魔镜大师为什么打不开:房地产开发企业所得税管理存在的问题及对策

　　通过对房地产行业企业所得税进行专项检查，发现房地产开发企业普遍存在纳税意识淡薄，法制观念不强，财务管理混乱，关系错综复杂，追求利益最大化，偷税手段多样化等偷逃国家税款现象。不仅造成大量税款流失，严重扰乱正常的税收秩序和公平的竞争环境。对此，加强房地产开发企业的税收征管，已是迫在眉睫，刻不容缓。

　　一、房地产开发企业存在的问题

　　（一）少计、不计、延缓申报收入。 房地产企业采取多种方法少计收入达到偷逃国家税款的目的。采取不计、少计收入、延缓申报销售收入的主要手段有：一是不计、少计收入。预收购房款不入账。通过假借款形式计入“应付账款”隐瞒销售收入；销售房产后把部分收入长期挂在往来账户上，或者通过其关联企业设立的“应收账款”或“内部往来”科目隐匿收入，不在账本上体现为销售收入；以商品房抵顶工程款、材料款，直接在账上冲减“开发成本”，而不作收入处理；二是延缓申报。拆迁安置住宅、店面等面积新旧房互换，价格相抵部分未按规定申报纳税；年末预收购房款不及时入账，作未到账处理，个别企业年末未入账数达到上百万甚至千万元，未按规定申报纳税；分解售房收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入；提供虚假或不完整的销售面积,有些房地产商将与商品房一起销售的门面房（店面房、营业用房、商铺）、地下车库等不并入销售面积；代收代垫款项，入帐不交税，或者干脆不入帐；变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。

（二）多转销售成本。一是成本结转不合理，虚增成本。如：在结转销售成本时，不按照收入与成本配比原则结转，将未售商品房成本全额结转销售成本，造成减少企业当期应税所得额；二是利用行业特点，故意模糊成本归属期间和项目。将甲幢商品房成本记入乙幢商品房成本，导致成本核算不准确；将未完工开发项目发生的借款费用直接计入当期损益，造成当期应纳税所得额减少或虚假亏损。三是随意变更成本核算。不按会计制度选择成本结转方法，估价结转成本，人为调节利润。四是少转自用房成本，自用房屋成本挤入销售成本。当开发项目中即有对外销售的，也有自用的时，企业将自用部分成本缩水，加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润，同时又可以少缴纳房产税。五是不按规定确认公共配套设施成本，多转销售成本。

　　（三）乱列费用支出。一是在发票上做文章，虚列成本费用。（1）以白条列支成本费用，有的甚至没有任何原始凭据列支成本费用。（2）用假发票，有的企业采用伪造合同、办假决算，以假发票列建筑成本、设计费用、代理费用、广告费用。（3）真票假开，有的企业虚构经济业务，虚开真发票，鱼目混珠，列支成本费用。二是超标准列支付费用。如：超支业务招待费，超标列支广告费，多列借款利息、多列工资、福利等费用，应作纳税调整而不调整。三是乱提费用，不按规定方法提取固定资产折旧；错提修理费，乱提坏账准备金，应据实列支费用采取提取办法核算，提取后发生支出又直接列支，造成重复列支费用。

　　二、加强房地产开发企业所得税税收管理的建议

　　（一）收集纳税人基本信息。首先了解纳税人的机构组成，资本构成。是否有关联机构、分支机构，是否有挂靠机构或挂靠项目，有几个开发项目，是否有银行借款，与建筑商或销售商的关系及交易；其次收集开发项目的基本信息。了解开发项目名称、投资额、资金来源、开发商品类型，有无其他应税建筑物或其他商品，以及开工、竣工、销售时间，销售方式；了解征用与实际利用土地面积、未开发面积、建筑面积（套）、已（未）销售面积（套）、销售平均价格、平均成本、平均利润；第三了解预收账款情况，是否预售。审查销售平面图，索取销售平面图，通过约谈，审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。第四要求纳税人提供完整的纳税资料。如：账本、报表和发票，以及项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，向政府机关交纳的各种税费等资料。

　 （二）把好收入关。税务机关在检查中，通过审查账务资料把好以下收入关。首先直接了解楼盘的销售状况。到企业的售楼一线部门、掌握未卖出的楼房状况，同时结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，与企业“销售收入”和“预收帐款”明细账进行比对。二是估算企业按照会计口径确认的收入。根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），用倒算结果和企业的账面销售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。三是对企业采用按揭方式销售开发产品的，检查其首付款是否于实际收到日确认收入的实现，余款是否在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。四是根据检查工程项目的开发、销售情况（房号、购买人、面积、单价、合同金额、实际收款、收据或发票号、备注）设计制作房源表，通过数据核查、比对找出突破口，以房源控税源。

　　（三）扼住成本费用关 。1、是否准确区分期间费用、开发成本和销售成本的界限，有无虚列、重复列支有关的成本、费用。土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集。 2、销售成本的结转是否正确。同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否按项目划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无搀杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。 3、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。4、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否资本化，是否就税法和会计口径差异进行了调整。 5、逐笔核对企业的成本计算单。重点要放在建筑安装工程费数据的复核上，要结合账载数据、预算、建安合同和结算等相关资料进行复核检查。

  （四）关注现金。由于房地产企业本身资金比较集中，一方面它的收入、支出资金量较大，另一方面它的资金性质比较复杂，特别是戴上面具的资金往来。检查中要特别注意“现金”和“银行存款”科目，关注大额的现金增、减变化。这些业务如果是虚假的，一般会涉及少计收入或者多列成本。此时要注意追查资金来源渠道，要多翻看凭证，要看日期和数字是否奇异、是否违背常理。如果是真实的，要结合债务债权方的性质，核查相关借款费用是否正确处理。

　 （五）测算房屋的开发成本。

　　开发成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的费用三大块组成。其中土地成本和政府费用是相对固定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以只要测算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的费用就基本上可以确定房屋的单位成本。只要企业结转的的单位销售成本与测算的单位成本相差太大，就应当注意深入检查。