿仍存在一定的风险。首先，部分楼盘对此承诺并未添加至购房合同，单纯“降价补偿协议”的法律效力会有所折扣。其次，即使购房合同有所载明，购房者仍需就相关细节进行确定，比如仅为一次性补差价还是连续降价连续补偿、差价补偿款是即时到账还是延迟至交房结算前后、同质性房源如何界定等。另外，兑现降价补差承诺的前提是补差时房地产公司还在正常运转。

     张月还认为，降价补偿潮年底尚难在北京全面展开。这是由于北京作为调控最为严厉的城市，降价幅度和降价时间的持续性都会强于其他城市，目前北京房价并未触底，明年深度下调的可能性会更大，与其他城市相比，北京当下部分项目“底价促销”的阶段性更强，若成交量不乐观，预期价格会进一步下调，这就意味着北京项目做出降价补偿承诺的风险成本会更高。张月认为，可能等到北京明年价格深调后趋于平稳回落，降价补差价的促销方式或将更为普遍。

       2013年春天将是房地产抄底的最佳时机

    近日“郑和舰队富民感恩华佗论箭”新闻发布会现场，太平洋建设集团董事长、华佗论箭首席专家严介和再次对房地产市场走向做出判断预言。

    严介和表示：未来3-5年的房地产走势应该是这样的：一线城市，明落；二线城市，微落；三线城市，持平；四线城市，微涨；五线城市（未来的重点市镇，今天的乡镇），明涨。这就是未来的城市化、城镇化、城乡一体化。这是从面上谈房地产。从点上谈房地产：加权平均，住宅地产，落；商业地产，平；服务地产，涨（服务地产泛指现代服务业）。

严介和预计，2012年的春天，将是中国房地产业“无可奈何花落去”的“春落”时期。2013年的春天，将是房地产抄底的最佳时机即“春归”的到来。由“春荒”到“春落”，再到2013的“春归”，中国的房地产将由感性理念引领走向理性回归，彻底告别暴利时代，走向健康有序发展。

在国内企业家中，有着“最大包工头”之称的严介和，因为言语经常惊世骇俗，被媒体冠上“中国第一狂人”称谓。2010年，严介和曾预言：2011年的春天，房地产将面临有史以来的第一次春荒，中小房地产企业将洗牌淘汰，房价将有所下跌，2011年的楼市发展验证了预言。希望这次严介和式的预测能再度被市场正确验证。

    点评：

综上所述，在中央反复强调，要坚持实施遏制房价过快上涨，巩固调控成果的政策措施下，中国的楼市已经入冬，拐点已然初步出现，随着楼市调控政策一再被重申，加上库存的上升，楼市降价的轮廓越来越清晰，房价的加速下调是必然趋势，直到泡沫破灭，回归到正常的价值轨道和正常的利润空间上。因此，2012年中国的大批房地产企业，将面临严竣的生存考验。而作为刚刚进入江苏省地产业的“江苏圣安众合置业有限公司”，成立才一岁多一点，面对如此的严竣形势，公司高层如何把控全局，险中求胜，在盱眙众多的房产企业中，杀出重围，圆满完成“圣安·金澜湾”项目，是摆在全体股东面前的一道重要难题。只有科学理性的分析研究全国、江苏、仍至盱眙地产业的现状，根据公司实际情况作出正确的决策，才能圆满完成盱眙的“圣安·金澜湾”地产项目。