适合女人抄的经书:房屋评估有诀窍

    二手房的置换是房产市场的热点。准确把握置换房屋的价格，是置换成功的关键。

一、四种情况需评估

    1、买卖双方认为有必要时。

    交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

    2、进行房地产保险时。

    房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

    3、申请抵押贷款时。

    向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。

    4、发生房地产纠纷时。

二、如此评估更省钱

    1、购房者可绕过中介公司直接找评估机构

　　目前市场上，70%的评估公司主要做二手房评估业务，评估公司和中介公司也就成了“鱼和水”的关系。虽然客户所交纳的评估费应该直接交给评估公司，但据记者了解，购房者往往是被告之通过中介公司交纳相应的评估费。中介公司除了收取客户的中介费，还能从评估公司那里拿到3%-5%的返点。

　　比如举一例子：王小姐通过中介公司买了一套总价为100万元的二手房，因为房东挂的是净价，所以由王小姐单方来承担各类税费，包括评估费。如果通过中介公司，王小姐需交纳0.42%的抵押评估费和0.42%的交易评估费，总共需要8400元。但是如果她不通过中介公司，直接去找一家专业的评估机构，一般现在评估机构都可以直接给客户打折，这个折扣最低的能打到3-4折，这样可以省去5000多元的费用。

　　2、乱找评估公司会有哪些风险？

　　虽然目前市场上的评估公司饱受争议，但是由于银行和征税部门必须凭评估报告进行贷款或征税，评估公司有它存在的意义。购房者虽然可以绕过中介公司直接去找评估机构从而省一笔费用，但也存在一定的风险。据记者了解，银行贷款通常只承认至少二级以上资质的评估公司的评估报告。目前杭州市场上具备一级资质的评估公司只有4-5家，具备二级资质的评估公司就多得遍地开花了。购房者切不可为了贪图一时便宜而“赔了夫人又折兵”。据某银行负责贷款的专业人士透露，一家没有资质的评估公司出具的评估报告不具备任何意义。

　　另外，购房者直接去评估公司需要带上房屋三证(契证、房产证、土地证)的复印件。

三、记牢五点不吃亏

    1、二手房价格明显过低时需要房地产评估。

　　二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

　　2、买卖双方认为有必要时需要评估。

　　交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

　　3、进行房地产保险时需要房地产评估。

　　房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

　　4、申请抵押贷款时需要房地产评估。

　　向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。

　　5、发生房地产纠纷时可能要进行评估。

　　例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

四、房屋估价“土办法”

    1、不能简单参考挂牌价

    和所有商品一样，房屋的出售价格的基础是其成本，因此，在楼市健康的情况下，二手房得出售价格总是在购入价格以上的，而成本的另一部分就包括各类手续费、银行费用等。因此在实际操作中，二手房定价的主要还是运用市场对比，去掉手续费等成本，不能简单地只看一下中介商的挂牌价格就随便定价。

    2、业主套现的缓急决定最终售价

    在市场快速发展的时候，二手房价格变动很快，较为合理的定价办法是，将周边的类似情况的楼盘二手房价格加以了解，取得平均值。然后按照业主自身的实际出售需求进行加减，如是投资性出售，不急于出手，可在市场均价的基础上增加5%-15%；如果是急于出手套现，可以在市场均价的基础上，酌情的减少5%-10%。这样才能获得收益和时间上的共同有利地位。

    案例：张先生看中一套某楼盘的65.4平方米的小户型公寓，原业主2003年以56万元的价格购入，近期因要离沪工作，要在短期将它售内出售。因为小户型的市场需求比较大，该小区的环境也比较好，挂牌价格为69万元。但由于该房子的厨卫面积也偏小，业主又急于套现，有关中介就建议业主把价格略微下调，业主同意后在较短时间内，以67万元的价格最后成交，一年时间，收益11万元。