民国十大才女轶事:沈晓杰：中国房地产十大批判(续)

来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/10/02 17:18:17

中国房地产十大批判(续)沈晓杰        中国房地产十大批判之六：解析当今中国城市最大的“不和谐因素”  
       一、炮打高房价——万众齐力消灭城市最大不和谐因素         在当今的中国，在构建和谐社会的光环下，有一个幽灵犹如漫天的乌云，总是笼罩在亿万市民、尤其是人口集中的大中城市居民的头顶，这就是高房价——民生“新三座大山”中公认的最沉重的“大山”。        虽然住房是人们生活的基本需求，虽然居住福利是人类“衣食住行”中最大的民生和人权保障，虽然为市民建房的根基都是国有全民土地，但在今日之社会中，没有任何人可以否认，住房问题已经成为数以亿计的中国市民头等的民生难题。随着现今的住房模式和房地产导向的惯性发展，这种状况正出现愈演愈烈的态势：住房问题不仅成为压在中国市民头上最沉重的“新三座大山”，而且也成为新一代领导人实施以民为本的和谐社会“新三民”执政理念的“绊脚石”。甚至那些主导房地产市场的开发商，已被绝大多数公民视为“人民公敌”（不仅开发商自己也自嘲为“没有争议的坏蛋”，其代表人物甚至在民调中还被称为“全国人民最想揍的人”）。“中国特色”的房地产业，已无可争议的成为城市中社会中压迫民生、窒息经济、引发社会矛盾和阶层冲突、制造社会动荡的最大“不和谐因素”。         １、居住问题，成了中国城市居民最关注的“不和谐因素”        给高房价及住房问题戴上“中国城市最大的不和谐因素”的“高帽”，既不是某个个人的“研究发明”，也不是什么“激进阶层”的“妄言断语”，而是近年来没有“利益色彩”和“某些背景”的一系列民意调查所得出的一致的结论。        自从新一代领导人提出建立“和谐社会”的目标以来，究竟什么才是当今社会突出而必须尽早消除的“不和谐因素”，一直是严谨的学者和负责任的官员所致力研究的问题。尤其是在经济发展左右全局、社会形势影响全国、人口又高度集中的大中城市，影响社会稳定和发展、使民生“苦不堪言”的“最大的不和谐因素”究竟在哪里，一直是社会关注的焦点。        最近全国的各大媒体都公布了一条《中国城市生活质量报告No.1》的消息。报告显示，在中国城市居民中，最头疼的问题就是房价和就业。其中不同规模城市的具体排列为：“大中城市居民最不满意的是房价、治安、就业问题，而中小城市居民则不满意房价、就业和文化休闲”。也就是说，不管是大中城市还是中小城市，房价都已成为居民“最头疼”的第一大难题。        据介绍，这项关于中国城市生活质量的公众调查，是由新华网和中国政务信息网联合通过网络进行的，全国各地有287个城市773325人次积极参与。北京的国际城市发展研究院组织联合了数十家研究机构和上百位专家，历时两年调查和研究才完成了这份《中国城市生活质量报告》。报告具有相当的权威性和严谨性。        其实，高房价及住房问题“高居”城市社会不和谐之首，已有时日。        在今年全国和各地的“两会”前，一些全国性的调查机构结合当时社会的热点，曾进行一些有针对性的“民意热点调查”。据新华社在今年2月下旬报道，“根据中国社会调查所从去年１２月开始对全国１６个城市２０００位公众的调查显示，老百姓最关注的是住房与物业问题，关注度高达７５．３％”。该报道还特别指出，“房价的不断上涨使最基本的需求'住’成为人们生活的巨大压力。”另外，在全国各地的两会前的民意调查中，大多数地方、尤其是一些大中城市，住房问题同样高居百姓关注的热点 “榜首”，是民众“最关注的焦点问题”。尽管在当时一些“正统的”官方文件和调查中，住房问题的严峻性还被某些“官方背景”的人以各种各样的“理由”刻意的回避。        最有戏剧性的，还是作为中国官方权威的智囊机构——中国社会科学院有关的“研究报告”。据媒体报道，在去年12月由中国社会科学院和国家信息中心联合召开的公布2005年中国经济社会形势发展基本状况的经济、社会蓝皮书的新闻发布会上，社会蓝皮书的有关负责人在会上还把“买房贵、上学贵、看病贵称做新的民生三大问题”，但到了2006年1月中旬人们在中国网上见到有关书面文章时，“人民生活的突出问题”的竟然成了“上学难、看病难、行路难”。用“行路难”来替代“买房贵”不仅令人喷笑和不解，而且也难以“示众”。其实把住房、教育和医疗问题视为民生“新三座大山”（也就是“民生三大问题”）并不是社科院的“发明”，而是“身在其中”的亿万市民和舆论以及一般学术研究早已有的公论。社科院“蓝皮书”是否把“买房贵”列入民生三大问题，基本的意义就在于作为“官方权威的智囊机构”，是否有勇气承认“民间”公认的“说法”。        但住房问题并不是因为某些人想“躲”就可以躲掉的。相反随着“有关部门”及地方官员和房地产寡头合力操控下的房价不断的高速攀升，住房引发的社会动荡和“不和谐”因素也随之不断加剧。在不久前公布的北京市“居民热点关注指数调查”中，住房问题连续两月位居“北京市民热点领域关注榜的榜首”。而平时被某些官方“调查”排在民生问题前三的就业教育和医疗问题，则分别只排列其中第十位和第三位。住房问题的严峻性和突出性由此可见一斑。不仅公众的“感觉”如此，就连以各级党政官员为主要读者对象的新华社“半月谈”，在其所进行的“八省市百姓关注的和谐社会十大热点” 问卷调查中，收到5000份有效答卷中就有4251份把买房贵（与看病贵上学贵一起）列为老百姓关注的社会十大热点的前两名（另一大热点为收入差距扩大），是当前社会最突出的“不和谐之音”之一。实际上，导致收入差距扩大的一个重要的原因，也正是由于高房价直接作用的结果。在8月份公布的广州市统计局万户居民调查网的一项调查也显示，高房价给广州市民造成较大压力，使市民其他生活消费和投资受到严重挤压。        ２、综上所述，各种各样的民调都毫不疑问的证明，高房价已经成为中国城市社会最大的不和谐因素。        值得注意的是，高房价问题成为社会最大的热点及“最大的不和谐因素”，还是在这几年才出现的。在2000年“房改效应”还没显现的时候，房价问题一直还没成为社会聚焦的热点，甚至连社会热点问题的前10名也没“挤进”。在当时零点调查所发布的2000年《公众关注社会焦点报告》中，2000年最受公众关注的社会问题依次为：环境保护、失业下岗、子女教育、社会治安、廉政建设、经济增长、养老问题等。而来自同一机构的调查也显示，从取消福利分房的1998年到2000年，各年最受公众关注的社会热点问题分别是：失业下岗、廉政建设和环境保护。直到2002年底，当时的一项全国性的调查还表明，中国城市市民最关心的社会前十名热点问题还分别是社会保障、下岗就业、医改、治安、反腐、教改、WTO、药价、环境和祖国统一，甚至在前十五项中也没有房价的影子。这充分说明，取消福利分房，并不是公众对房改的不满的主要原因所在。 　　但自从2003年下半年公布实施了由建设部起草、被称为“引发地产商集体兴奋” 的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(国发18号文)、尤其是取消了普通市民购买经济适用房的权利后，中国城市的房价就一路高走，房地产市场从此走向了一条“恶性的非健康”之路。尽管此后中央出台了一系列的房地产调控政策，但仍抑止不住房价的非理性的高速增长和房地产市场的失控，以至发展至今，住房问题已成为数亿中国市民最为不满的“社会最大的不和谐因素”。        有开发商代言人和“地产总理”之称的任志强，在18号文件公布时曾经赞美其“重大意义和对未来的发展的指导性作用也许今天尚无法评价”。三年后的今天，当在合法的幌子下一批又一批开发商靠暴利巧取豪夺成了亿万富翁，当亿万民众在高房价的挤压下成了“房奴”或无房户，当住房问题已成为影响中国城市稳定的最大的不和谐因素之时，人们对开发商当时的群体性“亢奋”和所谓的“重大意义”及“指定性作用”就不难理解了。当在开发商的阴谋下经济适用房从普通市民的权利中消失，当房地产市场完全操控在开发商的手掌，如此的住房模式就注定成为制造社会不和谐的工具。可以说，正是用于房地产寡头和有关官员的垄断操控和，特别是普通公民经济适用房权利的被剥夺，才使得当今的房地产市场和开发商利益集团成了“千夫所指”。         ３、高房价，执政党推行和谐社会最大的绊脚石        其实，高房价问题不仅成为城市百姓民生所背负的最沉重的“新三座大山”，是中国亿万市民所最为关切的“最大的社会不和谐因素”，而且也成为力推亲民政治的新一代中国领导人着力实施以民为本的“新三民”执政理念的最大的绊脚石。        人们也许还清楚的记得，在今年3月份全国“两会”的新闻发布会上，温家宝总理在谈及令他“最痛心”的事情时，面对全国亿万的电视观众发出的语重心长的肺腑之言：“我最觉得痛心的问题是在我这三年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好。但是，中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。”        虽然在这里国家总理把住房问题和医疗、上学和安全等问题一并作为他“最觉得痛心”的几件大事，但翻开温总理上任3年多来的所发布和实施的一系列政令，人们就不难发现，没有哪个行业像房地产这样，给执行以民为本新的执政理念的国家和政府的最高领导层带来如此之多的麻烦，以至于这几年每年国务院和各有关部委、国家管理机构要发布和实施十几种级别和功能不同的文件，对房地产市场存在的突出问题“加强引导和调调控”。打开中华人民共和国中央人民政府门户网站，人们就会发现，这几年仅国务院和各部委有关抑制房价和加强房地产市场调控方面的文件至少就有几十种之多。温家宝总理不仅在这些年主持召开的国务院常务会议中，每年都有几次用于讨论研究房价、房地产和土地调控等有关房地产专题，而且还多次在政府工作报告中被特别强调。在去年的政府工作报告中，温家宝就专门强调了“重点抑制”“房地产价格过快上涨”，“继续整顿和规范”房地产市场，并把它作为当年宏观调控的一项重要任务，并由此拉开了“治理整顿”房价上涨过快、供房结构不合理和房地产市场秩序混乱的“政策组合拳”；在今年的全国“两会”上，温家宝总理的政府工作报告更是以空前的篇幅，把“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题”作为今年政府工作的一项重要内容。在温家宝总理 “一字值千金”政府报告中，总理不仅不惜笔墨把“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度”这些具体的内容写进了报告，而且把“整顿规范房地产和建筑市场秩序”、“促进房地产业和建筑业健康发展”，提升到政府“今年要着力做好”工作第一大项的一个重要的方面。在人大会后的第二天紧接着召开的国务院常务会议上，温家宝总理更是在会议讨论通过的“国务院2006年工作要点”中，专门细化了落实控制房价上涨过快和加大房地产市场调控的问题。在2006国务院的工作要点中，不仅要求发改委和建设部等部门“改善居民住、行条件”，认真做好房地产等重要商品价格监测工作，而且还要求“发展改革委、国土资源部、建设部、人民银行、税务总局负责”“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题”。在以后的国务院常务会议上，房价问题也多次列出专门讨论研究。尤其是在5月17日的会上，国务院更是出台了震撼全国的“国六条”，随后各相关部委在抑制房价上涨、加强房地产市场调控上的文件更是一个接着一个，从而拉开了中国新一轮控制房价、调控市场的大幕。        可以说，这两年没有任何行业像房地产这样受到中国政府最高领导层如此“密集的关照”，也很少有像高房价这样的问题让党和国家领导人因为“最感觉痛心”而倍加操心。虽然中国中央政府对房地产调控的系列举措，在“陈良宇之类的地方诸侯”阳奉阴违下，政策的效应被大大打了折扣，但中央领导要搬倒高房价——这个被数亿市民视为“最大的不和谐因素”的决心由此可见一斑。这样再来理解温家宝在“两会”记者招待会上所说的“中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败”，就会有更加深切的体悟。而政府的最高领导层，为什么要在这个看上去效果并不显著“治理整顿”上，像“愚公移山”那般如此的执着呢，温家宝总理在记者会上令人意味深长引用《新唐书》中“思所以危则安，思所以乱则治，思所以亡则存”的醒世名言给人以启迪。这说明，高房价问题也同样成了新一代领导人打造以民为本的和谐社会的最大的绊脚石。现在已到了上下一心，万众齐力，一起推翻这座民生“新大山”的历史时刻了。 　　二、解析当今中国城市最大的“不和谐因素” 　　1、开发商模式，制造社会失和不公的最大推手        当一个行业的发展模式，成为影响整个社会“最大的不和谐因素”，尤其是当这样的行业，是关系到将近占中国人口一半的五、六亿城市居民的基本民生，对任何一个负责任的政府来说，这种制造社会“最大麻烦”的“行业模式”，就到了要非“推倒重建”不可的时候了，更何况对一个把致力打造和谐社会作为新的“治国大略”的中央高层来说，情况就更是如此。        从1998年取消福利分房以来，中国的房改至今已有8年。8年的房改，使开发商成为中国房地产市场的真正主宰。据新华社引自国家发展和改革委员会的消息，“今年前５个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为２．６％，比去年同期下降０．５个百分”。这就是说。不管各级有关官员如何高喊要重视经济适用房和廉租房的建设，但在今天的中国住房供应体系上，以暴利和垄断为特征的住宅商品房生产和销售的开发商模式，已经成为当今中国房地产市场的绝对主导，经济适用房在住宅商品房市场中所占的比例已“微乎其微”到可忽略不计的地步了，而廉租房则更是降格到“政绩秀场”的点缀。所以可以毫不夸张的说，当今房地产市场的“一切功劳”，都要“归功于”开发商的所作所为。        现在人们要追问的是，“中国特色的开发商模式”，究竟给亿万中国居民带来了什么？为什么在这样模式主导下，不可避免出现的高房价和住房难等一系列问题，被城市的亿万百姓公认为“社会最大的不和谐因素？”还是先让我们盘点一下开发商模式究竟“结出了哪些'硕果’”，然后再下结论也不迟。毕竟“实践是检验真理的唯一标准”！        走进今天的中国住房市场，人们无需深入的探究，就可以用他们“痛彻心底”的“感受”，来“切身体悟”到什么叫做“病入膏肓”的市场，什么是一个走向极至、荒唐到无以复加的畸形“住房模式”：      （1）这是一个让大多数人买不起房的房地产市场        在这样由开发商掌控的房地产市场，普通的市民、尤其是在一些大中城市的老百姓，要买房解决或改善基本的居住问题，只有“华山一条路”——到开发商那儿买暴利的高价房。而从开发商的手上，要想买上一套小康标准的体面而尊严的住房，付出的成本和代价又是什么呢？对一般人尤其是工薪阶层来说，这就意味着要花上一辈子辛勤劳动所得的一半以上收入。对一些工资收入刚刚达到“平均线”或者是在平均线以下的大城市的普通职工来说，甚至一辈子的工资收入，在自己所居住的城市市区也买不起一套初步小康（人均住房30平方米）标准的住房。现实中不是经常有人面对高房价自嘲悲叹：辛苦一年，也买不到市区房一间小小的厕所。这也难怪“房奴”成为当今社会的“最流行词”。试问，世界上究竟有多少国家，要她的子民必须用要毕生收入的一半以上甚至更多的巨大的生存成本，才能换得一个基本的、初步小康的居住条件？又有哪个行政者，推行的住房模式使他的公民要多付出三分之一以上的价格，成为开发商暴富的资本？对普通市民生活“打压”的如此之深的开发商模式，一个真正的和谐社会，有它们生存的基础吗！        根据统计方面的有关资料，我国生活水平达到“平均线”和在平均收入以下的城市人群，至少占到全部的60％以上。在贫富不均、两极分化日趋严峻的今天，生活在平均线及以下的城市人口的比例就更大。在开发商模式主导的房地产市场上，他们买不起房实属“不正常导向”下的“正常情况”。实际上，买不起房的社会人群要远甚于此。现今的房价是如此之高，甚至不少已经跻身社会“中间阶层”白领和公务员等也是对高房价“望而生畏”。        在这样的市场，公认的有70％以上的城市人口买不起房。以至于在基本的住房问题得不到保障的情况下，某些“相关”的官员竟然号召70％的市民去租房，并荒唐的下结论说这样才是“健康的住房消费模式”。那么，在一个住房保障缺失、大多数人买不起房的情况下，所谓“健康的租房模式”又是怎样的呢？我们看见的是，众多城市的“标准白领”，被迫7－8个人（甚至更多）挤在一套百十平方米左右的“白领公寓”，而大多数普通的打工者，只能在老旧民房、地下室、违建房或危房以及城郊的农民屋中“沙丁鱼般的蜗居”。前不久有报道说，一些“城市新的建设者”们，在炎炎夏日和狂风暴雨之中，只能在桥洞底下栖息而居！住房问题如此沉重，“和谐”从何而谈。        有人说，为什么那么多人买不起房，绝大多数人又住得上房呢？实际上，绝大多数人还是在吃福利分房的老本。据不完全统计，在全国现有的居民住房中，60－70％还是原来的“房改房”。真正靠买开发商的商品住房来解决住的问题的，仅仅占了10％左右。有多少人可以为开发商的“暴利房”买单的就可想而知了。更何况我们现在要搞清的是，在开发商模式主宰的房地产市场，在社会新增需要买房的人群中，究竟有多少人可以买得起房。      （2）这是一个让百姓在基本民生上“分享不到发展成果”的住房市场        照道理，经济越是发展，包括住房水平在内的老百姓的生活就越是提高。按照胡锦涛主席的话说，就是“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”。        从1998年房改至今，这8年也是中国经济发展最快的时间。根据国家统计局的统计，1998年全国的全年国内生产总值（GDP）为79553亿元，全国3.7942亿城镇居民人均可支配收入5425元；而到了2005年，全年一年的国内生产总值已高达182321亿元，比1998年增长了一倍还多，全国5.6212亿城镇居民的人均可支配收入也达到10493元，也比98年增长了将近一倍。但全国城镇居民的住房水平又提高了多少呢？        按照建设部的说法，1998年全国城镇居民人均住房建筑面积“不到 19 平方米”，现在则已“提高到 26 平方米以上”。实际上用国家统计局的城镇人口资料和建设部提供的全国居民住房面积一对比，就知道建设部的这一“政绩”是多么的虚假和荒唐。如果按照开发商控制的房地产市场提供的住宅商品房（不包括一些专为机关干部等“特权人士”提供的“自建房”、“合资房”等）来计算的话，现在中国城市居民的人均住房水平只能在18平方米左右，不仅低于98年水平（具体见“中国房地产十大批判之五［上］” ），而且也使中国城市居民的住房水平离小康越来越远。全面实现小康的目标，也变得越来越“模糊”。人们还记得一句有关小康的经典的名言：“小康不小康，关键看住房”。开发商模式使住房小康没有了支撑，中国市民的小康又从何而谈。          所以，在开发商的住房模式下，中国的绝大多数市民不仅没有“分享”到经济发展给他们的住房带来的“改革成果”，居住水平不仅没提高，而且反而呈现出住房水平每况愈下、人均住房水平越来越低的倾向。以普通工薪阶层为主的城市老百姓，大部分还蜗居在过去福利分房时代所得的质量差、面积小的老旧的公房中。在现在的房地产格局下，他们大多数人基本上没有改善住房的可能。       （3）这是一个制约发展、激化矛盾、制造不安的市场         人们常说，安居方能乐业。但在开发商模式下操控的高房价市场，“安居”竟成了普通老百姓的一种最大的“奢望”。        中国的房改，实行的是“老人老办法，新人新办法”。所以，对现在房改导向“感受最深”、受高价房打压最甚的，还是那些在当今中国的各项发展上最具活力的、被称为“中国希望所在”的中青年一代。这些没赶上福利分房的年轻人，没有“福利房”的底子。开发商和相关官员操控下的高价房，不仅使他们中的绝大多数人对买房“望而生畏”，不甘而无奈的成为“无房户”，而且无房和就业上的双重压力集聚，使他们在最基本生存面临空前的压力，使“希望的一代”也成了“最不稳定的一代”和“最不满的一代”。有人在网上就发出这样的感叹：当代中国年轻人对房价的不满，就像对中国足球的绝望一样，都使他们痛彻心扉。如果说足球已使他们心恢意冷，连骂的力气也没有的话，那么对房价，在强势的开发商和政府官员面前，他们除了发牢骚和在网上宣泄隐藏内心的不满以外，别无他法。        胡锦涛主席1998年6月在共青团第十四次全国代表大会上，曾说过一句发人深省的话“我们党只有赢得青年，才能赢得未来”。        实际上，开发商操纵的高房价市场，不仅使青年一代对为未来感到“迷茫”，而且这样的市场也成为中国城市化和现代化发展最大的瓶颈。现在不管是苦读“寒书”十几年终于“跳出农门”的“天之骄子”，还是到城市打工谋生的新的产业工人，不管是白领的人才流动，还是蓝领的劳动力转移，他们中的绝大部分都面临无法“扎根城市”的巨大的难题。不管他们为所在的城市贡献了多少GDP，不管他们的“城市化”，使中国社会整体的进步和发展提升到了一个新的水平，但由于住房问题难以解决，这样“脚踩两头”的城市化，随时可能使中国的现代化发展出现突发的、不可逾越的矛盾。据推算，在每年2000万的新增城市人口中，有90％基本上只能成为“无房户”。他们解决住房问题办法，只能是去租那些不怎么“体面”、更不敢奢谈“小康”的住房了。        不仅新增人口如此，就连很多为了城市改造而迁居的老市民，在高房价的压迫下也未能幸免。尤其使民众深感不平和愤慨的是，在这样的市场，有相当的中低收入者被高房价“逐出”了他们世代而居的城市。在北京，就有8万多市民被迫迁居到河北安家。一些人就不禁辛酸的调侃：多少朝代的“反动统制”没能使他们“离井背乡”，但在“当家作主”的新社会，高房价却使他们被迫出走他乡。这就难怪在中国社会调查所的一项调查中，公众对住房的“幸福感”呈现较大的下降！       （4）这是一个在社会主义制度下制造“特殊利益集团”的市场        和大多数老百姓买不起房、掏尽家财也不一定能够拥有“小康住房”的情况相反，开发商操控的中国房地产市场，成了拿他们全民资源、肥自己腰包的“暴富制造器”。在开发商模式的垄断下，一个城市几百万上千万的市民，要为几百上千个开发商的“房地产暴利”买单。在一些大城市，每户每家只要你购买商品住房，就都要为开发商的暴利交纳十几万、甚至几十万的“暴利费”。全国几亿的城市人口，实际上是在为十几万、几十万的开发商的暴富，“供奉”出自己的大半生的辛苦所得。这也就难怪在最近公布的“首富排行榜”上，中国的前十名首富除了4人是靠公司海外上市而登上首富榜的以外，其余6人全是靠房地产而一举暴富。而这一切，竟然还都是在土地属于“全民国有”的社会主义公有制下异化而成的。        开发商模式掌控下的中国房地产市场，不仅制造了贫富两极的绝对分化，成了制造中国贫富不均的最大的“洗牌器”。而且也成为社会不公的最大推手。在发达的资本主义国家，居民用自己2－6年的家庭年收入，就可买上一套200平米左右的独立别墅，房地产的市场利润率也只有3－5％上下。这和我们社会主义国家，人民在自己的土地上买房的遭遇形成了截然不同的对比。我们的公民不仅要为在自己土地上买房付出“土地出让金”，更要为中国开发商的暴利买单。和国际上的低利润率相比，和国内其他行业的社会平均利润率相比，中国开发商的利润都高的离谱。是中国住房建设的成本特别高吗？非也。中国的建房成本，在全世界都是很低的，这也是中国的建筑大军出口扬名全球的原因之一。如果减去开发商的暴利，减去政府的“苛捐杂税”，城市里平均一套90平方米的小康住房，建筑成本最多也就8—10万元（在农村甚至三四万即可解决问题）。一个中国城市家庭的3－4年的收入即可抱得“房”归。加上方方面面的“七费八税”，一般普通的中国城市家庭买套小康住房，最多也只需花上4－6年左右的家庭收入。但现实是中国现在的市民要用十几年、甚至几十年的全部所得，才能有一套体面的住宅。数亿的中国市民，实际上是在为开发商的暴利打工。允许这样的住房模式继续生存发展，就是对文明社会的公平正义最大的践踏，就是对社会主义优越性的绝对嘲讽。        开发商的“横征暴敛”之所以得逞，这还和中间隐藏的另外一个“特殊利益集团”有关。这就是和房地产市场及开发商有着“千丝万缕”关系的“相关官员”。他们的“特别”就在于，他们不仅无需承受高房价之苦，而且还能从中获利。他们在把老百姓推向高价房市场的同时，自己却可偷偷的“享受”到价格只有市场几分之一、甚至十几分之一“集资房”、“自建房”和“经济适用房”，有的甚至还能拿到几乎无需花钱的“福利房”。市场上的房价越高，这些可“兑现”到手的利润就越大。还有不少“实权”官员，几乎每年都可以从有求于他们的不同的开发商手上，拿到远低于市场价的“变相行贿房”。房价越高，他们倒卖获利的空间就越大。靠这些官员在房地产市场上“行政”，他们不推高房价，谁推！        开发商模式引发出的中国住房问题，不是一个简单的经济问题，也不能指望仅仅用经济和市场调控的手段，就能对其“包治百病”。它是是一个系统的社会工程，要把政治调控、社会调控和经济调控的手段整合起来综合运用。       “社会公平正义是社会和谐的基本条件，制度是社会公平正义的根本保证”。这是中共中央关于构建和谐社会“决定”中的一句名言。引发被视为城市民生最大的不和谐因素——高房价和住房问题的根源，就是开发商模式。只有在住房模式的制度上彻底 “拨乱反正”，从根本上搬倒开发商模式，才能为真正的构建和谐社会创造条件。人们注意到，温家宝总理在7月底召开的全国经济工作会议上有一段“非常有新意”的讲话，这就是要“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”。中国房地产的春天，已越走越近。       2、开发商一年暴利4000亿，利润占了房价一半
     
       公民的住房问题，在生产力比较发达的年代，早已不是什么经济问题、市场问题，说到底是它是一个政治问题。        中国自古就有“居者有其屋”、“安居乐业”等传世千年的名句。诗圣杜甫那句“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”千古绝唱，更反映出历代中国人对住房的理想追求。但从治国安邦的角度来看，它实际上更多的反映了古代贤人在治国理念上对清明政治和“盛世”的一种向往。百姓居住的好坏，也成了他们评判统治者是否“作为”和“好坏”的重要标志。从古至今，中国人对住房一直都有一种特别的“情怀”。在《黄帝宅经》中就有这么一段话：“宅者，人之本也。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地”。        如果说古代百姓的居住好坏，还是衡量统治者的一种“治国能耐”的话，那么到了生产力水平大大提高的今天，公民住房的水平则更多的反映出执政者的一种“政治价值取向”。因为在公民的住房成本及市场上商品房价格中，建房所需的“自然成本”（房屋本身建筑费用，通称建安费）所占的比例越来越少，而公民买房中所付出的最大的成本，则是为我们现在的“住房政治”（各种住房政策、房地产政策法规及市场作用的综合导向）“买单”。        让我们先来看看作为中国的公民，买房中的“自然成本”究竟应该是多少钱。由于我们是社会主义国家，根据国家宪法第十条规定，“城市的土地属于国家所有”，也就是说城市的土地应该由市民共同分享，市民买房所用土地的成本应该是忽略不计的。建房的“自然成本”，应该就是建房所需的真实价值。那么这个成本究竟是多少呢？根据国家统计局资料，我们可以推算出，2004年中国城市中“自建房”“竣工房屋价值”（主要是房屋建筑安装费等），每平方米仅仅只有468.32元（同样根据国家统计局的资料，也是2004年，中国农村农民住房每平方米的造价310.3元）。这些新建住房的建设成本，和现实中动辄数千甚至上万的高房价相比，实在是“九牛一毛”，甚至少于房地产市场的“优惠折扣”。当然在以上这两个价值中，可能建筑商的利润很低，也基本上没有建筑市场上屡禁不止的“商业贿赂”成本等。        而同期的市场上开发商提供的商品房的销售价、也就是我们实行的住房政治及房地产政策和住房政策“合力”所导致的“政策附加成本”加上了以后，市场上的商品住房的价格又是多少呢？根据2005年底公布的全国经济普查公报，2004年全国商品住房的销售面积为3.9723亿平方米，住宅销售额为10359.6亿元，根据计算平均价格为每平方米的2607.96元。尽管这些房价数字在一些大中城市老百姓的看来低到“极为荒唐”的地步，但它还是比“绕过”开发商的“自建房”的价格高出了2139.64（住宅商品房均价2607.96－自建房造价468.32，约等于2140元）。         是由于国家的土地出让价格高，而导致开发商所卖的商品房价格要比同样在城市的“自建房”贵上2000多元吗？让我们还是依据权威的数据来说话。根据国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院共同制作的“中国城市地价动态监测系统”提供的资料，2004年“全国主要城市地价平均值”，在“居住用途”上为每平方米1165元。把现在城市建造的新的住房的容积率按照比较低的标准来算，及每平方米的土地只建造1.5平方米的商品住房（容积率为1.5），“全国主要城市”商品住房的楼面地价平均每平方米仅仅也就只有776.67元。而全国大多数地方是“非主要城市”，这些地方的土地价格要比“主要城市”低得多。所以就是高估的话，全国城镇商品住房的楼面地价成本，也只能在每平方米600元。        这就是说，扣除开发商的地价成本，仅仅以当年同期的商品住房价格和土地出让价格来计算，开发商为市场提供的商品住房比城市里同期建设的“自建房”，价格还是要高出1540元。        这里我们再给开发商多列一些成本开支：把开发商销售的商品住房的建筑成本每平方米再提高200元（也就是每平方米的建安费为668.32元），另外再把340元算上开发商给政府交上的除了土地出让金以外的税费和其他的费用，那么开发商在商品住房上每平方米的利润，就高达1000元。        实际上，由于土地转让和拍卖在先，建房售出在后，所以开发商从拍卖或转让获得土地到商品住房的售出至少有相当的一段时间差。而在这几年房价高速增长的情况下，开发商从拿到土地到建房售出的中间时间拖的越长，就意味着可能给开发商带来的利润越大，毕竟中国房价的增长幅度要比银行的利率要高的多。所以全国开发商在商品房上平均每平方米的实际利润水平，要比前面所讲的1000元还要多。        我们以一个一拿到土地就开工建设的开发商中少见的“良民”来为例，较快的普通多层住房的建造周期也要在10个月左右。根据国家发改委一份统计调查，2005年1-2月，全国商品住宅平均销售价格为2930元/平方米（同比增长19.1%），而十个月前的2004年一季度，“全国主要城市地价平均值”，在“居住用途”上为每平方米1131元。还是按照容积率为1.5的标准来计算，还是去掉这些“主要城市”的价高因素，全国的楼面地价估算连每平方米600元都不到。在计算开发商的成本时，我们还是按照前面的方法，在建安成本和政府税费上，给他们同样在每平方米分别加上200元和340元，那么开发商的利润水平每平方米就在1321.68元（2930－600元的土地出让金－（468.32＋200）建安费－340元的各种税费）。        这还是开发商中表现最规距的“良民”的利润水平。如果按照开发商的一般“规则”，从拿到土地到售房高峰，这个周期通常在2年左右（包括开发商中经常出现的囤积土地和捂盘惜售等情况）。而据国家发改委的“情况分析”，今年1－5月“全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米。由于2年前全国城市商品住房的楼面低价成本，全年基本上没什么大的变动，都是在每平方米600元左右，所以，还是用前面的方法我们就可以得出：        全国开发商平均每平方米商品住房的利润为1590.68元（约为1591元）左右；

       开发商平均利润占到商品住房房价比例的中49.73％（1591÷3199，约为50％）左右；
       按照全国经济普查公报，全国房地产市场开发商2004年销售商品住房为3.9723亿平方米。以此计算的，全国开发商现在一年的仅销售商品住房的利润，就高达6353亿元（今年1－5月每平方米3199平均房价×3.9723亿总的销售面积×50％利润率）。扣除正常的运营成本，现在全国开发商的一年的净利润，就高达5000亿元人民币以上；

       这也就意味着，在全国每年房地产市场商品住房的几百万的购房户中，上万亿的购房款有一半是在为开发商的暴利买单。相当于每户购房者要为开发商“供奉”上十多万元的利润。         根据估算，除自建房、合建房和经济适用房外，房地产市场开发商提供的普通商品住房一年的销售额应该在1.2万亿元左右。就是把中国的房地产开发企业的利润率定在10％的话（高出发达国家平均水平一倍以上。另外根据全国经济普查的结果，中国工业企业的利润率为5.98％，建筑业为2.81％，批发零售业为1.94％），中国房地产开发商在普通商品房上一年正常的利润总和也应该只有1200亿元，如果按照统计局所谓的房地产开发企业的利润率为7.77％来计算的话，全国开发商在普通商品房上的一年的利润总和也应该只有924亿元。        这意味着，中国的开发商在现有的房地产和住房政策导向的纵容下，一年除了获取比社会平均回报率还高的1000亿元的正常的利润以外，每年从中国从数百万户买房者的手中攫取的暴利，就高达4000亿元。开发商对买房者户均的暴利攫取，至少高达十万元以上。试问，这种加速贫富两极分化、制造社会最大不公的“不良住房政治”成本，百姓在“构建和谐社会”之时还要继续承受吗？给开发商一年带来4000亿元暴利的“住房模式”，作为一个“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”负责任政府，还会允许它继续存在、继续压榨人民吗？回答当然是“不”！毕竟，在构建和谐社会的“选项”中，把人民群众利益放在第一位是不二的选择。       3、拿着700万年薪，任志强还能说地产无暴利        有人会对中国开发商一年就能从购买商品住房人的手里攫取4000亿元暴利的数据表示怀疑。有些“房地产背景”的人，甚至还以北京等地的高容积率的高层高档建筑的较高成本“说事”。但这些人恰恰故意“忽略”了作者分析的是全国房地产市场商品住房，公布的今年1－5月“全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米”。北京的高层和高档商品住房的建筑成本可能是比全国的平均水平高了一些，但它的容积率又比全国平均水平高出多少？北京市区的商品住房价格和全国的“平均价格”相比，又高出了多少倍？！北京的开发商的暴利率，在全国同行还没有“名列前茅”？北京开发商的“大碗”们，又有谁敢公开自己的真实的成本和暴利率呢？！        实际上，不管是从官方提供的全国一年个人购买商品住房的投资总额来看，还是人们对开发商利润率的常识（包括物价部门已经公布的商品房成本）来说，开发商每年豪夺4000亿元暴利的说法不仅是有科学根据的，而且也是可以旁证的。        据新华社报道，建设部总经济师谢家瑾在今年4月北京举行的“住房金融体系国际研讨会”上表示，2005年我国居民住房消费持续扩大，仅个人购买商品住房消费达1.42万亿元。当然这中间除了商品住房外，还有各种各样的“自建房”、合资房和经济适用房等。而据估算，开发商提供的市场商品住房的销售额达到1.2万亿元左右。另外，在全国少有的揭开房价成本“老底”的福州，一个被揭露出来的公认事实是，“开发商的利润率平均约５０％”。要知道福州的房价水平在全国35个大中城市中还算中等，去年上半年福州市商品住宅销售价格为３２２８元／平方米。而在房地产界有个不成文的“规则”，商品住房的房价越高，其利润水平通常也就越高。按照福州检查出来的开发商利润率，中国开发商一年在商品住房上获取的总的利润（毛利）应该是6000亿左右。扣除正常的其他运营费用和利润收入（合计2000亿元），中国开发商在老百姓购买的商品住房上一年攫取的暴利也正好是4000亿元。        在开发商出售的商品住房中究竟是否存在暴利的问题上，号称“地产总理”的开发商代表人物任志强和潘石屹等，有过很多“精彩”的表现。记得任志强去年底还在叫嚣“房地产就该暴利”，到了今年看见政府对暴涨的房价也忍无可忍准备“亮刀子”的时候，其“形影不离”的“御用专家”置充当“人民公敌”的恶名于不顾，拼命喊出“暴利不该成为房价调控的理由”。当老百姓对认为已经小丑化的“专家”不屑一顾的时候，任志强终于自己跳出来“甩下”了他的最后一张“王牌”，这就是“地产暴利是误判”。据他声称这还是引用了国家统计局的资料。其实类似的“说法”潘石屹早就说过，只不过任那时还是“暴利有理派”。        但这两个房地产商的代表人物，似乎在房地产是否暴利这个大是大非的问题上谁也不敢“太较真”。潘石屹就不敢公布他自己所开发的楼盘的真实的成本明细和利润率究竟是多少，但他引以为豪的“纳税排行榜”，却使他“一不小心”落了马脚。而只能在嘴巴上硬气的任志强更是“此地无银三百两”，声称没有必要、也不应公布自己的成本。但公众对任志强的有一个“成本”的印象一定会很深刻，这就是他公开承认的每年700万的年薪（好像还没有算上他七七八八其他的收入、支出和消费）。据说任志强之所以得到如此高薪，“归功于他主持华远集团（注：房地产为其主业）工作时公司总资产扩大200倍、超过100亿元的惊人业绩”。试问，如果房地产不存在暴利，任志强的公司会有如此“惊人业绩”吗？任志强还有什么能耐获取每年700万的高薪吗？！        实际上中国房地产商的暴利早已是一个不争的事实，这不管是在现实中还是方方面面的“排行榜”上都早已得到了印证。        至于国家统计局的“数据”问题，很多人还可能不知道，大部分“数据”都是由开发商自己提供给统计局的。而暴利后的开发商为了避税，在数据上做假早已成了“行规”。据报道，就在任志强和潘石屹所在的北京市，早在2004年国家税务总局稽查局一位处长就有这样一句“总结概括”：“北京的房地产企业整个行业从报表上看一片红，根据税务总局统计出来的数据却是全行业亏损”。某地的一位房地产商更是不打自招：“你让房产企业都拍拍胸口扪心自问，谁没有偷过税！”房地产行业的偷税漏税的现象是如此之普遍，以至于不少地方在开展房地产行业专项检查时，发现房地产商偷税漏税的比例竟高达80％左右。开发商在纳税上都敢置法律于不顾大肆造假，在统计数据上“做做手脚”那就更是“小菜一碟”了。这也就是为什么“任志强们”敢于“拉”国家统计局的“大旗”，却拒绝公布自己楼盘成本和利润率的根本原因所在。        在房地产行业，数据造假是如此之普遍，以至于在业内外都被公认为“早就是一个公开的秘密！”当然，我们也不能低估房地产商的“公关能力”。当原来在公众印象中还属“学者型”国家统计局长邱晓华也因“涉案”而落马的时候，人们再“回味”一下某些地方统计局的房价数据为什么总是和“基本常识”及老百姓的“感觉”相差甚远，再回忆一下为什么总是有些地方的统计部门拒绝向社会公开房地产业的真实资料，就不难理解“为什么了”！在一个不同社会群体利益空前博弈的时代，“清水衙门”也难自“清”。比如在国家统计局的资料中，同样是在城市建房，自建房（包括住宅在内的所有房屋）的造价（价值）每平方米只需481.28元，而到了开发商的手上，就翻了近两倍冒高到1402元（均引自国家统计局2004年数据）。要知道不少机关干部的“自建房”比普通商品房的标准要高得多。同样，当开发商利用建筑商虚假造价、洗钱逃税已成为业内外“另一个公开的秘密”的时候，国家的“统计数据”为什么还要对此“确认”呢？！        以任志强为代表的开发商们之所以要如此“不择手段”地掩盖房地产的暴利，核心就是掩盖他们现在所搞的开发商模式，早已成为他们这个特殊利益集团洗劫社会财富、加速社会贫富两极分化和制造中国最大的社会不公的基本事实。因为这些不仅和构建和谐社会难以相容，而且也是对社会主义“本质属性”的背叛。这种大肆削弱“执政之基”的现象，是任何一个负责任的政府和执政党所不能允许的，更何况中国共产党的治国理念，正在走向构建和谐社会的历史性的转折之时。这也就是为什么任志强们从“房地产就该暴利”的“暴利有理论”，180度大转弯到“房地产不存在暴利”原因所在。       4、房改8年，中国房地产走上了一条“右倾”之路
                   
       随着中共十六届六中全会的闭幕，构建和谐社会的大幕正式在中国拉开。        一旦迈进和谐治理中国的“新长征”，首先摆在人们面前的，就是要弄清究竟哪些是影响中国发展的“不和谐因素”。在前面的文章中，通过各种权威的民意调查，我们已经知道，，不管是大中城市还是中小城市，高房价问题都已成为居民“最头疼”的第一大难题。        当高房价和住房问题成为中国城市中公认的“最大不和谐因素”的时候，它也就“无可争议”成了“和谐构建”的决策者和实践者的“不可逾越”的一道难题。任何人都不得不反思：8年房改，为什么会使住房这一基本民生，变成了“中国城市最大的不和谐因素”？                           （1）经济适用房“失踪”之谜        1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”（国发[1998]23号，简称23号文）公布实施，以取消福利分房为特征的中国住房制度的改革，在全国拉开了大幕，中国从此走上了房改之路。        按照房改政策制定者当初的政策设计，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，房改的一个最基本、也是最重要的核心，就是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。整个23号文，用了三分之一以上的篇幅，对此加以突出说明。文件中特别强调：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。按照当时的一般推算，文中所述的“最低收入家庭”和高收入家庭，分别占了城市总人口的5％和10％左右，有的城市这两种家庭加在一起的比例，连10％还不到（如南京）。这也就是说，按照23号文新给出的住房供应体系，占到整个城市的85－90％家庭，应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。房改后中国房地产市场的基本主流，应该是占绝对主导的“经济适用房模式”，而不是房地产商掌控的“开发商模式”。        经济适用房在房改中的“核心作用”如此之大，以至于当时还是副总理的温家宝再三对它高调力挺。他不仅特别强调大力发展经济适用住房“既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志”，而且还语重心长的说：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。”他一再叮嘱建设部的官员：“住房建设…以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变。”为此，国家的十五计划还明确提出发展房地产业要以经济适用房为重点。        据了解，经济适用房之所以被温家宝作为房改的重要目的和衡量是否成功的标志，关键就在于它有着一般商品房所不具有的三大特性：行政划拨土地、严控价格利润、取消政府乱收费。正是这三点使它“与中低收人家庭的承受能力相适应”，使老百姓能够买得起房。        但就在十五计划才执行到一半、中国市民的住房水平离“初步小康”（人均30平米）还差一大截之时，2003年8月12日，由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”（国发[2003]18号，简称18号文）出台了。这份新的“房改纲领性文件”，使普通百姓都不禁打了一个大大的“寒颤”。因为它宣告了占城市人口70－80％的“多数家庭”，今后不能再享有经济适用房，只能到开发商那儿去“购买或承租普通商品住房”。在这份文件里，经济适用房由“住房供应主体”被“阉割”成“具有保障性质的政策性商品住房”（2004年“房改新政”第一年，全国经济适用房的实际销售面积连住宅商品房市场的10％都不到）。        对这份号称要“促进房地产持续健康发展”的文件出台背景，很多人都表示出深深的不解和疑惑。因为就是按照建设部领导的说法，1998—2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，它对中国每个市民的“贡献率”只有0.887平方米（根据国家统计局年报，到2003年底，全国有城镇人口5.2376亿）；而按照国家信息中心房地产信息处一份研究报告，从1999年正式开始到2004年终结的六年时间内，全国经济适用房销售面积达仅仅只有2.18亿平方米，人均“贡献率”连0.5平米都不到，仅有0.402平米（2004年全国城镇人口为5.4283亿）。人们疑惑的是，房改后的“住房供应主体”如此的“不作为”，“大力加强”还来不及，为何反而取消“普通市民的经济适用房”呢？！        和市民的“寒心”和很多人的“不解和疑惑”形成截然对比的是，房地产商们对18号文都“按捺不住”兴高采烈之情。据报道，潘石屹在参加了建设部组织的京城的一些房地产商学习18号令会议后，在接受媒体采访时不禁喜形于色地说了一番“意味深长”话：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的”。报道称，任志强看完后也发出会心的一笑。北京另一房地产商张宝全认为：该文件“很实在，句句都在点子上”。在一些媒体版面上，更是出现了“商人怒吼，房地产政策急转弯”的大幅标题。        虽然取消经济适用房对普通百姓意味着生活成本的“最大提高”，但对于究竟是“哪只手”和“为什么”要取消它，建设部等“相关官员”并没多做解释。倒是号称“地产总理”的任志强在兴奋之余向媒体吐露了一句真话：“当２３号文件出台时，我们就在呼吁经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中”。“任志强们”蓄谋已久的“灭”普通市民型经济适用房之心，由此可见一斑。        18号文为什么会使百姓和开发商的“感觉”“冰火两重天”呢？关键是它的实施，给老百姓和开发商两种完全不同的结果。        据中国社科院蓝皮书报告，在全面实施号称“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。而在此前从1998年至2003年全国商品住宅房每平方米的价格只增加343元，年均增加为57元。也就是说，2004年全国房价一年的增长水平，要比前六年年均增加的57元平均水平要高出295元。这就是“政策的威力”。因为正是在“18号文件”的“指引”下，全国90％的市民，只能到开发商那儿去买商品住房。而按照当初98房改的政策设计，他们应该享受的是政府提供的经济适用房。一旦住房市场的绝对操控权掌握在开发商的手里，在一个住房保障和房地产市场法律欠缺、公民对官员“胡乱作为”难以制约的社会体系中，“吸血成性”的开发商能干出什么样的“好事”就再清楚不过了。        据计算，仅2004年一年开发商通过操控房价“超速增长”而榨取的额外暴利就高达1000多亿元。这几年房地产市场在开发商“特殊利益集团”的操控下，房价更是一路暴涨，连来自中央最高决策层的调控措施也在开发商强势“反作用”和相关官员的“合谋”下屡屡“失控”。根据计算，现在开发商一年仅在商品住房上的暴利所得就高达4000亿元左右。        实际上，从2002年初开始，在全国的众多城市就出现了成批取消经济适用房的情况。应该说，这是中国房改“右倾化”的开始。和国际上5％左右的住房开发利润率相比，和国内平均不到10％的投资回报率相比，中国开发商的平均利润水平竟然高达50％左右，其中超额暴利部分占到35％上下。可以说，中国开发商之所以攫取如此高的暴利，完全是因为我们房改的实际导向“右倾化”导致的结果。粗略计算一下，房改“右倾化”的这五年，中国开发商通过控制房地产市场，攫取的暴利所得至少在上万亿元以上。这是在任何一个法律和制度健全、房地产市场健康发展的国家都难以想象的。        这10000多亿，既是开发商利益集团通过游说和影响政府决策所获得到的“红利”，也是老百姓用天文数字般的血汗钱，为房地产市场导向的“右倾化”及一项“并不健康”的“房改新政”所付出的额外成本。这样的“房改新政”究竟代表了谁，人们就再清楚不过了。
        
    （2）“让老百姓买得起房”，为何成了官员的“禁忌”？        在1998年公布实行的房改23号纲领性文件中，在其指导思想上有一个“基本原则”，就是房改要能“不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。当时的建设部长俞正声就再三强调：让百姓买得起房、买放心房，一直是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点，也是住房领域落实 “三个代表”中代表广大人民群众根本利益的重要内容。在官方媒体中，建设部也声称其多年来“一直把让百姓愿意买房、买得起房和放心买房作为实践'三个代表’的一项重要工作来抓。”        为了鼓励老百姓在房改后购买住房和“买得起房”，这份纲领性的房改文件还特别要求“经济适用住房价格与中低收人家庭的承受能力相适应”。并且还特别注明：“房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上”，财政和单位可以对无房和未达标的职工“实行住房补贴 ”。这样的“好事”，经历了8年房改后的今天的人们，恐怕连想也不想不出来。除此以外，这份文件还指出，“可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设”。当初的房改政策设计者可能再也想象不到，房改8年后，这些都成了今天有关部门和地方政府决定房地产和住房政策的行政官员的“政策禁忌”。        在房改8年后的今天，老百姓不仅在政府的各级执行层面，再也听不见有谁要把“让老百姓买得起房”的口号，作为住房政策的“根本目标和出发点”这一负责任政府的基本承诺，而且住房模式和房地产市场实际导向的结果，使中国的高房价和住房问题，成为公认的城市社会中“最大的不和谐因素”。        一项号称要为民造福的“改革”，在历经了漫长的“八年抗战”后，竟然成了制造社会最大不公、压迫民生和窒息经济的“最大的不和谐因素”，这多少有些黑色幽默式的讽刺意味。那么，这样的蜕变和异化的过程，又是怎样“得逞”的呢？对比一下23号文和18号文各自出台的“大背景”，人们就不难发现其中的“异化”过程。        1998年的23号文，标志着房改的真正开始。可以说，数以亿计的城市居民从住房要靠“公家买单”，到走向市场自己买房，国家和政府提供的以经济适用住房为主的城镇住房供应体系，即是他们接受这项关系切身利益最大的新的住房改革的基础和条件，也是政府推行城镇住房制度改革时对城市居民所作的基本承诺，是新房改的“政策底线”。        23号文对经济适用房的定性和把居民买房的合理承受水平的标准定在“房价收入比4倍”，根本的目的只有一个，就是政府现在虽然已不向老百姓提供实物福利分房了，但政府一定要叫老百姓买得起房。实行新的城镇住房制度改革后，政府虽然“卸掉了”福利分房的巨大财政包袱，但更有责任担当起让居民买得起房的国家和政府义务。对于一个“负责任的政府”来说，这是一条刚性的要求。所以说，作为房改“纲领性文件” 23号文，基本的立场是站在民生的角度进行通篇考量。它即保证了普通大众的公民居住权利，“让老百姓买得起房”，也促进了住房制度的商品化改革，兼顾了公平和效率，其“导向”没有错。        但到了2003年，“时代的大背景”就不同了。2003年的前几年，正是“增长就是硬道理”大行其道之时，唯GDP增长为上等“非科学发展观”甚嚣尘上。几乎没有一个城市的书记市长，不是急着想通过抬高房价来提高GDP和为城市的形象工程增加“资本”。实事求是的说，早在18号文件取消普通市民的经济适用房之前，像上海等城市的经济适用房就已经“失踪”。所以在2003年发布的“房改新政”（18号文）上，其“指导思想”上要“明确”的，一是把房地产业作为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”，二是房地产市场化发展。但恰恰就在如何做到让平民百姓买得起房这个大是大非的问题上不见“说法”。“房改新政”不知对此是“忘了”，还是有意回避。但“新政”执行后有一点普通百姓不可能不“铭刻在心”的就是：现在的人们越来越买不起房了。        如果说开发商的游说和影响力“打造”，是使中国的住房政策决策向右转的“外因”的话，那么相关政府官员错误的“政绩观”和对“代表性、先进性”的麻木甚至“颠倒”，则是中国住房政策“右倾”的主要“内因”。            （3）住房模式“换位”，房地产成了加速贫富不均的工具        给8年的“房改”做一个基本的梳理，人们就会发现，不管以行政为主导的房改喊过什么样的口号，不管各级政府相关部门如何表态要“讲政治、做代表”，但房改8年博弈的最后结果，最大的嬴家还是以“垄断和暴利”为特征的开发商。各级众多的房地产政策导向的行政者,不仅成了开发商的“真正代表”，而且也最终使开发商成为中国房地产市场实际主宰者。开发商在房地产市场的“强势”如此之大，以至于当中央对房地产市场的宏观调控和他们的利益相冲突时，其号称“地产总理”的代言人甚至公开叫嚣“不盖房”。比这些公开的叫嚣更具“实实在在”威胁的是，中央对房价和房地产市场的一次又一次的调控，在开发商暗中的“强力作用”下，一次又一次的“失控”。在真正掌控市场的开发商模式的作用下，中国的城市房价继续是一路高涨，离世界公认的房价合理水平越走越远。以至于有人面对越发不可思议的高房价，发出无奈的调侃和由衷的悲叹：现在的社会，房价跟美国接轨工资跟非洲接轨。        实际上，在当初取消福利分房、开始实行住房制度改革之时，以供应商品房为主的开发商模式，不仅不是其中的唯一选项，而且也不是主要的选项。它只是新的房改政策中，专门为占人口10％左右的高收入家庭所制定的一种住房供应模式。当时这也是一种对富人收入进行“调节”的办法。但谁也没想到的是，这种原本只为富人设计的“开发商模式”，仅仅过了几年，就取代经济适用房模式，成为中国房地产市场的真正主宰。18号文件的一纸公文，硬是把占中国城市人口80％、4亿多的普通大众，从政府保障的经济适用房模式的“怀抱”里，推向了张着“血盆大口”的开发商的手中，并美名其曰“坚持住房市场化的基本方向”。        官员们的“纵容”结果，首先使开发商成了当今中国最强势的“特殊利益集团”：在最近公布的“首富排行榜”上，中国的前十名首富除了4人是靠公司海外上市而登上首富榜的以外，其余6人全是靠房地产而一举暴富。开发商成了拿全民资源、肥自己腰包的“暴富制造器”。当全世界的住房商还在为3－5％的平均利润率而劳作之时，当中国其他行业的社会平均利润率还只能在10％上下“摇摆”的时候，中国开发商正在以自有资金300％左右高的离谱“暴利率”，强取豪夺着社会公众的财富。        看到这里，人们就不难明白，当中国的房地产市场由“经济适用房模式”换位为“开发商模式”，当绝大多数市民买房只能任由开发商宰割，中国的房地产导向，就不仅不是对富人的“调节”工具，反而成了开发商特殊利益集团对全民财富洗劫的利器。        当一个市场，没人再喊“让老百姓买得起房”；
       当行政的“公仆”和官员，没人敢对开发商的暴利说不；
       当作为基本民生的住房，使70－80％民众对它“可望而不可及”；
       当人民的居住权利，被“虚拟化”和“高价化”；
       当社会主义的住房优越性，被“变异”到连资本主义的市场还不如…
       我们，就到了不得不重新审视中国的住房制度导向和路线的时候了。
       尤其是在进行构建和谐社会的“新长征”之时，
       尤其是当我们还能记起当年红军战士“打土豪、分田地”的革命口号…       5、住房新模式呼之欲出，政策到位房价必大降            回顾这几年房地产市场的发展和住房政策的导向，再对比参照中央六中全会“构建和谐社会”的总体目标，人们越来越感到，当今的中国房地产，正处在一个十分关键的十字路口。这就是，是继续沿着早已被实践证明和公众视为“不和谐因素”的开发商模式走下去，继续“稳定高房价”，还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革，重新构建符合中国国情的住房新模式，使房价回归到使普通大众可以承受、并能体现社会主义优越性的合理水平。正如一些学者所说，中国房地产的问题之所以越来越严重，“核心问题是独重开发商的体制”。        现在，摆在人们面前的重大选择就是，是继续纵容开发商操控房地产市场，使数亿中国市民被日益加压的最重的“新三座大山”——高房价“压趴”倒下，还是叫十几万的开发商“下岗”，重新打造能够体现社会主义优越性和符合中国国情的住房生产和消费新模式。        经常关心时事的人，可能会对在电视上看见的一个镜头印象至深。今年9月上旬，胡锦涛主席到新疆考察。当他来到７２岁的维族老人阿不都吉力力家时，看见他一家幸福和睦的生活，尤其是只花了23700元(公家另外补贴8000元用于建房、沼气和改厕)就搬进了有五间屋的“抗震安居工程”新房时，不禁感叹地说： “看到你们盖了新房，生活越过越好，我们特别高兴！”        实际上，对目前房价高居不下、百姓住房已成为严重的社会问题以及房地产市场和住房模式的“不当导向”，中央高层极为重视。                 （1）政治局开会专门讨论房价，民情民意直系最高层        记得今年全国两会开幕、“中国房地产十大批判”刚刚在新浪网推出之时，某些开发商“包养”的媒体和“专家”居然还摆出一幅“兴师问罪”的架势，指责笔者的文章意在影响中央的决策。确实，在当时的一些官方的报告中，房地产和住房问题还没被提升到民生和居住权的高度，更多的则是从经济运行和市场调控的角度来“理论”。但随着对中国房地产现状“批判”文章的不断深入，公众在住房问题上的不满、尤其是高房价所引发的“沸腾”的民怨民愤，通过网络等各种媒体渠道通向了中国的最高领导层。        今年6月20日，官方的新华社在一篇纪念建党85周年新闻稿中第一次透露：“令中国城市居民敏感的房价问题已经引起中央高度关注。中央政治局专门召开会议研究相关政策，5月17日，政府公布楼市调控新措施，随后建设部等9个部委联合公布'国六条’，加紧控制住房供应结构、稳定地产价格”。在这篇文章中，记者还引用有关方面人士的讲话特别强调：“住房已超越经济范畴成为一个社会问题，解决中低收入人群的住房问题直接关系到建设和谐社会的目标能否实现”。这条新闻在9月份中宣部所搞的“和谐社会”时事报告里再一次得到了证实。中宣部的时事报告再一次强调，住房问题已成为一个社会问题，“关系到建设和谐社会的目标能否实现，中央政治局专门召开会议研究相关政策”。和六月份新华社稿相比，中宣部的时事报告增添了“一批涉及房地产市场的腐败案子陆续受到查处，'贪官—地产商—银行’这个构成高房价的利益'铁三角’将受重创”的内容。        这篇当时没有引起应有重视的文章，至少向我们透露了这么几条重要信息：首先，作为最高决策层，中共中央政治局对老百姓反响强烈的高房价问题极为重视，并专门开会讨论了房价问题。要知道，摆在中央高层面前的诸如就业和社会保障、收入分配、医疗教育等“人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”可谓是千头万绪。高房价作为民生问题最早被中央政治局提到议事日程，并首先开会专门讨论房价问题，这就充分表明最高领导层对房价引发的社会问题的格外高度重视。被媒体广泛宣传的研究改革收入分配制度的政治局会议，也是在此之后进行的。第二，国务院总理温家宝5月17日在国务院常务会议提出的、被认为是“拉开2006年房地产调控序幕”的促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），以及随后各部委出台的房地产调控举措，都和政治局的这次会议存在着“因果关系”。        那么，如此深得民心的政治局会议当时为什么没公开呢？据分析，这主要是因为中国的房地产问题，牵一发而动全身。房地产的一举一动，不仅事关国民经济的大局，而且也直接影响着整个社会的稳定和谐。要稳妥而及时地对现有住房问题进行“大手术”，构造新的住房生产供应和消费模式，就要从制度设计上有周全周到的考虑，系统全面科学地评估住房新政可能会给各方面带来什么样的影响。毕竟房产目前已成为普通家庭的最大资产，毕竟房地产业在整个经济的大盘中举足轻重。所以任何“不慎的举动”都可能带来意想不到的影响。不是就在中央酝酿住房新政之时，有些“专家”“及时”地抛出“房价骤降房地产崩盘，中国经济将付出沉重代价”的“炮弹”吗。这个所谓的“专家”在其“高论”中有意回避高房价中开发商的暴利占了三分之一左右的基本事实，故意制造“银行因房价暴跌而破产”的“国家受害论”，似乎房价“骤降”的成本和损失只能由国家及银行来承担，而占居房价三分之一的开发商的巨额暴利永远是“天经地义”、“调控不得”的。类似这样的有开发商利益集团“特殊背景”的“专家言论”，在酝酿住房新政的“特殊时期”可谓是数不胜数。这些以“专家身姿”吐出的诳语，目的无非是想从“理论上”要挟中央住房民生新政的出台。但也从反面提醒我们建立新的住房模式的“着力点”及房地产“政治和经济调控”的主要对象所在。            （2）总理亲力住房新模式，中国房地产要从制度上来个大转变        不必讳言，尽管这几年在房地产市场调控上国务院下了一道道的“金牌”，再三强调要“继续解决部分城市房价上涨过快的问题”，有关部门也根据中央的指示出台了一系列的“政策组合拳”，但房价并没被控制住，而且在利益集团的操控下在“极不合理”的高位上继续高速增长。以至于包括老百姓和高层在内都对房价“调控”的效果表示怀疑和深感担忧。昨天就有媒体传出消息，“全国房价高位运行国务院对房产调控效果不满意”。        实际上，国务院对房产调控效果的“不满意”早在数月前就已显现。也就在那时，政府公开表示要从制度上根本解决房价过高的问题。        在今年７月２６日国务院召开的“通报上半年经济形势，部署下半年经济工作”的全国电视电话会议上，温家宝总理在谈到“当前要着力做好几项重点工作”时，其中的第三条就专门讲了“继续加强房地产市场调控”。和以往的“传统说法”有所不同，温家宝总理在这节一开头就用了一个“全新的说法”，这就是“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”。这种在过去“闻所未闻”新提法，被资深人士视为政府在“坚决遏制部分城市住房价格过快上涨”上具有“核威慑”效应的“新式武器”。        人们注意到，温家宝总理在讲“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”新提法之前，今年中央各部门的房地产市场调控和控制房价的政策基本上都已经出台，但实践下来效果并不理想，尤其是部分城市的房价依然高速上涨，调控没有达到期望的目标。而同样在此之前，中央政治局召开了专门讨论房价的会议。所以，“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”的新提法，很可能就是政治局房价会议的“结晶”之一。六中全会在通过的“决定”中有一句话十分精辟：“社会公平正义是社会和谐的基本条件，制度是社会公平正义的根本保证”。温家宝总理在这里强调的“推行符合国情的”住房模式，就是在要住房制度上能够体现社会公平和正义。比如，使极少数房地产商暴富和广大民众财富被洗劫的“开发商模式”，就肯定不是符合和谐社会“国情”的住房模式；而对普通大众“关上大门”多年的“经济适用房模式”，就极有可能因为它无暴利、更能体现社会公正和公有制优越性，更能让老百姓买得起房，而重新走上舞台，尽管它在实施细则上还有不少有待完善的地方。        说现有的开发商模式不符合中国和谐社会的“国情”，必须“下岗”，道理很简单：        首先，在住房建设和生产模式上，开发商占用了全社会90％以上的土地资源，照道理就应该在住房建设和供应上为绝大多数老百姓服务。但现在的情况恰恰相反，占据着绝大多数全民土地资源的开发商，公开的叫嚣“只为富人盖房”。房地产市场这几年的事实也证明如此。现在能从开发商手上买得起暴利商品住房的（包括众多的“房奴”在内），只有需要买房人群的20％多；70％以上的普通大众，只能成为房地产市场的“看客”，眼睁睁的看着本该属于全民（包括广大“看客”在内）安居乐业的社会主义国土，成了开发商特殊利益集团的暴富机器。这种霸占全民的土地、剥夺公众居住权利、肥特殊利益集团的“开发商模式”，不仅使中国的房地产业走进了“黑洞”，而且也和公平正义的构建和谐社会的整体目标格格不入。        第二在，在住房消费模式上，开发商模式使住房消费由基本的生存条件和社会保障，变成了一般人高不可攀的天价“奢侈消费品”。这不仅和中国国情难以相容，而且和世界各国所遵循的把居住福利作为基本人权之一的共同理念相违背。在开发商商品住房的暴利市场中，住房由人类的基本生存条件异化成了让四分之三市民“消受不起”的“天价商品”，这样的住房消费模式不铲除，天理难容。        这里要特别强调的是，温家宝总理选择在国务院召开的全国电视电话会议这种极为“正式”而又能直接能贯彻到全国各地的重要场合，亲自号召“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”，使得这个“新提法”更显得“份量不同一般”。      （3）住房新模式，革掉开发商的暴利，让房价降到合理水平        那么，究竟什么样的住房建设和消费模式，才能算的上是“符合中国和谐社会的国情”呢？粗略的概括起来，它至少具备如下的基本属性：        合乎中国国情的住房生产和消费模式，一个基本的标志，就是全民的土地，要为全民所共享，要使每个家庭都实实在在的分享到居住福利。国民的土地，再也不能成为少数人暴富的工具。这样的住房建设和消费模式，不仅能够使普通大众买得起房，而且也要使他们顺利的实现住房上的小康目标。这既是一个以民为本的负责任的政府责无旁贷的神圣职责，又是我们政府调控房地产市场的终极目标。        实际上，在这方面国际上有很多先进的经验值得我们借鉴。比如新加坡85％居民的住房，都是由政府供应的“组屋”（类似于我们的经济适用房）。就是在“最资本主义化”核心的美国纽约州，政府每年还要拿出8亿美元建造中产与劳工阶级的住宅。        所以我们要“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”，最重要的一点，就是要割除现有“不合中国国情和背离社会主义优越性”的住房模式的最大弊端——开发商的暴利。在以前的文章中我们已经多方验证过，现有模式下开发商的巨额暴利已经占到了平均房价总体构成的30－40％（其中开发商毛利占了房价的一半左右，净利润占了40％上下，正常利润外的超额利润——暴利，占了房价的30％多）。推行符合国情的住房模式，首先就是要剥夺开发商这方面的不法暴利。这才是现在房价中，既不合理、又不合法、必须坚决打压下去的“高价”部分。住房新政要“调控”的首要目标就在于此。所以要推行符合国情的住房模式，基本的核心应该是剥夺开发商的暴利。房价要降到合理的水平，靠的是要叫开发商“脱皮”，而不是让国家和公众利益受损。这是考量合乎国情的住房模式的一个基本前提。        如果在新的模式下，各种手段的政策调控的好，指导思想对位，那么中国的整个房地产市场的商品住房价格，至少要比现在下降20－30％。这中间，占到了房价的三分之一左右开发商的暴利不复存在，它构成了房价大降的最基本的要素。只有“拔掉”了开发商的暴利，中国城市的高房价才有可能回归到比较合理的水平。而能否做到这一点，也成为检验我们未将要推行的住房新模式是否符合中国国情的“试金石”。        这里需要特别指出的是，要真正实行、全面贯彻符合国情的住房模式，仅有中央高层的积极性还远远不够，必须使它“渗透”到相关政府主管部门和各级地方政府的“政绩考核”中去，并要有相应的法律法规与之配套，使它具有“一票否决权”的“刚性指标”的权威和力量。中国有不少很好的政策，都“梗阻”在“有利益背景”的中间行政层上。另外，实行新的住房模式房价大降后，更要有相关的法律法规制衡。特别要对买房人进行“政策甄别”，便宜的新房只能是为那些“住房不达标”的无房户或者少房户服务，绝不能像某些 “经济适用房”那样，成为有权有势的富人、尤其是官员进行房产投机倒卖的工具。        人们期待着，符合中国和谐社会国情的住房新模式早日来临。       6、房价暴涨之灾，被“官员统计技巧”大大掩盖
  
       当前人们在剖析和争论现有房地产市场导向和住房模式危害和利弊的时候，都喜欢拿“数据”说话。其中城市商品房价涨幅的高低，不仅成了各方衡量房地产市场发展是否健康的一个最重要的指标之一，而且也成为中央出台新的调控政策的主要依据之一。从某些方面来说，这更成了相关部门和地方政府官员是否真正落实中央关于房地产调控一系列政策的“标志”。也正是由于商品房价涨幅的高低已影响到官员的“执政能力”和“政绩”考察，所以在全国和各地商品住房房价涨幅的“统计”上，相关的“统计技巧”，就成为有关官员极为重视的一项“政治任务”。甚至在有些城市，“父母官”已经把房价涨幅的“对外公布”，视为“影响稳定”的“大事”，成了媒体和研究机构“不能碰”的“高压线中的高压线”。就像人们所说，在中国一旦什么事情牵涉到“政绩”，那么有关的“数据”就不可避免的存在“猫腻”。        这几年，按照统计局和建设部等官方的统计，全国和各地的每年房价的涨幅，基本上都是在10％左右“上下浮动”。但是在各地老百姓的切身感受中，房价的涨幅要远远大于此。市民们看着居住区域及周边的房价，几乎都是四五年、甚至两三年就翻了一倍。在“官”和“民”之间，对房价的高低和涨幅的真实水平，意见和“感受”各不相同，早已成为十分普遍的现象。        确实，房价的涨势之凶，已远远不是官方统计上的“数据”所能真实反映。现在在一些大中城市，统计报表反映的每年房价的涨幅只有10％左右。但其真实的增长水平，可能连30％也不止。这其中各级政府及主管和统计部门所“精心策划”和“创新”出的各种“统计技巧”，是非常人可以想象的。比如在北京或上海，三环以内或内环内这几年的房价究竟增加多少，翻倍了没有，北京或上海的百姓最清楚。但在统计局的统计报表上，这两个城市房价的涨幅又是多少呢？！有兴趣的人同样也可以把这几年自己所居住的周边区域的房价的涨幅和统计局报表上的数据作一个比较，看看两者之间，是不是相差了“十万八千里”！        我们这里以南京市为例，看看在房价上官方及统计局的“数据”，和现实中的真实状况，究竟差了多少。        根据南京市统计局的一份报告，在“十五”期间（2001到2005年），南京市5年住宅商品房销售价格“累计上涨44.7％，年平均增长7.7％”。据报道，该市房管局官员甚至声称这几年南京房价年均涨幅3%左右。南京市房价增长的幅度，真的像该市房地产政府主管部门和统计局统计的那样“稳健”吗？让我们还是用事实来来说。        根据该市的“南京日报”2003年5月的报道，当时该市“每平方米均价，城中（指南京市的老城区）逼近5000元”。三年半的时间过去了，现在该市的“城中”的房价又是多少呢？今年十月，该市一家有着南京市房产局背景的房地产研究机构对外公布了截止到9月份的南京市“城中板块”房地产市场报告，其中商品住宅的“销售均价已经达到9631元/平方米”。该报告还指出，三季度“城中板块销售均价排名前五位的楼盘，销售均价都在10000元/平方米以上”。实际上，由于“城中”的概念在不断扩大，2003年所指的“城中”区域现在的房价，现在基本上都“跑”到每平方米1.1－1.2万元。这就意味着，南京人要在老城区买上一套小康标准（人均35平方米）的普通住宅，至少要花上百万元的巨资；这同样也意味着，在南京市一个普通人家，至少要不吃不喝不用花上20 年的家庭全部所得（根据统计局是数字推算，南京市城市家庭年收入的中位数为5万元左右），才能在原来居住的老城区内“住得小康”；这同样更意味着，在南京的传统城区内，房地产市场的商品住房的房价年涨幅高达30％以上。        就在南京的老城区内房价高的只剩下“百万豪宅”之时，就在普通百姓买小康住房的房价收入比已经高达20左右之时，南京市官方对外公布的房价又是多少呢？官员们和“专家”对房地产市场又是如何“评价”的呢？在十月下旬南京市建委、房产局等5部门联合举办的“南京房产新政政策解读会”上，南京市有关官员对外公布的商品房价格在4400元平方米左右。据报道，就是在这次会上，南京市房管局长是这样总结南京房市的：“前5年内，南京房屋平均价格年均涨幅3%左右，比较平稳”。在十月底，江苏省建设厅又根据南京市提供了资料对外公布，1～9月份南京市市区商品房（注意：不含政策性商品房）平均成交价格为每平方米4255元。如果有南京的老百姓真的用这样的“平均房价”去和主管房地产的局长们“较真”，要求政府“说到做到”，在主城区和老城区按照每平方米4255元的价格向他们出售商品住房，真不知道这些局长们何以面对。更叫人感到荒唐的是，就是这样房价超过普通百姓承受能力和合理水平（房价收入比3－6）数倍的高房价市场，竟然还被那些拿着不菲“车马费”的“专家”和相关官员“一致认为”“不存在市场过热情形”和“秩序健康稳定”。        那么，为什么每平方米上万元的高房价，到了主管官员的手里，就可以变魔术一般的降到仅仅4000多元呢？“变戏法”的关键就是不断扩大统计口径上的“市区面积”。房价增长统计及纵向比较是否准确的一个基本前提，就是相同区域的住房相比。但到了相关官员那里，房价统计的参照系就可以根据“官场的需求”而变化。随着这几年城乡区划的调整，行政辖区概念上的市区也已调整得越来越大。这正好为相关官员在房价涨幅上的“数字游戏”提供了“舞台”。就拿南京市来说，仅在2002年的南京江北行政区划调整中，南京市区面积就由当时的2598平方公里扩大到4737公里。一次调整就把市区的面积扩大了近1倍。而那些过去还属郊区县的“江北新市区”，当时的商品房价每平方米仅1000多元，只有“正宗市区”每平方米4－5000元的几分之一。这样一来，扩大后的“市区房价”自然而然的就“大幅下降”。        除了直接把过去的郊县通过新的行政区划调整为“市区”外，在现在“新市区”的规划调整扩充中，常用的另外一种做法就是把原来的郊区县重新划并到老城区中。这样也使得老城区的房价被“综合平衡”了下来。如在“南京市网上房地产”上，鼓楼、玄武、白下、秦淮、建业和下关这六个主城区的房价，分别只有5800－7300元之间，这和南京市民“切身感受”相差甚远。其原因就在于这些挂在“老城区”名下的新建商品住房，绝大多数都是建在居民习惯中的“郊区郊县”上。在南京的市区房价统计表上，过去统计全市“平均房价”时，“非主城区”的“五县四郊”只有2－3个区的房价统计在“市区房价”中。现在经过一系列的“调整”后，南京市仅仅还剩下两个高淳、溧水这两个边远的郊县商品房没有被统计在“市区平均房价”中。这样一来，南京市区高房价就自然会被过去还属郊区县的低房价大大“稀释”，全市的“平均房价”自然就大大下降。如此“统计”，南京市的“平均房价”怎能不超乎普通市民想象而“出奇的低”呢！        但仅仅是靠“新市区”低房价的加权平均，南京的平均房价还不至于低到只有每平方米4200多元的水平。把“全市平均房价”大幅“拉”下来的另一个重要的因素，就是全市新建的居民商品住房，绝大多数都是建在“新市区”。据媒体报道，南京市某房地产研究机构的市场分析表明，在南京市今年预计新增的878万平方米商品房中，作为“新市区”的江宁、江北就占五成以上，作为新建城区的河西也占到新增量的17％左右。仅这三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城区的“新增边缘市区”，整个南京市新建商品住房的90％以上都是建在“非传统城区”。据南京日报报道，今年一季度南京市“城中住宅上市2万多平方米，占全市住宅上市量的不到2％”。        正是由于南京市的新建商品住房绝大多数都是在新市区，也正是由于新建商品住房在新老城区的比例差别是如此之大，使得在官方统计口径中的“南京市区新建商品住房”，基本上就是南京市“新市区”的新建商品住房，南京市的“新建商品住房平均房价”，基本上就等于南京市“新市区”（也就是过去的郊区县）“新建商品住房平均房价”。这也就是为什么在统计报表上，南京市的平均房价能够“低”到每平方米4200多元的“惊人地步”的根本原因。        但这样的“官方统计”虽然“拉低”了老市区房价，但却掩盖不住“新市区”房价的暴涨。就拿南京的江北市区来说，3—4年以前，这里的房价每平米还只有1000多元，但现在这里房价已经高涨到接近3000元；同样是在南京的仙林新区，房价也由前几年的2000元左右，一下子暴涨到现在的5－6000元。任何稍有小学生算术能力的人都可以算出，在这些的占据“市区”新建商品住房绝对主力的“新市区”，房价的涨幅究竟是每年增加百分之几，还是百分之几十。        其实，南京的情况在全国各大中城市都极为普遍。之所以把它拿来作为“房价涨幅之谜”的“解剖对象”，是因为它在某些方面具有“典型性”和“代表性”。        所以在现在的政策下，不管是原来的老城区，还是刚建的新市区，就同一区域的居民来说，这几年房价的涨幅度，都早已高到了让中央高层难以想象、让普通百姓越发难以承受的“惊人地步”。从所有市民的切身感受来说，各自居住区域的房价的增长，不仅超过了官方统计中的10％左右的“数据”，而且大多数居住区域房价的真实涨幅，早已是“官方统计”中的数倍。在房价上“官方的统计”是如此“不堪一击”，以至于不管是广大的买房者，还是开发商和房屋中介，都早已不把官方的“平均房价”和“房价的平均涨幅”当作一回事。因为如果真的拿“官方的数据”当作买房的“参照系”的话，可能你永远也买不到房。       “官员的统计技巧”，可以把所“为官一方”的城市平均房价大大的拉低，也可以把房价涨幅的真实水平大大“调控降低”到“政绩”需要的“幅度”上。但在房价的“官方统计”之外，在“城市超低平均房价”的“政绩光环”下，广大市民所承受的实实在在的生活的成本，却是他们想躲也躲不掉的。        当在高房价的重压之下，大批的市民只能到郊区县甚至外省市（如北京人到河北买房居住）“安居”之时，他们同样也不得不在“乐业”和生活质量上做出极大的牺牲。他们不仅每天要花上数小时疲于奔命在家和单位的“长途旅行”之中，而且每年每月都要为并不高的工薪收入（住在郊外公寓的基本上都是中低收入者）付出更多的交通成本；居住郊区化不仅使他们生活的质量大大“打折”，而且在孩子上学、老人看病等方面也带来了极大的不便。        这里应该特别指出的是，众多大中城市在住房建设发展和规划上，把中低收入者赶到郊区县的做法，实质上加大了城市不同人群的贫富差别，违背了文明国家住房建设和发展的规律。“穷人郊区化”，普通市民成为城市“边缘人”，表面上使城市的“平均房价”和房价的涨幅大大降低，但实质上它牺牲了广大居民、尤其是中低收入者作为市民所应有的权利。它不仅使普通民众没有分享到靠全民共有的巨大财力所打造的城市发展的巨大成果，反而使他们成了城市发展的牺牲品。而这和我们的社会制度的“根本属性”是背道而驶的。        所以，对中国城市商品住房房价和房价涨幅的真实水平的了解，不仅可以使我们真正的看清在现有住房模式下，房地产市场的“恶性肿瘤”已经“溃烂”到何种地步，而且也能更深刻的理解为什么要重新打造“符合中国国情的住房模式”根本意义所在。       7、土地使用权垄断：开发商一夜暴富的“宝典”
        在当今的住房模式下，房地产市场90％以上的商品房的生产、供应和买卖，被各地的开发商所操控。那么，这些被称之为“开发商”的“特殊人群”，究竟“何德何能”，使五、六亿中国城市居民的基本民生和一生中最大的投入，被他们所左右、垄断和操控？究竟又是谁赋予他们的“特许权利”，使数亿公众的一辈子的大部分收入，仅仅因为人类生存所必须的基本居住，而被吞进到了这几十万开发商的“血盆大口”，成为他们的“一夜暴富”的“饕餮大餐”？！                  （1）开发商，为何成了“人民公敌”？        如果要让一般的老百姓来评价开发商，人们最可能选择的形容词会是是什么呢？在网上稍加搜索就不难发现，人民群众对此是早有归纳和“定论”：如果要用一个字来形容的话，那就是“黑”；用两个字来概括，那就是“暴利”（对他们个人来说就是“暴富”）；用三个字归纳，那就是“掠夺者”；用四个字总结，那就是“人民公敌”。当然还有“官商勾结”、“偷税漏税”和“最想揍的人”等等。这里虽然不能一一尽书，但亿万人民对“开发商的本质特征”认识的“入木三分”和“高度统一”，表明老百姓的眼睛是“雪亮”的。他们的“爱憎分明”，和与开发商“形影不离”的相关政府部门和地方官员相比，成了两种截然不同的对照。        既然开发商和开发商模式在公众的眼里不属“好人”和“好事”之列，那么关系到几亿老百姓基本居住权利和生存保障的住房大事，为什么要单挑开发商来“担当重任”？是因为盖房属“特别的高科技产品”，非开发商莫属？估计此话一出，“地球人都笑了”。就在前几天，当自视为“地产总理”的开发商“大嘴”任志强声称“如果没有这些人（注：指他们开发商自己）盖房子，房子的问题又解决不了”后，立马就在最能直接反映民意的网上招来一片斥责和哄笑。因为谁都知道，正是因为开发商，才使得70－80％的普通市民买不起新房；也正是由于开发商，在垄断和占据了中国城镇90％以上的建房土地使用权的同时，却把“全民国有土地资源”变成了“只为富人盖房”的专利，而八成左右的“全民土地”的主人，却被开发商用高房价赶出了商品住房市场之外。        可以说，正是由于开发商及开发商模式，使得中国的市民在住房问题上付出了太多太高的成本，使本来应该得到健康快速发展的住房业受到了极大的遏制，使住房问题成为中国城市社会最大的不和谐因素。当执政党终于拉开“构建和谐社会”的大幕，我们也到了重新审视和彻底清算被公众视为“人民公敌”和“利益对立者”的开发商特殊利益集团及开发商模式之时。         （2）“特殊利益集团”，使房地产演变成最大的“暴富制造器”         要对开发商特殊利益集团有深入透彻的了解，首先就必须清楚的知道，在中国，垄断和霸占着房地产市场的开发商究竟是一些什么人？        从人口的比例来说，开发商在中国社会的人群中，可谓是“极少数中的极少数”。        根据国家统计局发布的“第一次全国经济普查主要数据公报”，截至到2004年末，全国共有房地产业企业法人单位12.9万个。其中从事房地产开发经营的，只有5.9万个（其他为物业管理和房地产中介等）。虽然在房地产开发经营上的就业人员有158.5万，但由于从事房地产经营开发的绝大多数为私营和民营企业，所以在房地产开发企业中掌握绝对控制股权和受益权的“真正老板”——也就是开发商，全国加起来估计也就只有20万人左右。以此计算，他们也仅仅只占了同期全国人口的万分之一点五（到2004年底，全国人口为129988万人）。如果以全国城镇人口的比例来计算的话，开发商也仅占到全国城镇人口的万分之三点七左右。        那么，就这占全国万分之一点五的人口，通过掌控中国的房地产市场，攫取的利益究竟有多少呢？在前面的章节中我们已经知道，仅全国房地产市场商品住房一项，中国这20多万的开发商一年获取的净利润就高达5000亿元左右人民币（如果再加上商铺和办公房的开发建设，全国开发商一年通过房地产市场获取的净利润，至少应高达6000多亿元。但其中应减去属国有和国有控股房地产上市公司的开发企业的总利润，粗略估计为1000亿元。全国私有民营的开发商一年获取的总利润依旧按5000亿元计算）。照此类推，中国开发商一年人均获取的房地产开发净利润，就高达250万元。这也就是说，开发商如果搞个4－5年的房地产开发，到时就笃定跻身到千万元户的行列。        20万个的开发商，一年攫取的超级利润就高达5000亿元，这在中国人的整体财力中，究竟占有什么样的份量呢？我们在这里把它和全国的财政收入做个比较。截至去年，我国全国一年的财政收入刚刚达到3万亿元。这也就是说，仅仅占到全国人口万分之一点五人口的20万个开发商，一年所攫取的超额利润，就相当于拥有13亿人口的“泱泱大国”一年全国财政收入的六分之一。如果把这3万亿的财政收入分摊到13亿国民身上，全国一年的人均财政收入所得，仅仅只有2294.3元（到2005年末，全国总人口为130756万人）。这和全国开发商人均250万元的人均年利润相比，相差了1089倍。        实际上，由于开发商的“全国平均水平”包含了众多的中小城镇，所以这样的“平均水平”要远远低于一些大中城市开发商“暴富的速度”。越是在大中城市土地越紧缺，商品房的利润水平就越高，房地产业的规模化和集聚度也越高，开发商的暴富速度也就越快。在中国，虽然开发商在总体上还是在“本乡本土”的地盘上“各自为政”，但经过这几年的发展，也出现了一些地区性、甚至是全国性的房地产寡头。在不久前公布的“2006中国房地产企业50强”中，前十名企业的房地产项目2005年的销售收入总计为729.20亿元，而上年前十名2004年销售收入，总计也只有601.21亿元。全国房地产十强的销售收入，一年就增加了20％以上。        而最能说明房地产商暴富程度的，还属胡润的富豪榜，在今年十月份发布的“2006胡润百富榜”上，登上前十名“中国首富”的，竟有6人全是靠房地产而一举暴富（而其余的4人基本上是靠公司海外上市而登上首富榜的）。这六人的“身价”财富，都在100亿以上，最高的达到了160亿。虽然开发商在中国成百上千万的“资本家”中只占了极少的一部分，但他们在今年“百富榜”中所占的比例，却远远高居第一，占到了“百富榜”富豪的四分之一以上（高达25.5%）。所以把房地产称之为中国的“暴富制造器”，没有半点的夸张和“冤枉”。这点在“百富榜”的房地产富豪子榜上再一次得到了验证。据报道，上了房地产富豪榜的50位房地产富豪，一共拥有的财富总值高达2010亿元；平均每个房地产商的财富为40.2亿元。而能够登上房地产富豪子榜的，房地产商的个人财富起码要达到15亿元，行业的门槛之高，“盖过”了其他所有的子榜。对此，连胡润自己也不得不感叹：房地产业是中国造就富豪最多的行业。       （3）土地使用权垄断：开发商“一夜暴富”的“宝典”         那么，仅仅占全国人口万分之一点五的开发商，又是凭借什么“鬼斧神工”，使自己这个特殊的利益集团一年的利润所得，高到竟然相当于全国年财政收入六分之一？        重新审视商品住房建设的和供应的产业链，你会发现，在商品房从规划、设计，再到建设，再到销售完成的这些过程环节中，开发商可能是最“无足轻重”、可有可无的了。在中国的城市中，商品住房从规划到立项，基本上都是政府相关的规划、土地、建委和房管等部门进行的。项目正式定下立项后，是由设计部门进行房屋和环境的建筑设计和园林设计。设计好了以后，建筑公司和园林公司就可以凭借设计图纸进行施工。施工基本完成后，可以委托房屋销售公司或房产中介公司进行商品房销售，直至全部完成该项目商品房的所有过程。在规划、设计、施工和销售这四个环节中，开发商的功能就是起着一个组织协调的作用。但在以上进行实际操作的规划、设计、施工和销售这四个环节中，任何一个都可以取代开发商，成为商品住房建设和消费产业链的组织者和协调者。这方面国外有成熟的经验和现成的模式。众所周知，新加坡85％以上的居民都居住在政府提供的组屋（相当于我们的经济适用房）。但可能很少有人知道，这些占据了国家住房开发总量近9成的组屋，从规划、建筑、分配、出售到租赁，都是由新加坡政府的国家建屋局直接操作。即保证了组屋的公利性和非赢利性，也从根本上保证了普通大众以较低的成本，就可以解决住房小康的问题。在美国和加拿大等地，房地产的“开发商”就是建筑商，没有像“中国特色开发商”这样房地产市场的“二道贩子”和“投机倒把分子”，所以这也是他们的房地产的平均利润水平在5％左右的制度因素。        那么，在中国，在一个称之为社会主义制度的政体下，开发商这个本来就“可有可无”的群体，又是怎样成为房地产这个民生基本保障产业链上最大、最贪得无厌、最具社会破坏力的“特殊食利集团”的呢？从政治和经济的角度来分析，人们就会发现，关键就在他们掌控和垄断了宪法上属于全体人民所有的土地实际所有权——尽管名义上他们取得的是土地的使用权。        让我们还是从现实说起。在高房价的挤压下，人们纷纷开始想方设法，谋求绕开发商的暴利，“多途径、多方位”的解决自己基本的居住问题。但走下来一圈，你会发现，“条条小道”都被“封堵”，最后就只能走上开发商这条“独木桥”。        你想躲开城市的高房价，到农村买块地，像村民那样“自建房”。还没等你“动作”，政府就会找上门来说你“非法”。但如果开发商和你一样看中了农村的那块地，你就会发现他可以轻而易举的搞到土地的使用权，等你要从他的手上买房，那价格又不知道翻了多少倍；当你不得不回到城市，想和政府争取和开发商同样的权利，自己住的房子自己开发，并且和开发商一样交土地出让金和各种各样的“七费八税”（当然可能不会包括开发商的行贿成本），以借此“逃脱”开发商的暴利盘剥。你可能就会失望的发现，根本就没有相关官员理睬你，甚至他们还会在媒体上公开“打击”你，说自建房组织不合法（当然一些有权有势的官员自己私底下搞的名目繁多的集资房、合资房和经济适用房等除外）。一句话，普通百姓要想“居者有其屋”，除了让开发商暴宰，你别无选择。也正是这种独家垄断，也正是由于住房是人们生存的基本而刚性的需求，才使得中国开发商敢于如此的强取豪夺和恣意妄为。        实际上，如果有任何一种住房的模式可以“逃离”开发商的暴利盘剥，中国普通百姓在在住房上的所付出的成本和代价，就将会大大的减少。在今天的新闻上人们就看见，全国首例个人集资建房项目有望在温州动工。据组织者介绍，他们这个自建房项目的开发成本，还不到周边楼盘房价的一半。        但现在的房地产市场和住房模式的导向，至今依旧被开发商所“独家垄断”。仔细分析和推敲一下这些“独霸着”中国房地产市场开发所需土地使用权的开发商，你就会发现一些“极值得反思和回味”的东西：        他们虽然没有自己的土地，但却可以垄断中国五六亿城市公民在住房上所需的土地使用权，尽管住房是人类生存的基本保障；
       他们用国家和全民的土地进行房地产的开发，实质上建房所用的土地还仅仅是一个“使用权”，但就这样建在“全民土地和使用权”上的商品住房的利润率，要比资本主义国家那些拥有私地、并且是连地（所有权）带房一起卖的房屋建筑开发商的利润水平，还要高出数倍、甚至是十多倍；        他们建造的商品房用的是老百姓的土地，但却可以公开的叫嚣不把房卖给“土地主人”（也就是他们所称的买不起他们高价房的“穷人”，尽管这些“穷人”的比例占到城市居民总量的七八成的），或者对不得不买房居住的“土地主人”实施房地产暴利，使“主人”成为自己的“房奴”； 
       作为社会中的“最大的食利人群”，他们凭借政策、凭借关系，甚至可以做起“无本万利”的买卖。他们自己可以没有多少“原始资本”，到银行去借国民的储蓄，到政府部门去挪用各种基金和经费（如社保基金）等，用公众的钱反过来对公众“强取豪夺”，从而一举成为中国最快的暴富群体。        分析了解了开发商的这几个“特性”，我们就不难理解什么是中国的特殊利益集团，以及开发商为什么会成为“特殊利益集团”中的“强势群体”。        这里所谓的“特殊利益”，就是开发商把本来不属于自己的权利，通过“运作”，成了他们利益集团暴利的工具。尽管从根本上来说，这种把人民的基本居住权利异化成极少数人暴富的“运作”，既不符合国家的根本大法（宪法），也背离了社会政体的基本宗旨（社会主义公有制），更是和执政党“构建和谐社会”和“三个代表”的目标背道而驶。而造成这一切的根本原因，就是在现有的有关行政法规和相关官员的行政导向上，允许和默认开发商对全民国有土地使用权的垄断。正是开发商在土地开发使用上的“垄断权”，正是政府相关部门对开发商这种“垄断权”的“网开一面”，在住房模式上“官商合谋”所造就的“权力资本”，才使得开发商成为当今中国“最强势的特殊利益集团”之一。        在这里，人们情不自禁的会想起社会主义的鼻祖之一列宁的一段话：“所谓阶级，就是这样一些大的集团，这些集团在历史上一定的社会生产体系中所处的地位不同，对生产资料的占有关系（这种关系大部分是在法律上明文规定了的）不同，在社会劳动组织中所起的作用不同，因而领得自己所支配的那份社会财富的方式和多寡也不同。所谓阶级，就是这样一些集团，由于它们在一定社会经济结构中所处的地位不同，其中一个集团能够占有另一个集团的劳动”。在这里，对照列宁的话，你就会发现，尽管我们的“法律上明文规定”从根本上是站在公民的一边，但现实中出现的情况却恰恰如列宁所讲。而这种“变异”，正是由于开发商利益集团和官员中腐败利益集团两者的勾结所造成。        记得当年中国改革的“总设计师”邓小平曾经说过，我们的改革“如果导致两极分化，改革就算失败了。”现在的问题是，从2003年开始的“住房改革新政”，不仅导致了社会极端的贫富不均，而且造成的两极分化已经“极至”成中国城市社会最大的不和谐因素。面对这样“极端失败”，现有的开发商垄断的住房模式还应该横行多久！        在今年６月２９日中共中央政治局进行的第三十二次集体学习会上，中共中央总书记胡锦涛特别强调：科学、民主和依法执政的核心，是要为人民执好政、掌好权。要把坚持党的领导、人民当家作主和依法治国有机统一起来，不断改革和完善党的领导方式和执政方式，不断提高党的执政能力和领导水平，在为人民治国理政的实践中体现党的先进性、发展党的先进性、永葆党的先进性。胡锦涛主席的讲话，给人以深刻的启迪。现在人们要问的是，在房地产和住房导向上，相关的政府部门和高官究竟有没有“为人民执好政、掌好权”？他们在为亿万人民住房的“治国理政”上，执政党的“先进性”究竟“体现、发挥”了多少？如果很少，如果就没有，那么人民群众在最基本的居住问题上，何时才能在等到和看见相关部门在“执政方式”和“执政能力”上的改革、完善和提高？！人民期待着。       8、揭开媒体成为开发商“喉舌”的“利益链”        也许是在社会主义的政体中，开发商的“身份”实在显得格外“特别”。所以作为当今强势的特殊利益集团，中国的开发商比其他任何经济行业的从业者，都具有更加强烈和突出的“政治意识”，都更在乎其利益集团的“政治生存基础”。因为他们比任何人都清楚，通过不法盗取和高价倒卖公民居住权利而“一夜暴富”的“开发商模式”，不用说和社会主义公有制及执政党纲和国家大法格格不入，就是在资本主义的民主国家，这种国有资源被少数利益集团垄断而暴富的“运作”也没有任何生存的空间和基础。稍有一些政治史常识的人都知道，在“开发商模式”下“圈地运动”所出现的“房吃人”现象，只能和几个世纪以前原始资本主义的“羊吃人”野蛮行径相提并论。而这在当今任何一个文明、法制和民选的政府中都不可能出现的。                   （1）中国房地产“权力榜”，开发商为何成了“领导核心”？        也正是因为如此，为了维护“来之不易”和“不仁不义”的“一夜暴富”，巩固和做大使他们“财源滚滚”的开发商模式，中国的开发商不仅比任何利益群体都更加“处心积虑”的拉拢官场上的“有权有势”者，寻求“坚强有力”的政治庇护，而且也特别舍得花费巨大的财力物力，大力打造他们在当今中国社会中的“话语权”和政治影响力。在开发商每年数以亿计的“银弹”攻势中，越来越多官员“屁股”坐在了开发商的一边，成为开发商的“代表”和“守护神”；越来越多的“学者”成了开发商的“奴婢”，整天“摇着鹅毛扇”“上下吹风点火”，想方设法为开发商的暴利提供“理论武器”；同样，也有越来越多的媒体在利益的驱使下成了开发商的喉舌，为这个强势集团的“特殊利益”造势和摇旗呐喊。        中国的开发商利益集团，超级“苦心积虑”经营他们的“政治生态”，究竟给他们带来了什么“超级回报”呢？一个最重要、也是最根本的“收获”，就是使他们成了中国最强势的特殊利益集团。        在当今中国的社会现实中，虽然“房吃人”和“房奴”已成为全世界和文明社会的“人权之耻”，但人们看到的却是一个“理直气壮”和“势高气昂”的强势开发商利益集团。他们不仅在经济和财富的攫取上如此，而且在政治、特别是官场的影响力上更是“操控自如”。        试问：在当今中国的各行各业中，有哪个行业及代言人（如任志强所标榜的“地产总理”）能够像开发商那样，敢公开反对、歪曲和以“实际行动”坚决抵制中央的调控政策？又有哪个行业能够像房地产商那样，可以一而再、再而三的使中央政府和执政党的调控政策“化解”于无形之中，使一次又一次的“调控”变得更加“失控”？又有哪个行业能够做到像开发商那样，可以在几年前就使政府主管部门成为自己利益集团的“丫鬟”，起草的“改革新政”成为本利益集团暴富的“工具”？可以毫不夸张地说，除了开发商，任何人无此“天大的能量”。        如果要按照现实中真实的市场和产业操控力，来给中国的房地产和住房政策的“方方面面”排一个“权力榜”，根据这几年的实践及现实状况，排在第一位的，一定不是各级政府部门，甚至也不是中央的决策者，而是作为中国最大特殊利益集团的开发商。因为如果他们不是中国房地产最有权力的集团，他们就不可能使自己的利益集团获取实实在在的“成果”：几十万开发商每年在作为老百姓最大的基本民生——住房供应上所攫取的巨额利润竟然高达5000亿元，相当于全国财政收入六分之一。这每年5000亿元的“真金白银”，就是开发商“最具权力”的最好见证。而这，绝对不是致力打造“以民为本”治国理政的中央高层所愿意看见的，也不是任何一级负责任的、和开发商“关系干净”的政府部门官员所希望出现的。        那么，开发商究竟是如何打造他们的“政治影响力”，使得他们在房地产及住房供应这个最大民生产业上的“真实权力”和“垄断操控力”，竟然凌驾于各级政府甚至中央之上，而一举“登峰造极”成为中国行业中最有权势、并拥有最大特殊利益的集团的呢？关键就在于他们通过在媒体舆论、学术理论和官员阶层的长年“精心打造”的“影响力通路”，才使得他们成为真正左右中国房地产和住房格局“领导核心”。             （2）“舆论先行”，开发商打造社会政治影响力的第一步        不少对媒体不太了解的大众读者，经常会对“相当多的媒体”在舆论导向上基本上和开发商“屁股坐在一起”感到十分的不解。这些平时看起来“一身正气”、标榜为老百姓“办实事、讲真话”、立场“客观公正”的“主流媒体”，为什么一刊登房地产上的“新闻”，就总是和开发商“一个鼻孔出气”？比如说，在高房价的重压下，老百姓希望政府能够多提供一些经济适用房。但到了一些媒体的文章里，经济适用房就成了造成腐败和社会不公的“万恶之源”。正是在这种舆论“阴风”的造势下，建设部起草的“房改新政”才得以“不动声色”的取消了普通老百姓购买经济适用房的权利。实际上，和极少数官员违反制度、多占一些经济适用房相比，那种每年可使房地产商“名正言顺”从高房价中攫取的几千亿暴利的“开发商模式”，难道不应该更被推翻？再比如，有些实在是在市区买不起房的市民，不得已到农村和郊区去买农民盖的“集体房”。有些开发商“利益共同体”的媒体和记者置这些中低收入者基本的住房民生于不顾，在媒体上“杀气腾腾”的进行“讨伐”，千方百计的维护房地产商的“暴利市场规则”。再比如，房价问题是老百姓最为关心的敏感话题。每次一旦有新的调控政策出台或是房地产市场出现了“空置房”严重积压等对开发商不利的“动向”，一些媒体总是从维护开发商的利益出发，说什么中国的房价还要大涨20年，想方设法让更多的老百姓上老百姓“登上”开发商的“贼船”，似乎中国的房市永远是只涨不落的“金娃娃”。        号称“党和人民喉舌”的一些媒体，为什么一遇到人民最大的民生利益——房地产的时候，就置人民于不顾，给开发商做起“吹鼓手”了呢？稍加剖析开发商和媒体之间的“利益关系”，就可以清楚的看出其中的奥妙。        众所周知，现在中国的媒体，除了少数党刊党报和个别学术刊物是依靠国家拨款进行运作外，一般的大众媒体，都是“企业化经营”，完全自负盈亏。通常，媒体的收入主要来自于两个方面，一是发行收入，如报纸卖报所得，一般扣除各个发行环节及报摊的费用后，真正拿到报社手上的收入，仅仅只有报纸零售价的二分之一左右；媒体收入的第二大来源，也就是它的最主要来源，就是广告收入。实际上，除了个别财经时尚等高端媒体和体育等方面专业报刊外，绝大多数的报刊的发行收入是亏本的。也就是说，一般媒体在发行上是贴钱搞发行。如最常见的城市都市报和晚报，通常一份报纸本身的印刷发行等方面的成本就在1－2元，甚至更高。但报纸本身的零售价却只有0.5－1元左右。再扣除各个发行环节和报摊的费用，真正能到报社手上的，可能只有几角钱。如果再加上采编方面的人工成本，平均每份报纸报社要贴1元钱以上甚至更多。一份发行50万份的都市报，一天的仅发行上的亏损就可高达50万元以上，一年下来发行的亏损总额就可高达1－2亿。那么，报社用什么来弥补发行的损失呢？这就是广告。报社是发行贴钱，广告赚钱。越是发行量大报纸，广告的来源也就越多，这也是众多的报纸“不惜血本”拚发行量的原因所在。        既然报社的生存基本上是依靠广告收入，那么，广告客户对报社的影响就可想而知了。        现在，人们可能最想知道的就是，在报社等媒体中，房地产的广告究竟占了多少，开发商对报社等媒体的“利益关系”和“经济影响力”究竟有多大。国内最大的专门从事行业信息收集和比较分析研究的慧聪公司，曾经在它的网上公布了去年一个月的“北京地区平面媒体广告行业结构浅析”。该分析“以2005年8月慧聪媒体中心监测的北京市场6份主要媒体各自的前五大行业的数据为例”，用数据具体说明了北京市六家主要媒体的广告收入和行业分布（如下图所示）：         从图中人们不难看出，越是“主流媒体”，它的广告收入就越是“主要来源于一个重点行业”——房地产。而且它和媒体广告收入主要来源第二位的行业差距较大。正如分析报告指出的那样：“典型的如北京青年报和新京报。北青报和新京报的支柱行业都是房地产，房地产占到北青报广告收入的46.83%，占到新京报广告收入的39.02%，比第二位的机动车行业比重高出30%多”。        既然房地产广告占到“主流媒体”广告收入的比例如此之大，那么房地产商的“一举一动”对“主流媒体”的影响就可想而知了。就拿房地产广告占了北京市第一的北京青年报来说，它底下有家在香港上市、被称为“中国传媒海外第一股”的北青传媒有限公司。去年8月12日，针对国家对房地产调控措施出台的影响，北青传媒就及时的发布盈利预警公告，称由于国家经济宏观调控的影响，公司主要收入来源房地产广告收入大幅下降，其中期业绩将受重大影响。在去年8月26日北青传媒公布的年度中期报告也显示，2005年上半年北青传媒的净利润仅仅只有17万人民币，比2004年同期下跌了99.76%。来自清华大学新闻与传播学院一份研究报告显示：北青2004年来自房地产的广告收益为3.76亿元，占其广告收入的46%。        公布这些媒体的广告收入数据，并不是说这些媒体都“上了开发商的贼船”，只是希望望读者可以更能清楚的知道开发商对媒体之间的“厉害关系”。同样，也正是因为有着如此密切的“利益关系”，相当多“丧失职业操守”的媒体就自觉不自觉的把“屁股坐在了”开发商的一边。尤其是在现在媒体竞争相当激烈的市场中，广告收入的多寡，直接关系到媒体自身的生存。在相关媒体的法律法规并不健全、媒体市场的“游戏规则”并不“透明”的情况下，哪个媒体越是出卖“职业操守”，哪个媒体就越有可能成为市场的“赢家”。        除了媒体和开发商之间的利益关系之外，造成媒体成为开发商“喉舌”的第二个原因，还在于媒体内部的有关房地产的采编人员。他们中不少人早已成了开发商“御用的记者编辑”。在媒体内部有一个公开的秘密，那就是不少搞房地产报道的记者编辑基本上都是“媒体最富人群”。这一方面是因为开发商给他们的名目繁多的“车马费”“份量最足”、频率最高。在前些年就有的媒体同行曾经给这些“房地产商记者”算过一笔帐：在一些大中城市，每年都有几百个楼盘开盘、封顶和交付，几乎在这每个环节开发商都要请这些房地产记者“意思”一下，“借记者的笔”在媒体上造造势。一年下来，这些记者从开发商手中拿取的“红包”，不少人都比在媒体内的收入还要高得多，有不少人“额外收入”甚至达到6位数以上。另外一方面，尤其是在一些“重点媒体”搞房地产报道的记者编辑，由于“肩负”开发商所“嘱托”的“任务”最重，比如说在房价上对老百姓的“舆论引导”，在房地产政策上运用舆论的手段误导高层的决策等等，所以这些“重点媒体”记者编辑从开发商手上获取的“报酬”就更高。他们中有的只干了几年的房地产报道，名下的高档住房就有数套。如果靠他们的工薪收入，可能他们工作100年也没有能力按照市场价去买现在拥有的住房。但由于他们在媒体上对开发商的“贡献”最大，所以很多这些“重点房地产记者编辑”所“买”的住房，不少相当于开发商“连卖带送”。     实际上，在现在的一些媒体从业者中，那种靠开发商的“红包”和“特别费”来“包养”的方式已经属于“初级阶段”，不少“主流媒体”都纷纷把房地产报道和广告经营“合而为一”，由这些房地产的“资深编辑记者”进行承包。这样一来，开发商和媒体房地产方面的记者编辑完完全全成了“一条船上的人”。当媒体中广告经营和新闻报道混为一谈之时，当房地产广告的受益多少直接关系到房地产记者自身的利益之时，这些媒体有关房地产的新闻报道能否“公正客观”就可想而知了。   在媒体成为开发商的“喉舌”中，还有一个不可忽视的因素，那就是媒体高层的“利益取向”。读者也许还记得，也是在北京青年报，《北京青年》周刊主编及北京北青广告有限公司总经理“利用职务便利，擅自挪用680万元公款购置房产和开办公司”而被“诉至北京市东城区人民法院”。媒体的头儿为什么不惜挪用公款“购房”，一个很大的原因就是他们利用媒体和开发商的“互动关系”，可以以远远低于市场的价格“买房”。媒体的总编“也是人”，他们中“头脑活络”的也在“炒房暴富”。据了解，在江南某号称世界百强报纸的老总中，就有人在繁华的闹市中心拥有4－500平方米左右、市场价合计500万左右的三处房产。指望这样的“炒房老总”在其领导的媒体中号召“降低房价”，实在是“天方夜谈”。     这里应该提醒人们的是，不要以为开发商想收买和影响的媒体，仅仅只是那些可以帮助他们促销房子的“主流媒体”，这未免就太小看开发商的“政治抱负”了。像“地产总理”之类有“大局意识”的开发商更看重的，恰恰可能是那些发行量不一定大、收视率不一定高、但却一定对高层最有影响力的报纸和电视。他们要使自己的意见可以让高层的领导人听见，他们要通过“舆论压力”给高层领导人决策造成误导。令人痛心的是，这些权威媒体，经常也成了开发商的“炮筒”。     正是由于开发商和媒体、媒体中的房地产记者编辑以及媒体中的“老总”有如此多的千丝万缕、甚至是“不清不楚”的关系，所以一些媒体成为开发商的“托儿”及开发商的“喉舌”就是一件“水到渠成”的事了。也正因为如此，在一些媒体中有关房地产的报道和专题节目，经常是“怪事迭出”。     如中央一出台有关房地产及房价方面的调控政策的时候，在大多数的“主流媒体”、甚至是某些中央权威媒体的版面及频道上，经常出现的“嘉宾”就是那么几个开发商（如号称“地产总理”的任志强）、开发商的“会长”及“御用的专家”。本来中央要“调控”的对象，就是这些“利益集团”及产业，但坐在媒体“嘉宾”席上大谈房地产和房价调控的，竟然就是这些利益集团“骨干成员”。这就如同人大出台一项专门针对某个方面“犯罪分子”的法律法规，但到媒体上对这些法律法规“评头论足”的，恰恰是这些“犯罪分子”。记得在今年的黄金周期间，上海某电视台在其做的一档房地产的专题访谈节目中，邀请的“主嘉宾”就是任志强和那个被网民视为“人民公敌”而骂的“狗血喷头”的某教授。过两天在中央台某频道同样是房地产调控的谈话节目中，出现的竟然还是这“一对搭档”，另外还加了一个潘石屹。很多观众和读者都很奇怪，为什么人民要在自己的“喉舌”中，在事关人民利益的大是大非的问题上，想拥有自己的“话语权”就那么困难！     由于我国在媒体上的法律法规不够健全，所以对媒体导向的监督和制约相对比较滞后。按照中国特色的社会主义，媒体应该是“党和人民的喉舌”。但在当前社会各阶层多重利益博弈空前激烈的时代，“人民的喉舌”往往被“空置化”。现在的媒体没做好当地党政官员的“喉舌”，可能立马就有人追究，媒体的负责人可能就因为没有“大局意识”和“政治敏感”不够而下岗，但有谁听说过，哪个媒体，因为没有成为人民的喉舌，因为没有代表人民的利益，因为站在了“特殊利益集团”的立场，而受到追究和问责的呢？！在发达的法制国家，不同的利益集团可以选择不同的媒体发布他们的广告，但在严格和比较健全的新闻法下，广告客户、甚至报社股东和老板不可以影响编辑记者新闻的价值取向。中国的媒体，要在当前多重利益博弈空前的时代不受诱惑，不为利益集团所“收买”，真正代表人民的利益，做好人民的喉舌，一定要在媒体的制度建设构架上有大的作为。       9、任志强为何要给“中国经济诺贝尔奖”掷金数百万
      
      作为中国最大的行业利益集团，开发商要维护其“特殊利益”，仅仅掌控了媒体的“话语权”还远远不够。不管开发商如何在媒体上说一千道一万，普通的老百姓都知道这是房地产商的“自说自画”，不值一信。要能“有效地引导舆论”，还必须借用给人以“客观中立”、说话有“权威效应”的学者，为其“特殊利益”进行“华丽的理论包装”。开发商的利益集团的“御用专家”，由此“应运而生”。                      （1）多层密集开花，开发商不惜血本打造“理论武器”       说起开发商的“御用专家”，读者的脑海里可能立刻就会闪现一个个“活灵活现角色”的“鲜活形象”。说实话，这几年从中央到地方到大大小小的各种“论坛”，从电视到报纸到形形色色的网络，几乎在中国的每个大中城市，到处都留下了他们的“身影”。全国“观众”经常看见“跳”出来要做开发商“理论明星”的，可能就是那么几个为搏一名、不惜“拎着板斧上阵”做“人民公敌”的“短衫党”（学界的“打手”。当然，“拼死一搏”自然也是巴望从开发商主子那儿得到“明星般”的“待遇”——无非是多讨几份银子）。实际上，抱着大大小小开发商大腿、竭力想“附着”暴富的开发商“牛皮”分一杯羹的“学界之毛”，在全国何止成千上万。就像当年“政治挂帅”的年代一些人纷纷“经营政治”一样，在如今的物欲横流的时代，攀上一个有钱的“主”（最好是暴富的）成了当今某些文人“快速致富”的“主渠道”。看看全国各地大学、研究所和民间协会学会“雨后春笋”般冒出来的林林总总、各式各样的“房地产研究中心”，人们就不难感觉其中的“迅猛的动力所在”。当然这其中也不乏真正做房地产和住房政策研究的，不过相当多的，还只能算作是开发商门下的“食客”。       但如果你就此认为开发商对待这些“附”上来的“学界之毛”，会像当年的孟尝君对投奔旗下的“三千门客”那样一概不拒，那你就可能大大看低了开发商利益集团的“智商”了。各地不同开发商所“豢养”的“御用专家”虽是“乌合之众”，但作为开发商的“理论武器”，自有其各自不同的“派场”。开发商在挑选这些“棋子”的时候，不仅要看其“品牌的号召力”（看看是不是名牌的学校院所的“名人”），而且还要考验其“一黑到底”的“勇气”和“忠心”。观察一下和开发商“形影不离”的“专家”（尤其是以“地产总理”自居的任志强身边的“专家”），人们对此可能就会有 “更生动的感受”。有的“专家”为了提升自己的“含金量”，成为开发商的“理论明星”，不是甚至不惜把学生时代在“n流学报”上的论文和高层领导观看校园陈列品（据其自称有东西“挤”在其中，但有无被“宠幸”的瞄上一眼就不得而知了）被也一一列上吗。此等“青年经济学家”的“光辉业绩”，一时在民间也传为笑谈。        一般来说，开发商对其“御用专家”，“层次”不同，要求也不相同。如果以为开发商“需要的专家”，仅仅是那些在各种媒体舆论上做“打手”的学者，那未免就太小看开发商的“能耐”了。        从现在来看，开发商在其“理论武器”打造上，至少有这么几个“层次”：         首先是斥资数百万，建立开发商自己的“研究机构”。不知道人们注意到没有，声称“要用数据说话”的任志强，在抛出一些房地产上的奇谈怪论时，经常“引用”的数据，都是来自一家叫做“REICO工作室”的机构。不明其中“奥秘”的人，还以为这是一家“立场客观公正”的独立研究机构。但实际上它真正的老板，就是任志强等开发商自己。在这家机构的网站上，人们只看见“REICO工作室由全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟…共同资助支持建立”，但人们不知道的是，不管是“商会”还是“联盟”，这两家基本成员都是开发商，而且以私营开发商为主。如在前面的商会中，许荣茂、潘石屹和任志强等，都是其中的核心成员。实际上，“REICO工作室”主要出资人，就是以任志强为主的几个开发商。任志强等斥资数百万办了这个“REICO工作室”究竟给他们带来了什么呢？在今年十月份，就有媒体就报道说，“任志强引用了…REICO工作室的分析报告，认为房地产开发特殊的收益分享方式是造成社会形成房地产业属于暴利行业这一'误判’的重要根源”；在差不多同时的另一次讲话中，任志强干脆就“脱下伪装”说：今年年初，我们完成了两份报告，两份研究报告显示，房地产业并不是暴利行业，“房奴”也没有大家想像的那么多。令任志强“痛感”“时运不佳”的是，就在他说完这话没几天，财政部就在其发布的会计信息质量检查公告中透露：其检查的39家房地产开发企业，会计报表隐瞒利润超过一半，“实际利润率高达26.79%”。实际上连对外公布的“39家房地产企业”名字也“拉不下面子”财政部，如果有审计署长李金华的“力度”，可能揭示出来的东西要远远不止于此。但尽管这样，财政部还是用“数据”狠狠的“抽了”任志强及其所谓研究机构的耳光。其实，“REICO工作室”荒唐的“研究成果”已早有历史。在其去年5月份公布的一项“调查报告”中，就胡说什么“北京经济适用房的自用率仅为51.34%，很多经济适用房被用作了投资”。其用心就是要通过他们的“调查报告”来“证明”经济适用房的“不是”，以把低价的经济适用房从北京市“赶尽杀绝”，达到房地产市场完全掌握在开发商手里的目的。      开发商打造其“理论武器”的第二招，就是自己或者代言人亲自“赤膊上阵”。但他们出现在公众和媒体时，有时故意掩盖或淡化其开发商代言人的身份，貌似“专家”对国家的调控政策及房地产市场“指手画脚”。这方面，号称“地产总理”的任志强有极为强烈的“表现欲”，他及所代表的开发商花大钱扶持出的“工商联房地产商会”的会长，也有“精彩的表演”，这里就不一一细说。      在开发商“理论武器”的第三个层次，也是“附”上来的“学界之毛”最多、最普遍的，就是散布于各地的以学者之名做装点的“托儿”。比如“什么时候是买房的最佳时机”，什么楼盘又是“不可再生的稀缺资源”等等。他们的作用，就是“直接为推动开发商售房服务”。他们就如同股评上的“黑嘴”，通过制造市场恐慌，帮助开发商的暴利商品房“拉高出货”，以此讨得开发商主子更多的“赐赏”。如果要用“风尘女”来比喻的话，这些“黑嘴”最多也只能算是一个“站街女”，虽然“便宜”，但“相当普及”。       “喊得最凶”、“叫得最响”的开发商的“理论武器”当仁不让的属于那些经常在各种媒体“抛头露面”的“短衫党”（“打手级专家”）。他们所“肩负”的开发商任务“相当的繁重”。在媒体的导向上，他们要对已经或可能出现的对开发商不利的言论进行“打压”。比如说，社会上强烈要求开发商公开商品房成本，他们的任务就是要“绞尽脑汁”做“理论上证明”，公布商品房成本是“世界之耻”。除此之外，他们还要联手和开发商“站在一条船上”的媒体一起，代表开发商的利益，对高层的决策施加“舆论压力”，以此来影响高层的决策。不是有的“专家”自称有n篇文章登载在内参上而“得意忘形”吗。      但开发商在理论界最大的“秘密武器”，还不是那些只会在媒体上嚷嚷、不惜被骂为“人民公敌”的“枪手型专家”。开发商在学界最大的“核武器”，是那些躲在幕后的、平时绝不轻易声张的、和高层“靠的很近”的“重量级实力派专家”。这些人犹如“风尘女”中的“高级暗娼”。他们有的本身就处在“中央的智囊机构”之中，在一些“高层论坛”中，时常可以见到他们的影子。但这些人在给高层的“研究报告”或“调查报告”中，究竟给高层说了一些什么，究竟带来了什么样的影响，一般人不得而知。但有一点可以肯定的是，近几年来我国的房地产和住房导向不断的“右倾化”，并使之成为中国城市社会最大的不和谐因素，这些“幕后大碗级专家”可谓是“功不可没”。                   （2）巧布“无间道”，开发商“调遣专家”也有“兵法”
        虽然“附着”在开发商“牛皮”上的“学界之毛”层次多、分布广、人员杂，但开发商对这些“御用专家”的调遣使用，却颇有“章法”。        根据日常的观察，我们在这里不妨“戏说”一下开发商的“专家御用法”。       要想操控舆论的导向，开发商仅仅“豢养”那些“赤膊上阵”的“短衫党”肯定就远远不够，还必须在其中“巧布棋子”，树起一个“正面的形象”“打进人民内部”，关键时候“里应外合”，以期达到“事半功倍”之效。     在“短衫党明星”的“选拔”上，首先是要有一种“一黑到底”的“大无畏精神”，其次还必须要有“竭尽疯狂”的贪欲。有的人为了“名利”，一时“无耻”容易，但在万众的怒斥声中，可以将“无耻和无赖”“坚持到底”的“超级厚黑”，毕竟还是人中稀物。当然这类“人才”的入选“门槛”，必须还要有“教授”的“马甲”，最好还有“博导”的装点。否则，本来开发商的“理论底气”就不足，再不“端上”教授和博导的“身姿”，“御用专家”要“上阵玩刀弄斧”的，就更加没了“主心骨”。由于这些“专家”往往在社会中扮演了反面的角色，我们就称他们为“f”。        和“f”们相比，那些作为开发商 “棋子”的社会“正面形象”“专家”（我们在这里以z为简称），则要显得斯文得多，有时甚至还要表现出几份“正气”，否则无法获取国人的信赖。有了这样的“一正一反”，开发商通过“专家”操控起自己的“政治影响力”就更加得心应手。    在开发商“御用专家”这“正反”两种角色中，“f”们是直接作为开发商的“专家级喉舌”。当以任志强为代表的开发商一说什么，他们的作用就是立刻以专家的姿态来“论证”“任总说的如何对。”比如，任志强一说房地产暴利无过，“f”们立刻就撰文“论证”房地产暴利不是宏观调控的对象；再比如，开发商在暴利的驱使下拼命的囤积土地，以便为今后的发大财掌控更多的资源。但政府发现其囤地的阴谋后就减少了对他们的土地供应。这时为了帮助开发商搞到更多的土地，作为“御用专家”的“f”们就把房价高涨的帽子甩到了政府土地管理部门的头上，声称正是因为土地供给的不足，才造成北京房价的高涨。事后国土部门拿出的数据表明，开发商吞进囤积的土地，至少还够他们开发几年。类似的情况，可以说是举不胜举，人们只要做一下简单的搜索，就可发现每当任志强们要有什么动作，“f”们就会如何“紧跟照办”。有人说，任志强和“f”们之间是一种“合谋的关系”，这实在是高抬了那些“f”们。其实，“f”们只是开发商“豢养”之物，而且也由于其在社会公众中的形象实在是太臭，所用的“剩余价值”也已不多，已经越来越像开发商“丧了家的乏走狗”。      这时，在社会舆论中扮演“正面形象”的“z”们的作用就显现出来了。过去他们曾经因为说过“现在大多数老百姓买不起房”而赢得一片喝彩，很快树起了“正面形象”（其实，类似的话任志强早就说过，这位地产大亨不是早就放言过“开发商只给富人盖房”，两者之间只不过说话的角度不同而已）。就在开发商操控的房地产市场如过街老鼠一般被社会一致喊打、中央即将出台新的政策对房地产市场和房价进行调控的时候，唱红脸“z”们发挥“关键作用”的时候到了。“z”们在这紧要关头“挺身而出”、大声疾呼“如果房价要降，中国的发展将为此付出巨大的代价”；似乎感觉这还不足以恐吓住国人，“z”们继续抛出他们的“重磅炸弹”，说什么“如果房价骤跌老百姓将很少有人能幸免于难”。如果说，前面的文章主要是“要挟”中央的房地产新政的出台，那么后面的则是威胁亿万百姓，妄图逼使他们继续“绑在”开发商的“战车”上。可惜的是，就在数月后温州老百姓自建房的小小实践，就使这些自以为是的“经济学家”的谰言不攻自破。温州人的自建房不仅使房价降了一半，而且一没害国家，二来造福于民，“受苦”的，只是平时“暴利”惯了的开发商，不知道为什么这些“经济学家”一谈到降房价，就故意把人引导到“国家银行要如何受损，国民又要承担多大的巨额负担”之类的荒唐的思维中去。为什么就不能把开发商从房地产上非法攫取暴利“吐出来”进行“填仓”！世界上众多的国家在其国有全民资源由于价格暴涨而使少数人受益的时候，通常对这些因为占用国民资源而暴富的“暴发户”征以高额的“暴富税”和“资源增值税”等。中国为什么就不能叫开发商向国家、社会和国民交出不当暴利所得？！       看到这里，人们终于可以明白，不管是“f”还是“z”，这些“正反角色”都是为开发商所服务，最后都还是要帮开发商说话。有人自称“从没从开发商手中拿过钱”，这未免也太低估经历过形形色色反腐教育的人民的智慧。开发商一套房子给你“打个折”，“御用专家”们的获利何止十几万？如果再以“科研经费”之名给“专家”们挂帅的“中心”拨款，那么其中又有多少白花花的银子落到了“御用专家”的手里。        以上的举例，也许有人会感到“似曾相识”，但笔者在这里要强调的是，这一切还都是“戏说”。如果有人一定要“自动对号上门”，那只能说明其“入戏”太深。            （3）掷金数百万，任志强为什么要和“中国经济学诺贝尔奖”“攀亲”？
       其实，以上这些“操作”，不管是层次也好，手法也罢，都还不是任志强等开发商打造其“理论武器”的“最高境界”。真正使任志强等开发商“最满意”的，还是至今未被公开透露、发生在去年3月份的一件“大事”。       对经济学关心的人都知道，去年3月24日，在北京人民大会堂举行了中国目前规格最高的经济学奖项——中国经济学奖的颁奖典礼，该奖被认为是中国经济学的“诺贝尔奖”。4位德高望重的经济学家获得了首届中国经济学杰出贡献奖，每人获奖金30万元。但可能很少有人知道，在公众中“名声不佳”、甚至被视为“人民公敌”和“全国人民最想打的人”的任志强，竟然是此次“中国经济学诺贝尔奖”“首届颁奖典礼”的“主要捐资人”之一。据说他为此就掷金250万元。      平时对老百姓买房高喊“暴利有理”、拿着全民的土地资源却置公众居住权利于不顾的任志强，为什么对“中国经济学诺贝尔奖”变得如此“大方”、不惜“一掷千金”呢？任志强在这次典礼的答谢晚宴上有个的致辞，尽管十分简短，但颇能透露其中的“奥妙”。      任志强的致辞很是“开门见山”。他说：“在座很多是我的老朋友，就因为几年前我们是改革的战斗者，几年来我们组织了大量的经济论坛和研究工作…，这个奖项的出现，说明我们开始越来越多的重视经济学家对中国改革的贡献，…如果没有在座各位专家对中国改革提出了宝贵的意见，也许我们会走更多的弯路，会让我们的改革不如现在更加顺利，我们更关心的是中国政府开始从官本位向商本位转移…”。        细细“品味”任志强的“致辞”，人们至少知道，在当今中国一些高层经济学者中，有不少人是被公众视为“人民公敌”任志强（这两词放在google和百度搜索，“查询结果”分别为6万多和3万多）的“老朋友”，而且两者之间关系“相当密切”，几年就组织了“大量的经济论坛和研究工作”。“合作的结果”，使任志强这个平时对“道不合”的学者意见“充耳不闻”的人，也“开始越来越多的重视经济学家对中国改革的贡献”。正如任志强所说，如果没有某些专家的“宝贵意见”，“任志强们”的改革就不会像现在这样“在更加顺利”。谁都知道，人民群众和任志强们至今早已不是“我们”的关系。某些专家究竟什么样的“宝贵意见”使任志强们“什么样的改革”“更加顺利”了呢？任志强在这里虽然没明说，但对照当今中国房地产的现实，进行一下“实践检验”，任志强们的改革究竟是什么样的“货色”就不难明了了。这就是开发商利益集团每年“更加顺利”的攫取数千亿的房地产暴利；这就是让70％以上的老百姓“更加顺利”的买不起房或改善不了基本的居住环境；这就是让不得不买房的新的“中间阶层”“更加顺利”的成为开发商的“房奴”；这同样也是“更加顺利”的使开发商成为当今中国最大的行业特殊利益集团。这些都是任志强和他的“老朋友”“共同战斗”的结果。但任志强似乎对此还不满意，他在这次“致辞”中就公开呼吁“我们更关心的是中国政府开始从官本位向商本位转移”。众所周知，以胡锦涛为总书记的新一代中央领导集体，2002年底上任伊始，治国理政的一个重要的核心就是“以民为本”。任志强要“中国政府”更多的向“商本位转移”，目的无非是要使更多的“改革成果”继续由开发商这样的特殊利益集团“独享”，继续使普通的百姓承担更多“商本位改革”的负担和成本。而任志强们“愿意出更多的钱”，让他的“老朋友”们为他们特殊利益集团的“商本位改革”“做出更多的贡献”。      据了解，像任志强这样有“政治抱负”的房地产商还并不是少数。就拿这次“中国经济学奖”的“主要捐资人”来说，5人之中至少有3个具有开发商的背景。其中香港商人罗康瑞就是陈良宇案发后第一承认通过银行获得15亿社保货款的开发商。       不过，任志强们也许也太小瞧了中国顶级经济学家“脊梁”。他们不可能为了一个大奖活动的“捐资人”的特殊利益而折腰。相反，正是在这次中国经济学奖的颁奖典礼上，出席会议的两位中国经济学杰出贡献奖的获奖者再一次发出了使任志强们感觉“刺耳”的呼吁。刘国光先生在讲话中就说道：“ 在中国这样一个法治不完善的环境下建立的市场经济，如果不强调社会主义，如果忽视共同富裕的方向，那建立起来的市场经济，必然是人们所称权贵市场经济，两极分化的市场经济。邓小平早就告诫我们，改革造成两极分化，改革就失败了”。他大声呼吁：“马克思主义经济学的立场，劳动人民的立场，大多数人民利益的立场，关注弱势群体的立场，是正直的经济学人应有的良心，是不能丢弃的”。吴敬琏先生在答辞中也借用温家宝总理引用诺贝尔经济学奖获得者舒尔茨的一段话，呼吁同行多多研究“穷人经济学”。      中国顶级的经济学家的大声疾呼，给那些和任志强们“共同战斗的老朋友”敲响了警钟。在当前社会不同阶层利益空前博弈的时代，学者究竟是要做有良心的、正直的经济学人，还是为了“白花花的银子”，成为特殊利益集团的合谋者、甚至奴婢和“乏走狗”？这不仅是做人的问题，而且更是做大学问的基础。中国的知识分子要做大写的人而不是什么“皮毛”，首先要从挺直自己的腰杆开始！        10、公民居住福利，世界各国公认的基本人权     在现在的中国房地产市场的发展导向上，有若干基本的问题存在着“路线差别”。首先，是把房地产当作一个基本的民生保障，还是作为提高GDP增长的“支柱产业”？如果是后者，高房价就是一种提高GDP、发展“支柱产业”的强有力“拉动”工具；如果是前者，房价则应该回降到和市民生活水平相适应的合理水平，只有让公民买得起房，“居者有其屋”，基本的和谐才有保障。第二，在房地产的政策导向上，是唯开发商是瞻，靠牺牲百姓的最大利益来维护开发商的“效率”，还是回归到社会主义制度的“本质属性”，“公平”地站在公众的立场，代表人民的利益重新架构和设计住房供给和消费模式。这一切的一切，都取决于我们实行什么样的住房政治。                        （1）住房政治，房地产和公民住房优劣的“灵魂”         我们知道，和每平方米数千甚至上万的高价商品住房相比，建房的自然成本（建筑安装费）低的只有4－500元，高的也就1000多元。建房的自然成本仅仅只有高房价的几分之一、甚至是十几——几十分之一。而所有这些建房自然成本以外的住房价格，都是我们的住房政策及房地产导向所引致的综合政策作用的结果。比如说，我们身为社会主义国家的主人，却要在全民共有的土地上为自己买房交纳土地出让金；比如说，我们除了出让金外，“政策规定”我们还要再交其他的七税八费；再比如说，除了这些费税以外，我们还要用相当于高房价一半的价钱，为开发商的利润买单。而开发商之所以能对全民进行“财富大掠夺”，使公民一点一滴来之不易的血汗钱转身成了暴富的资本，还是由于相关政府部门的“政策偏向”。在各地的房地产市场上，还有多少地方的“相关官员”不是对开发商的暴利听之任之、甚至纵容合谋吗！所有这些都是房地产行业政策导向的结果。我们把它称之为住房政治的综合导向。        所以说，选择什么样的住房政治，决定了一个国家公民居住的好坏，决定了房地产市场的基本走向，决定了住房政策的“灵魂”。这是一个大是大非问题。它取决于两个基本层面：首先是对公民基本居住权利的认知，是不是把公民的住房当作人权的基本保障；第二，是对政府在行政“价值观”上代表性和利益取向的认知，是代表开发商还是为了人民。       有人说，居民的住房问题，应该由市场来决定。实际上，世界上大多数国家从来就不认为住房供给应该完全由市场来决定，更不要说一个牵涉到数亿人最大民生的基本市场，放任的由一个连基本市场规律和制度都不完备的“伪市场”来操控。相反，不少国家在属于“上层建筑”的政治层面上，对公民的居住福利和住房保障都有着不少明确而具体的“说法”及相关的法律法规。        让我们还是先来重温一下国际上对公民居住权利（也称住房权、住宅权）的基本共识：
     《世界人权宣言》第二十五条就规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。      《公民权利和政治权利国际公约》在第一条中也指出：“所有人民得为他们自己的目的自由处置他们的天然财富和资源,……在任何情况下不得剥夺一个人民自己的生存手段”。
     《经济、社会及文化权利国际公约》第十一条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利……”。
        一九九一年，联合国经济、社会和文化权利委员会还专门发表了《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》，“意见”的第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”        如果说国际上这些“宣言”和“公约”主要还是阐述了公民居住权利的“精神灵魂”的话，那么世界各国具体如何实行，在“价值取向”和“政策力道”上采取什么样的住房政治，那就是各国的执政者根据自己所代表的选民的利益，制定和实施不同的住房政策。         从理论上来说，我国的公民住房福利保障的政治基础应该是最好的。在我国的宪法第十条中就明确规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”同时宪法在还特别强调：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”尤其是城市的国有土地属于全民，为他们所“分享”，是社会主义优越性的极大体现。因为稍有常识的人都知道，房地产问题的核心，就是土地资源的所有权和使用权。                （2）居住福利，究竟给我们带来什么样的“石破天惊”般的启示       2005年11月2日至3日，由日本居住福祉学会、中国房地产及住宅研究会和韩国居住福祉学会联合举行的第5届中日韩居住问题研讨会在日本奈良召开。看起来这只是一个在媒体报道上基本“不见踪影”的“档次不高”会议，最多也就是一个“跨国的行业例行年会”。但就是在这次会议上，在会议主办者的大力倡导下，会议代表“就东亚各国居住褔利问题”发表了一份在当今中国看来可谓是“石破天惊”的“民间宣言”。       由中日韩三个住房协会共同签署的这份宣言，全称叫“关于东亚居住福利的宣言”。它充分反映了现代文明民主社会对公民居住权利的在人权上的认知和保障，尤其是对当今居住问题已成为城市中“最大的不和谐因素”的中国来说，更是一份难得的好教材。在这里，我们不妨对这份“宣言”的精神进行基本的转述：     “宣言”一开头就开宗明义：“所有的人都生活在地球之上。人如果没有安全和安心居住.就难以生存，就没有基本的人权”。宣言强调：“联合国宪章、世界人权宣言、联合国人权章程、联合国人居会议伊斯坦布尔宣言等国际文件”都“提出了'适当居住的权利’…等要求。各国政府都对实现上述要求做出了承诺”。
       接着，“宣言”就什么是“居住福利”以及为什么说“居住福利”是基本的人权作了简要的阐述：“ 我们把拥有这种基本居住权利，人人能够有适当的住房可住，能够维持自己的尊严，能够安全、安心地生存和生活的状况称为'居住福利’。'居住福利’是人类生存和幸福生活的基本条件，是人应有的基本权利，是人类社会必须实现的目标。大家必须认识'居住福利’的必要性和重要性”。这份“民间宣言”为此“强烈呼吁各国政府认真履行其在国际会议上做出的承诺，确保'人人享有适当居住的权利’，确立'居住福利’”。
       为了使“居住福利”的理念在各国都能得到更好的实施，日本、韩国和中国三方的与会代表还从八个方面，“特向东亚及全世界发出”“民间宣言”。这八个方面分别是：树立居住福利的理念，禁止社会性的排斥和居住中的歧视，实行人与自然的和谐共处，尊重和传承地域固有的居住文化，正确评价并有效利用“居住福利资源”，发展居住福利的功能和做好预防工作，提高居住福利的主体能力和加强国际交流合作。       在“树立居住福利的理念”方面，“宣言”指出“所有的人都有获得适当居住的权利。各国政府有责任和义务来做出努力。通过树立以人权为基础的居住福利理念，以广大中低收入居民为重点，以及多供给适应中低收入者的住宅等有效措施，通过适当社会保障和住房商品化相结合、使不同收入、不同条件的居民都能居住适当的住房”；在“禁止社会性的排斥和居住中的歧视”方面，“宣言”强调“必须禁止并消除居住歧视，并把解决弱势人群的居住问题作为推行居住福利的'重中之重’。要通过立法，保证向所有的人，包括无法自力获得居住的人们提供居住保障”；在“正确评价并有效利用'居住福利资源’”上，“宣言”认为“我们所居住的各种不同层次的生活空间…，都应作为'居住福利资源’来定位”；在“宣言”最后的“提高居住福利的主体能力”一段中，它特别强调“在推进'居住福利’的进程中，广大居民处于主体地位，要不断地促进民主化，推动广大居民广泛参与住房政策的制定、政策实施的监督并积极实践。这是推动政府不断地完善居住福利政策措施和广大居民获得'居住权利’的重要保证。因此，要通过普及教育、信息技术和各种民主活动，开发居民自身的'居住能力’和公民权利，提高居住福利的主体能力”。
        这份普通的“宣言”在我们看来之所以“石破天惊”，就在于它给了正在遭受高房价这座民生最重的“新三座大山”压迫的中国百姓以太多的启迪：        启示一：安心和安全的拥有基本的居住权利，人人都有适当的住房可住，是所有生存在地球上人的基本人权，而不是任何人的“恩赐”；
        启示二：保障公民“适当居住的权利”，是各国政府的共同承诺。各国政府有责任和义务认真履行在国际上做出的“承诺”，努力确保“人人享有适当居住的权利”，确立“居住福利”；
      启示三：“居住福利”是人类生存和幸福生活的基本条件，是人应有的基本权利，是人类社会必须实现的目标。从这点来说，它应该是比官员“建马路、造广场、盖豪宅”之类的“政绩形象工程”来得“更刚性”的、具有“一票否决权”的“政绩必考项目”；     启示四：包括城市、农村、江河湖海、森林绿地、住宅、居住地等等“我们所居住的各种不同层次的生活空间”，都应作为“居住福利资源”来定位，必须“积极保护、有效利用”公民“安居乐业”所需要这些基本条件。而在中国的城市“改造”中，越是优质的百姓居住资源，就越是被“官商合谋”的特殊利益集团所霸占。公民的公共资源不仅成了官员搞政绩形象工程的“大金库”，而且也成为不法利益商人暴富的“银行”；     启示五：在社会群体中，任何人都具有平等的拥有居住福利的权利。不管他是富人，还是穷人，不管他是强势利益集团。还是弱势社会群体。政府和社会“必须禁止并消除居住歧视，并把解决弱势人群的居住问题作为推行居住福利的'重中之重’”。而且要通过立法的形式，“保证向所有的人，包括无法自力获得居住的人们提供居住保障”；     启示六：要真正的实施和推进“居住福利”，单靠政府不行，老百姓才是推进“居住福利”的主体。只有广大居民“广泛参与住房政策的制定、政策实施的监督并积极实践”，才能“推动政府不断地完善居住福利政策措施”，才能使广大居民“居住权利”有了重要的保证。所以要“不断地促进民主化”，“开发居民自身的'居住能力’和公民权利”，只有这样才能提高公民实施“居住福利”的“主体能力”。
 
      （3）住房福利制度优劣，也是国家竞争力
       从国家的社会制度上来说，由“资本主义国家”在公民的“居住福利”上给“社会主义国家”“上课”，实在是给人以“颠倒黑白”的感觉。因为中国作为一个社会主义国家，不管是从国家的宪法上来说，还是从执政党的纲领来讲，都从制度上对公民的居住权利有了最好的保障。       在中国共产党章程开头的总纲中，醒目的写着“代表中国最广大人民的根本利益”，并把“三个代表”视为“立党之本、执政之基、力量之源”。而在宪法上我们前面也讲了“城市的土地属于国家所有”（也就是全民所有），农村的土地一般也属于集体所有。众所周知，土地所有制的归属，是住房问题的核心所在。土地的全民国有，从宪法上就意味着中国人可以用最小的成本解决居住福利问题。       但实际的状况恰恰相反。虽然中国的市民在居住权利有了较好的宪法保障，但经由建设部等相关政府主管部门和一些地方政府“行政”后，竟然产生了一个最坏的居住福利效果，使数亿中国市民的住房负担高居世界各国前茅，市民的房价收入达到一个空前荒诞的水平。就是在这样的情况下，主管行政部门还在拿“稳定房价增长”说事。这样的“行政异化”，使中国市民的居住权利被行政性的政策法规“空置化”。以至于有的资本主义国家，竟然也敢拿“住房问题”，和我国进行暗地里的“制度竞争和挑战”。      就是在去年底举行的中日韩三国住房协会年度例会上，“关于东亚居住福利的宣言”的产生还有一段“耐人寻味”的插曲。根据中国房地产及住宅研究会会议前的通知，这次“会议主题”是“居住文化的传统和未来”。但到了会议上，主办方却拿出了一份先前草拟好的一份文件，希望与会代表共同“就东亚各国居住褔利问题”，发表一个“民间宣言”。而在中方原来的通知中，并没有要发表如此的“居住宣言”内容。但从今天来看，就是这么一份看起来普通的“宣言”，背后却更像是一种制度优越性和公民民主政治的“国家角力”，尽管这场竞争的舞台，是在民间协会的层面上展开的。      人们细细想想，可能会“不禁发笑”：一个土地完全私有的资本主义国家，一个人均土地面积要比我们少得多的岛国，一个经济发达程度要比我们强了很多的“第一世界”，一个地价比我们要高上不知道多少倍的地方，竟然会“扬短避长”，和我们“地大物博”、经济欠发达、特别是“土地公有”的社会主义大国，在公民的居住福利上“较量”，是不是太“自不量力”了？但现实却是那么“无情”：确确实实是别人的买房负担及居住成本（以房价收入比高低为标志）比我们要低得多。中国的官员们是如此的“不经斗”，以至于在这次会议后，这份“特向东亚及全世界发出”的“民间宣言”，除了在建设部的专业报刊“露过面”外，在中国的大众媒体上基本上就“不见踪影”。        居住福利，对普通老百姓来说，可谓是最大的“民心工程”。同样，公民和政府“向心力”的高度集中，对一个国家来说，也是它的最大的“竞争力”。借用一句老话：“君民”团结如一人，试看天下谁能敌！反之亦然。       11、抑止房价，政治调控比市场调控更有力       在国家这几年出台的各种各样的政策中，可能没有什么比有关房地产市场调控、特别是抑止房价增长的文件更没有“政策威力”、更难以让公众“相信”的了。     自从2003年下半年由建设部起草的“促进房地产市场持续健康发展”的“房改新的纲领性文件”（18号文）公布实施后，中国城市的房价就一路高涨。尽管从2004年起国务院及相关部委出台的各种“调控举措”不断，但房价还是犹如脱缰的野马一路狂奔。就拿2004年来说，根据有“官方色彩”的中国社科院等公布的《2004—2005中国房地产发展报告》， 2004年一年的房价增长就比2003年多出了355元，增值是1998～2003年的年均增量的3.8倍。“房改新政”不仅没有“促进房地产健康发展”，反而在实施第一年就使房价的涨幅比过去6年增长之和还要多。正是这份“开发商都很高兴”、被媒体称之为“房地产政策急转弯”的住房政策文件的“利益导向”，使中国这几年的房价出现超出常理的暴涨之势。从某些方面来讲，这也是“另一种政治”的“威力和影响”。尽管此后房地产市场和房价每年都受到从中央到地方受到各种各样政策的“调控”，但房价的“凶猛之势”不仅未能得到有效遏制，而且还一直还在“持续发威”，最终成为“构建和谐社会”的“头号公害”。
   
     （1）温州“自建房一小步”，为何成了“中国住房发展的一大步”      细数一下，为了抑制房价极端的非理性发展，把房地产市场“调控”到“健康的轨道上来”，这几年上至国务院和各主管部门，下至各级地方政府，所颁布的盖着“大红印章”的“调控”文件，不下数百份之多，但房价疯长的“龙头”却一直未能“如愿以偿”的被“套住”。众多指望依靠“政策的威力”把房价“调控”回归到与居民收入相配的、“比较合理水平”的老百姓，在一次次“期望”中，等来了一个又一个“失望”。      但谁也没想到，几年来各级政府、各个主管部下发的数百个“文件”再三强调“要坚决解决”而没办到的事，最近被温州人一个小小的尝试，“不经意”的“破解”了：温州自建房组织在全国率先“破冰”，自建房项目终于“迂回”拿到土地开始运作，开发出的住房将比周边开发商的商品房价格降低一半。       为什么各级政府做了多年没能做到的事，这次到了温州人的手里就“迎刃而解”？深入比较一下，你就不难发现，关键是两种完全不同的住房模式导致的结果。在政府现有的“调控”政策框架中，所有解决问题的方法，都是在“开发模式”下“做题”。哪怕你政府的“调控”的本意再好，但市场是操控在开发商的手中。因为现在的住房政策及住房政治，是把本来应该由全民共享的国有资源，“放任”的交给的了“开发商特殊利益集团”的手里。而要由这些社会大众的“利益对立者”来保障公民的住房权利和居住福利，就如同“黄鼠狼给鸡拜年”。这样住房政治制度下的“调控”，从根本上就注定了现在的结果。而温州人之所以取得了“突破”，关键就在于他们在现实运作中只是“借了开发商的一张皮”（给开发商少许管理费，用开发商公司的名义取得土地），但其真正的“内在核心”是“人民住房人民建”。这也是他们成功的在现有政策下，“躲过”了开发商这个中间食利阶层“血盆大口”的暴利盘剥的根本原因所在。       温州自建房模式的意义就在于，它以无可辩驳的事实在证明，中国房地产问题的核心，就在于我们的住房政治及住房政策，是为民而定，还是为商而立！它证明选择不同的住房模式，是给广大的人民群众在最大的生活成本——住房开支上带来巨大差异的最主要因素，也是在住房上制造“房主”还是“房奴”的根本原因。而选择怎么样的住房模式，最核心的关键，就是政府房地产方面的主管部门，屁股究竟坐在哪个上面，是代表数亿的老百姓，还是为了几十万的开发商？一句话，相关官员究竟是哪个利益集团的“代表”？尤其是在当前，人民要问责的是，在五六亿中国市民最大的民生利益受到空前的掠夺和伤害之时，作为公民利益对立者和行业最大的“特殊利益集团”的开发商，为什么还能继续成为中国人最大的民生产业——住房业的主宰？！       站在这个角度，人们就不难理解为什么说住房政治是房地产的灵魂所在。人们终于可以从温州事例中实实在在的搞清楚，在抑制房价上，政治调控（也就是在住房政治上，重新选择符合中国国情的住房模式）为什么比所谓的市场调控要来得更可行、更有力、更实在，更能使执政党的执政能力和执政水平大大提高。       记得在几个月前，笔者根据“中国房地产十大批判”系列文章的发表安排，第一次在新浪网上公开提出“中国住房政治面临历史性抉择”，呼吁建设部“打破旧体制，重新构架一个让人民满意、可为居民实现住房小康的新的住房政策和新的房地产市场”时，很多读者对此还感到新奇，有的相关的政府主管部门对此不是“故作不知”，就是“不闻不问”。现在温州出现的自建房，用真真切切的事例说明，要在公民住房保障的“治国理政”上真正“以民为本”，要代表最广大的人民利益从制度设计上对中国的房地产市场进行根本和有效的“调控”，要掀翻中国市民头上的最沉重的“新三座大山”，只有从根本上使“开发商模式”下岗，绝不能再允许人民的最大的民生保障，成为任何“特殊利益集团”的“盘中餐”。       这里应该指出的是，温州的“自建房模式”还是一种民众为摆脱“开发商模式”的暴利而采取的一种“初级模式”，是他们在“无可奈何”情况下下自发进行的“住房革命”第一步，也可能会出现一些不尽完善的地方。要从根本上解决问题，还必须在住房政治及政策的制度设计上进行创新和“利益清理”，这就需要政府的主管部门“立场归位”，在“治国理政”的层面上推出新的住房模式，以行政上的具体行动来真正体现“以民为本”，这才是解决当今住房问题的根本之道。           （2）“伪市场”，房地产“市场调控”“调”而未“控”的症结所在            为了“消民怨，构和谐”，国家和政府在房地产市场和抑制房价上出台了一波又一波的“调控政策”。为了帮开发商主子“减缓压力”，有些端着“专家身姿”的“利益相关者”不断抛出种种谬论，其中主要的一条，就是说什么现在的房地产市场是市场经济，应该按照市场的供求规律办事，商品房的价格也应该由市场来调节，政府无权用“调控”的手段予以干涉。        这里，先不论中国的房地产市场是不是真正的市场经济，但就住房而言，世界上没有一个国家是仅仅只要一只“市场的手”，来解决公民住房问题的。在市场经济最发达、法律法规体系最完善的欧美等资本主义国家，在公民、尤其是中低收入者的住房保障和居住福利上，国家和政府扮演了“重要角色”。就在寸土寸金、房价高居世界各大都市前列的“资本主义之都”纽约市，市政当局每年也都要为中低收入者提供数万套在售价和租金上都远远低于“市场价” 的“保障房”。        其次，再来让我们看看，中国的房地产市场，究竟是真正的市场经济，还是“官商合谋”下的“伪市场经济”。   一个真正的市场经济，首先应该是供求双方在市场等多方面的作用下实现基本的平衡。但现在作为房地产市场最主要资源的土地，却掌握在政府的手里。每年供应多少地、如何供应，都是由政府部门所“计划”。按照中国城镇的人口现状及居民住房小康发展的基本要求，中国城镇每年需要新建的商品住房应该达到15亿平方米，而在现在政府部门的“计划”下，基本上完全由开发商操控的全国房地产市场，每年供求的新建商品住房连5亿平方米还不到（扣除因为高价暴利而失去市场的“空置”商品住房，有效供给只能在4亿平方米左右）。在住房这个人类生存和民生必须的刚性消费上，通过“计划”制造如此的“供不应求”，商品住房在价格上谈何真正的市场经济。据了解，有的地方政府和开发商合谋，故意制造房地产用地“计划量”的短缺，联手抬高房价和地价；有的地方开发商土地拿到手以后，故意“囤地”、人为制造新建商品住房供应的“紧张”。这样的“运作”在全国各地大中城市都“屡见不鲜”。如果这样的“不法经营”也叫做“市场经济”，那么当年俄国的富农和我国解放初期的地主囤积粮食，造成粮价成倍的飞涨，是不是也属于“市场经济”“正常运行”？照此推理，是不是现在我们任何方面（尤其是在国计民生等方面）利用有效供应匮乏哄抬物价都是“正常的市场经济”？！这点从反面也可以论证，这就是为什么中国的开发商在欧美等真正的市场经济和法律法规健全的国家，就难以有任何存在的空间！     说中国的房地产是一个违背市场经济规律的“伪市场”，还在于它从来就不是一个公开公正公平的市场，按照它现在的“导向”及“政策规定”，土地使用权只有像开发商那样“有资质”的人才能进行“招投标”，作为房地产立足资源的土地实际上被开发商所垄断。土地虽然名义上还是全民所有，但公民却对本应“全民共享”的土地连使用权公平竞争的权利都没有。      “房地产伪市场”表现的第三方面，还在于它的“不可替代”，在市场制度设计和操作上的开发商高度垄断。居民要买新房居住或改善住房水平，“市场唯一的途径”，就是只能买开发商提供的商品住房。如果不想被开发商“恶宰”，委屈自己到郊区买农民盖的“集体房”等便宜住房，在现有的政策上又都是“违法违规”。以前城市里除了开发商的商品房外，还有政府面向中低收入者提供的经济适用房，但现在在开发商和相关官员的“联动”下，原来应该为大多数市民提供经济适用房的政策也被取消了。一个最大而且也是最基本的民生市场，只能由一种模式“独霸天下”，相关政府部门制定的“市场规则”，基本上都是为“独宠”和“娇惯”开发商所服务，这样的“怪胎”，还有什么“市场经济”可言。      所以正是在这样虚假的“房地产市场”之中，我们用“市场经济”的办法进行调控，就会更加屡“调”屡“空”。因为真正的市场经济方法，对“伪市场”是没有丝毫作用的。“市场调控”虽然解决不了当今中国房地产的根本问题，但在一些局部上也应该有一定“效应”。但房地产的“伪市场”，却使“市场调控”该有的作用也“大打折扣”。这也就是一系列“市场调控”的举措，对中国房地产市场和抑制房价“基本不起作用”的症结所在。      总结和反思中国现有的住房模式，不管是住房的生产模式，还是住房的消费模式，几年来的实践已经充分证明，“开发商模式”不仅不能满足百姓的基本居住需求，而且也是民生利益上对人的基本权利和社会制度优越性的最大的破坏和摧残。        使国家不稳、民众不安的现有“偏商”政策和住房的“开发商模式”，不改变不行；
       以垄断和倒卖公民居住的土地使用权而暴富的“中国式开发商”，不下岗不行；
       靠私卖公民居住权利而“而以地生财”地方政府谋财之道，不转变不行；
       千疮百孔、使中国市民住房难保障以为继中国的房地产市场，不革命不行！

       中国房地产十大批判之七：相关官员，为何成了高房价推手（“红”篇）

       一、公民居住权为何成了官员政绩工程“金库”        人们在评析和抨击制造“民怨沸腾”的高房价 “罪恶祸首”时候，矛头所指除了靠垄断土地使用权而暴利暴富的开发商外，另一大的“斗争对象”，就是房地产方面的政府主管部门和地方政府。一个比较一致和公认的说法是“房价暴涨及高房价，是官商合谋导致的必然结果”。        确实，和韩国建设交通部长“因房价过高”而“主动请辞”、厄瓜多尔的总统候选人为拉选票而双膝下跪“跪求上帝赐予厄瓜多尔人工作、房子、健康和教育”、并允诺“每天为穷人建造1000栋房子”的“政治姿态”（尽管不乏做秀）相比，中国的相关官员要“牛气”得多。就在数亿中国市民被越来越高的房价压的“喘不过气”的时候，一些地方的政府高官竟然还在那儿大放厥词。说什么“房价高涨是一个城市提升形象的体现”，“敢于拉动房价是政府负责任的一种做法”等等。更有甚者，有的官员把提高房价当成了自己的政绩。前任建设部副部长近日也在人民日报上撰文，视基本事实于不顾说什么“住房改革的成就是显而易见的”，并把高房价引发的社会问题归罪于老百姓住房消费上不“量力而行”、追求“阔绰”所至。这些官员对人民群众“最关心、最直接、最现实利益问题”所表现出的麻木和冷酷，早已到了让公民难以容忍的地步。        记得早在三四年前，笔者就遇到过这样一件在当时“难以理解”的事。有一次和朋友聊天，笔者认为本地高房价已严重影响到百姓生活和营商环境，政府必须使房价降回到公众可以承受的水平。没过几天，笔者这位和高官有“直接联系”的朋友就笑话笔者：“领导都说要把房价坚决提上去，就你是降价派”。果然，本地的房价一如“领导所愿”出现“倍增”。当时笔者就在思考，究竟是什么原因，使天天都在讲着“三个代表”的高官，在房价问题上的利益和立场上，和“最广大的人民群众”变得如此的“对立”？        其实，人们只用站在“相关官员的立场和利益”上，从官员行政的“政绩考察”、官员个人住房上的“特权”以及官员腐败的寻租空间进行“换位思考”，对相关官员为什么要站在公众的对立面，成为高房价的“主要推手”，就一点也不感觉奇怪了。                  1、政绩观的错误导向，使官员在行政作为上“唯官不唯民”         在中国的官员层中，有不少人还是想“干一些实事”，用“政绩”来夯实自己的“仕途之道”。这些“善于作为”的干部，占了当今官员体系的主流。但问题也接踵而来：官员“政绩作为”的导向，究竟是以领导的“赏识”和组织内部的考察为“中心”，还是以人民是否满意、群众能否受益为“准绳”？要知道，之所以在今天要大力提倡“树立正确的政绩观”，就是因为在现在官员的政绩考察中，确实普遍存在着并非“科学和正确”的“政绩观”和“发展观”。直接导致的结果，就是什么样的“政绩观”在官员的考察和提拔上最有“话语权”和决定权，官员的“作为”就会很现实的紧随和“主攻”可以给自己官场上带来“巨大实惠” 的“主流政绩观”。很少有人会关心这样的“政绩”是否为民众所满意，是否可以给百姓带来真正的实惠，是否符合人民、国家和执政党的长远和根本的利益。        在传统的干部考评中，尤其是在前几年以“伯乐识马”为特色、“组织考察”为核心和主导的官员评价体系中，“领导印象”和“增长指标”是考察一个干部是否“能干”的两个最重要的组成部分。至于“印象”之外老百姓和社会各界对官员的评价如何，“高速增长指标”之下所付出的社会巨大成本和百姓所承担的“改革的代价”究竟是多少，则很少在“考评”中被问津。在这样的潮流下，“发展就是硬道理”很自然的就演绎成“增长才是硬道理”。造成的结果就是有些地方越是“发展”，普通百姓所负担的“改革成本”就越多，而“分享”到的“发展成果”则越少。中国房地产市场这几年的“蓬勃发展”及由此给普通百姓所带来的前所未有的巨大负担，就是这方面的生动写照。        我们都知道，在前几年“率先实现现代化”的“比赛”中，衡量各地官员“实现现代化”最主要的“政绩”，就是看一个城市面貌能否几年一个“大变样”。似乎只要一个地方的城市形象和面貌变的“现代化”了，就意味着那个地方“率先实现了现代化”，那个地方的官员就是“干实事、有本领、可重用”。至于老百姓的生活有否提高、地方经济是否科学发展等这些“现代化的基本问题”，反而成了无足轻重的因素。有些民间的口头禅就很能说明问题：城市建设像欧洲，农村发展像非洲；房价跟美国接轨，工资向非洲看齐。正是在这样的“发展观”下，各地都大搞城市的形象工程，“超常规”进行大规模的城市翻新和改造。                  2、 经营城市演绎成“土地财政” 公民居住权成了政绩“大金库”        但要建设现代化的“城市形象”，“超常规”的城市改造翻新同样也要有“超常规”的资金投入作保障。这数百上千亿的钱从哪来就成了问题。在这样的情况下，“经营城市”的口号就应运而生。这个由所谓“房地产著名策划人”抛出来的“理念”，实质上就是把本来属于老百姓“共享”的城市国有全民土地，由地方政府官员以“城市现代化建设”和“人民城市人民建”之名，通过城市的“改造拆迁”，把原来市民“与生具有的土地'天然’使用权”（也就是天然的公民居住权），戴着“现代化建设”的“高帽”拿回到政府的手里。作为地方政府官员城市形象工程建设的“资本”，重新进行转让拍卖。从公民手中收回的土地使用权，扣除支付拆迁居民安置的成本，就成了地方政府和官员的搞城市豪华的形象工程的“大金库”。在政治文明建设滞后的情况下，事关市民最大民生利益的居住权利，就这样被“盗卖”了。        既然城市的土地成了地方政府官员的“金库”，那么，地方官员越是“敢作敢为”，大搞“城市豪华形象工程”，就越是要求“金库”资金的最大化。而地方政府通常的运作办法，就是在土地出让和征收上大力开展“增收节支”。       “增收”主要是通过“质”和“量”这两个方面来实现的。“质”就是通过提高单位面积土地受益（也就是提高地价）来增加地方政府在土地出让金方面的收入。而要提高地价，首先就必须默认、鼓励甚至操控房价的提高。因为只有房价高了，地价才能因势而升。前段时间就有媒体报道，江南某省会城市的政府相关部门就暗中和开发商一起“合谋操控”该市的房价和地价。其中根本的原因，就是当地的政府希望通过房价的上涨来提高政府在土地出让金上的受益。尽管地方政府这种通过操控的手段得来的“不干不净”的地价上涨受益，还只是占了房价上涨中的很少的一部分，尽管如此操作在使开发商更加暴富的同时也造成更多的平民百姓买不起房，尽管它导致的直接后果是社会贫富更加不均、两极分化急剧拉大以及社会公正更加缺失，但这些“政绩的代价”和“改革的成本”，在缺少“基层人民群众直接行使民主权利”和社会各方的有效监督情况下，都被“城市形象几年大变样”之类的的“主流政绩观”化解于无形之中。       “增收”的第二个方面，就是通过“量”的规模上的扩大，来使得地方政府的土地出让受益在短期内达到最大化。照道理来说，即使地方政府靠“土地财政”来“经营城市”，也应该有计划、有步骤的进行。不仅应该为以后的执政官员和政府留有一定的“经营城市”“本钱”，而且也应该使受城市改造拆迁影响的市民总量减少到各方可以承受的水平。总不至于使一、两届政府在其短短的任期内就把城市所有的土地“一倒而空”，也不能因为“超常”的城市改造拆迁使得市民和社会各方面都难以承受，引发社会动荡。但现实情况是，不少地方的政府高官为了使任期内“政绩效应”最大化，无视国家的有关规定和社会的现实状况，拼命扩大城市拆迁的面积，以使当届政府从“土地财政”中获取最大的利益。在南京市就出现过这样的“怪事”。据当地媒体报道，今年该市建委公布的年度拆迁计划是1.5万户、300万平方米，但仅从南京市江南八区区级政府上报的拆迁户数就高达5.1万户、面积高达860万平方米，比上年全市销售的806万平方米商品住宅房还要多50多万平方米。区级政府的强大“拆迁冲动”，就来自于巨大的“政绩经营”的内在需求。过度拆迁的结果，不仅使地方政府的“土地金库”变得更“厚实”，而且还大大刺激和促进了对房市的刚性需求，从而也直接导致和支撑了房价非理性的暴涨，反过来也使地方政府的土地出让金可以保持在较高的增长水平。很多原本不想买房的市民，由于城市“超常的拆迁改造”，被迫成为新的买房户。因为住房和其他的一般消费不一样，它是人类生存的基本条件，是必不可少的刚性需求。而正是这种刚性的需求，使得众多的拆迁户不得不成为高房价的牺牲品。        除了在土地出让方面的巨额受益方面使地方政府“情不自禁”的成为高房价的“主要推手”以外，地方税收和高价房的同比关系也使官员对房价的暴涨及高房价持“肯定”的态度。同样以南京为例，十五期间，房地产不仅是该市八大税收重点行业中所占比重提升最快的，而且还稳居前三位；在所得税方面，2004年南京市房地产业征收的所得税和工业、批发和零售业的所得税加在一起，合计占了全市所得税规模的76.2％；而在被称之为该市“地方财政收入第一大税种”的营业税上，2004年该市仅房地产业和建筑业的营业税加在一起就占了该市全部营业税的六成左右，而且在十五期间南京房地产业营业税的年均增长更是高达37.9％。据南京市统计局的资料，2005年南京市仅来自房地产业的税收就高达40.88亿，“五年平均增速高达43.3％”，“成为全市税收增长的强劲引擎”。        实际上，像南京这样在地方财税收入上对房地产业“高度依赖”的情况，在全国各地都相当普遍。据报道，“根据北京市地税部门的统计，2005年北京市的营业税增量中，几乎一半来自于房地产业以及建筑安装业”。和南京的情况基本一样，房地产业和建筑业方面的营业税也占了全市的2/3左右。据来自北京市地税方面的资料，2005年北京市“房地产业完成税收160.8亿元，超过居民服务和其他服务业成为我局税收第一大行业，同比增收28.3亿元，增长21.3%”。        正是因为房地产方面对地方财税收入方面的“贡献率”如此之大，使得地方政府从自身利益上就对中央的房地产调控和抑制房价的政策自然而然产生“心不甘、情不愿”的抵触情绪。南京市的统计资料就认为：2005年南京市营业税增长之所以跌入“十五以来的增幅的最低点”，就是因为占了全市营业税三成以上的房地产业营业税的增幅下跌了27.7个百分点，“究其原因主要受近年来国家宏观调控政策的影响”。         （3）公民居住权利“最小化”，竟成了地方政府和部门“利益最大化”的基础        当然，要完成市民的“天然居住权”在城市拆迁改造中被“置换”成地方政府在财税方面的真正可以拿到手的“巨额增收”，关键还要使政府和开发商在付给被拆迁户的“成本支出”上尽可能的“最小化”。一些地方政府的“拆迁政策”就深深的“烙下”了这方面的“利益痕迹”。在南京市，以前搞城市改造拆迁，对拆迁户基本上实行的是“就地安置”，也就是原则上拆迁户还是安置在原地新开发的商品房，有的人家安置的新房甚至比原有的住房面积还要大，使拆迁户从某种方面“分享”了城市拆迁改造的成果；以后又改成了商品房的异地安置，原来市中心的居民被安置到相对偏远的市区，尽管利益已经受损，但毕竟还有住房可安置居住；到后来“货币化安置”，“拆迁政策和操作”上的“节支”不仅使老百姓用“打了折扣”的拆迁款在原地买不到被拆迁的同样的房，而且连到市区偏远地方买房也成为问题。有的拆迁户买房要贴上一辈子的积蓄，有的“倾家荡产”也买不起房。当利益和权利大受损失的拆迁户拒绝执行“不平等条约”的时候，有的地方政府下属的拆迁办、拆迁公司和开发商竟然动用黑社会势力，用黑恶暴力来镇压公民对自己应有权利和利益的维护。“官商黑”勾结的背后，折射出有些本应代表人民利益的政府官员，为了特殊集团的利益，已经异化到了何种的地步。        这里还应该指出的是，高房价不仅给地方政府及高官带来了极大的利益，而且还使作为政府房地产方面主管部门的“部门利益”最大化。在现行有关房地产的一系列行政费税中，很多都是按照房价的比例来提成的。房价越高，相关部门的得益就越大。一个只有上百人的市级建委或房管局，中间可以得到的收益超乎一般人的想象。而房价的降低，势比也将使他们这些政府主管部门官员的“部门收入”随之下降。从这点来说，各级政府房地产方面的主管部门，本身就是高房价的“受益者”。抑制房价的增长，实际上也“抑制”了他们部门和个人的收入。当“调控政策”的主要执行者也成为“调控”的利益受损者的时候，这样的调控政策“执行力”就可想而知了。           （4）GDP崇拜下的“增长政绩观”，成了官员推高房价的又一动力        地方政府官员成为高房价“主要推手”的另一大原因，还在于其“根深蒂固”的“GDP增长政绩观”上。尽管新一代的中央高层再三强调要树立“科学的发展观”，但在新的官员政绩考评体系尚未建立健全和完全实施的情况下，“GDP的增长”依旧还是考量官员政绩最“硬气”的指标之一。众所周知，一个城市的房价越高，对一个城市“GDP增长”的贡献率就越大。就拿一些大城市来说，这些城市每年新建的商品住房一般都在800—1600万平方米左右。如果商品住房的售价平均每平方米为5000元，那么各市新建商品住房的GDP贡献总量就分别为为400－800亿；但如果商品住房的销售价提高到每平方米8000元，那么各市新建商品住房对GDP的贡献总量就可以提高60％，达到640－1280亿。而这些城市每年的GDP总量也就是几千亿。房地产在地方GDP中的份量如此之大，使它在不少地方甚至成了响当当的“第一支柱产业”。也就是说，假如一个视人民的利益于不顾的高官，就是在其他方面都“无所作为”，仅仅靠提高房价，就可以使自己的“GDP政绩”“光彩夺目”。在这方面社会各方的议论很多，这里就不再细说。        记得以前建设部在总结“九五”期间我国住房改革的成果时，归纳的一条重要的经验，就是“坚持从最广大的城镇居民的切身利益出发，把提高城镇居民的居住水平作为房改工作的出发点”。而在现今的住房实际导向中，“利益”和“出发点”都由“民”变为“官”。也正是由于这样的住房政治的变化，才造成今天中国的房地产不仅不再使“中央放心、人民安心、有利稳定、促进发展”，反而成为当今中国城市社会最大的不和谐因素。行政官员群中错误的价值观、政绩观和发展观，正是导致这种“根本变化”的内因所在。正是由于现在“基层民主政治建设水平”较低，难以“保证基层人民群众直接行使民主权利”，才使得现今的住房导向上发生了质的变化。从这点来说，我们现在正在为社会主义政治文明建设的滞后付出巨大的代价。        中国房地产十大批判之七（二）相关官员，为何成了高房价推手（黑篇）
      二、城建市长现象：房地产为何成最大寻租腐败黑源        对中国的房地产来说，官员的腐败和开发商的暴利一样，早已不是什么新闻。实质上这两者就像“孪生兄弟”一样“形影不离”。但是，在房地产上官员腐败的“特色”究竟有哪些，造成的根本原因何在，这些制度上的问题，还需要人们深入的厘清，认识其中的实质所在。                   （1）比“交通厅长现象”腐败更甚的“城建市长现象”        谈起当今中国腐败的“高发人群”，媒体和民间讲的最多的，可能就是各地腐败案频发的“交通厅长现象”。但人们可能忽略的是，贪腐案频频的“交通厅长现象”出现，有其很大的“偶然性”。很多的时候，是因为一个“交通厅长”的案发，从行贿者口中又套出了“一串”厅长的名字。因为这些“出事”交通厅长，行贿者基本上都是高速公路等交通工程建设方面的施工单位。而这些单位一般在全国好几个地方都有自己的施工工地，“公关”争取市场的手法也基本一样。一个地方出事就能带出一大片。有这样的“偶然性基础”，交通厅长“成片的倒下也就不奇怪了。        实际上，和“交通厅长现象”相比，各地主管房地产等城市建设的城建副市长中出现的腐败群发案，要远远比“交通厅长现象”严重的多。只不过由于出事的这些“城建市长”分散在四面八方，并且作为腐蚀和行贿官员主体的房地产开发商基本上都是“本地开发”，很少有像在全国各地施工的交通建设单位“抓一个带一串”的“反腐奇效”，所以腐败高发人群中比“交通厅长现象”更严重的“城建副市长现象”，至今还没有被舆论和媒体“总结归纳”。但人们只要对这几年各地出现的腐败案稍加分析，就不难发现其中的严峻性。        早在2003年4月下旬，随着“主宰了温州市10年城建”的原副市长杨秀珠的出逃，使一些原本就对“城建副市长”的“寻租和腐败的油水”有众多疑问的人士终于开始揭开了“黑幕的一角”。据后来透露出来的消息，杨主要就是“出事”在房地产上的贪污受贿。根据媒体引自温州市纪委的统计，杨秀珠目前已查清的涉案金额为2.532亿。        实际上在杨事发的一年多以前，深圳市原分管城建和国土的副市长王炬就因为在房地产上“滥用职权收受巨额贿赂和礼金，并为其子女亲属非法敛财谋利”而被“双开”并“移送司法机关处理”。当时笔者就对“城建副市长”的“寻租空间和腐败能耐”留下了深刻的印象。据中纪委和广东省、深圳市纪委组成的联合调查组查实，王炬仅利用职权为其女儿女婿经营的房地产开发项目办理地价减免手续一项，少交地价款就高达１．２亿元。在他的放纵下，其女儿女婿通过为他人办理房地产开发手续牟利得到的“好处费”人民币1550万元、港币1180万元，并以借款名义向有关当事人索取人民币4160万元、港币1200万元。这位“城建副市长”家族“搞钱”的数目之大，为常人所无法想象。        但只是在出现了杨秀珠这个“原城建副市长”戏剧性出逃的一幕后，“城建副市长腐败群发现象”的大幕，才在公众的视野中拉开。我们在这以温州为半径，看看腐败的“城建副市长现象”究竟猖狂到何种地步。拿浙江省来说，实际上早在杨秀珠案发前，杭州市分管城建、规划工作的副市长叶德范就因为在拆迁和房地产上的受贿，于2001年3月被法院判处有期徒刑6年。浙江三大城市中杭州和温州的“城建副市长”出事了，剩下的宁波出事的高官，更是“升格”到“中央候补委员、省委常委”的级别。据报道，2000年10月，原宁波市委书记兼市长许运鸿因在房地产和其他方面“滥用职权罪”被一审判处有期徒刑10年。大城市如此，中小城市的副市长们也“不甘落后”。如被处有期徒刑10年丽水市的原常务副市长魏连新，同样被判刑10年的原临安市副市长郑柏松，被判15年的海宁市副市长马继国等等，他们的涉案都与房地产上有关。        走出浙江，再看看温州南面的福建，因为城建和房地产方面而“犯案”的市长们也是“层出不穷”。在今年6月上旬被双规前“成功外逃”而“轰动全国”的原全国人大代表、福建省工商局局长周金伙，“犯案”的一个重要方面就是在其担任福州市副市长和宁德市市长等职期间在房地产及土地批租上的寻租贪污。据报道，周在任宁德市长时，“将东湖华侨农场土地以7000元/亩的价格批给其亲属1200亩，后变更为城市房地产开发用地，其亲属以50万元/亩倒卖出去”。周及他的亲属仅这一项就非法牟利5个多亿。按照媒体的说法，周“在美国的财产最少在1亿美元”。据报道，周的案发是因为宁德的搭档——当时的市委书记、后来的省委常委、宣传部长荆福生的“出事”而“偶然”导致的。而荆福生被“双规”的直接原因，也是因为他和号称当地首富的开发商之间“经济问题”所至。按照媒体的说法，荆福生和周金伙都很热衷搞房地产，“因为房地产来钱快，并且形象好”。和他们的案发“相互衬映”的是在福建发生一场“土地廉政风暴”，落马的各级官员举不胜数。实际上在此之前，就发生过厦门副市长蓝甫因受贿505.7万元被法院判处死缓的案件。据报道，这位副市长“上任不到两个月，他就通过为房地产项目减免地价收受贿赂，用国家损失4000万元地价款的代价为自己换取了217.6万元的不法之财”。        而在浙江北面的江苏，仅沪宁沿线苏州、无锡、常州、镇江和南京这五大城市，这几年几乎是每隔一个城市，就有一位“城建副市长”甚至更高的官员出事。首先是在2004年６月因受贿270余万元被判处无期徒刑常州市“城建副市长”张东林。这位在“经营城市”中成长起来的城建副市长，所接受贿赂的18个行贿人中有17个是房地产开发商。这边常州的城建副市长被判刑刚刚半年多，那边有着20多年地市级官员“百官共廉”神话的苏州，城建副市长姜人杰也因“违规发包工程并从中受贿、违规批地并从中渔利、挪用资金并助子牟利”三条罪状被“双规”了。据报道，姜的涉案金额高达1.4亿元天文数字，“有关部门在搜查他家时，抄出来的现金来不及点，是用秤来称的，据说有23公斤，几百万元，连地板下藏的都是钱”。姜人杰的案件还没被判，高居江苏省人大“第一副主任”之位的原南京市委书记王武龙，也因“利用职务上的便利为他人在减免土地出让金、土地置换等方面谋取利益，先后索要、收受他人钱款折合人民币数百万元”而于今年7月被“双规”，并在最近被终止全国人大代表资格，受到了开除党籍和公职处分。        以上还仅仅是对华东的三省一些地方公开出来的腐败高发“城建市长现象”进行的粗略扫描。其实全国各地类似的情况可谓是“屡见不鲜”。大到身居政治局委员高位的上海市委书记陈良宇，以及在前几年已被处以死刑的全国人大副委员长成克杰，最近又有北京的城建副市长刘志华，小到被笑称为“三玩市长”的湖南郴州市城建副市长雷渊利等各地案发不断的“县市级”，城建房地产方面的官员腐败的“前赴后继”已到了难以准确统计的“高发”地步。就犹如数着多米诺骨牌一块块倒下那样，人们早已不再把“城建副市长”由于贪污受贿而倒下当作什么新闻，只是猜测下一个倒下的“城建副市长”究竟会是谁。        实际上，腐败频发的“城建市长现象”早已不再是分管城建及房地产的副市长的“专利”，任何只要是可以在城市批地、拆迁及房地产等城建上有“说话有份量”或决策权及影响力的书记、市长甚至纪委、司法系统等“实权人物”，都可以借此寻租和“捞上一把”。受贿高达950万、挪用公款2650万元的“三玩市长”的雷渊利就曾经“委曲” 的说过，他的贪污受贿，在当地连前几名也排不上。果然不久后郴州的“一把手”市委书记和“三把手”纪委书记等都纷纷落网。所以说，房地产上腐败高发的“城建副市长现象”，早已成为一种“泛城建市长现象”。社会各界对此的“认识”是如此的“高度一致”，以至于在百度上搜索“城建副市长”几个字，你会有一个令人称绝的发现，第一个跳出来的条目，竟然是教他们如何做“城建副市长述职述廉报告”的商业广告。        确实，那些每年掌管着数百亿资金的“城建副市长”中的腐败分子，其抗反腐的“斗争经验”和“抗击性”要比“交通厅长”们老道的多。他们不仅很少出现像“交通厅长”那样“查一串十”的“拔出萝卜带出泥”的效应，而且还十分刻意建立强大的保护网，并特别善于包装成“廉政的模范”。有的城建副市长他手下的分管副秘书长被抓、他曾经的顶头上司被抓，甚至他搞的所谓号称全国廉政榜样的“形象工程”的副手被抓，但他都照样可以“太平无事”。        1999年建设部曾经就“创建国家园林城市”表彰过20个优秀的城建市长。几年过去后人们发现，就是在这样的一批“优秀市长”中，竟然还有前面提到的深圳、杭州等地出事的副市长，也有副市长转到人大没几天就“请辞”去当了开发商的老总。另外，厦门的原城建副市长赵克明和原十堰市市长马荣华也分别因土地出让金和房地产开发等方面问题，一个被判死缓，一个被罢免全国人大代表。城建市长中“优秀者”犯案的比例就如此之高，普通城建市长的腐败高发就可想而知了。               （2）官员寻租和房产暴利，权贵资本的“孪生兄弟”        在谈到腐败高发的“城建市长现象”时，我们经常听到“寻租”一词。它是西方上个六七十年代出现的一种经济学理论。通俗的说，就是指“人们凭借政府保护而进行的寻求财富转移的活动”。寻租的根源在政府，“它的主要特征是不经过相应的生产劳动而将社会公众财富转移到一部人手中。寻租从根本上是与劳动和公平原则相违背的，也是对公共资源的侵害和浪费”。而权力寻租就是指“握有公权者以权力为筹码谋求获取自身经济利益的一种非生产性活动”。        在中国出现的房地产暴利和腐败高发的“城建副市长现象”，可谓是典型的特殊集团的利益寻租和相关官员权力寻租的“综合症”之一。开发商暴利，靠的是政府的土地和房地产方面的主管部门，允许其对城市住房土地使用权的垄断而实现“寻租”的；而官员的权力寻租，则是官员个人通过手中的“批地权”等权力资本得以兑现的。从这点来说，在房地产上的利益集团寻租和官员的权力寻租，正是人们所说的“权贵资本主义”的深刻写照。这里的“权”，就是掌握政治权力和社会资源的官员阶层，而“贵”则是像房地产开发商这样靠着政策的“倾斜”而迅速暴富特殊利益集团。正是由于这两者的“勾搭成奸”，不仅使得中国城市居民的房价收入之创下了全球最不可思议的“畸高记录”，而且也使得腐败高发的“城建市长现象”成为中国官员腐败的一大特色。        有人说，在房地产上官员的权力寻租和腐败主要表现在房地产开发的各个具体环节上。有的学者从开发商暴富的流程上对权力寻租进行了构画。如开发商要实现其圈地计划，就要为土地官员的寻租付出“代价”；要取得银行贷款，就要为银行官员的寻租付出“成本”；要偷工减料进行房地产开发，并使项目利益最大化，就要对房地产主管部门的官员的寻租进行“打点”。也有一些人士说，搞一个房地产项目要盖多少个章，就有多少项的权力寻租。其实这些都是在“微观层面”的寻租，中国房地产上最大的寻租，还是表现在房地产及住房政策的制定及房地产市场的操控上。        就拿住房供应政策来说，如果我们现在还是实行的是向绝大多数市民供应经济适用房的政策，房地产开发商的暴利从理论上来说就无存在的基础。因为按照原有的政策，首先，开发商高价暴利商品房可以盘剥的，只能是占城市人口15左右的“先富阶层”。在这样的情况下，高房价引发的社会矛盾，就只能是一场富人和富人之间的“战争”，而不是像现在这样成为开发商对全民财富的掠夺；其次，占城市人口80％以上的市民应该享有的，是政府提供的、利润水平不能超过3％左右的经济适用房。尽管这些经济适用房大多数也是由开发商来开发，但政府规定的利润“硬杠杠”，使得开发商作为一个群体的“特殊利益”几乎少到可以忽略不计。但为了在公民的住房供应上寻获“最大的租金”，开发商肯定不甘于这样的“社会平均回报率”。他们要获取“特殊利益”，首先就必须“扳倒”原有的住房政策，使政策的导向由“亲民”变为“重商”。所以要花最大力气“打点”的，是政府主管房地产和住房政策方面的高官。而对那些有住房政策影响力的高官来说，是否在起草政策中帮开发商说话，就成为他们权力寻租的最大资本。果然，在后来的“房改”政策中，经济适用房的实际供应对象，减少到了只占人口10％左右的最低收入家庭。80％多的普通市民，成了只能听由开发商暴利宰割的“羔羊”。他们要买房居住或改善住房，除了找开发商买商品房外别无其他途径。因为在城市中，连土地使用权也被“有关方面规定”只能由开发商来垄断开发。这样的“政策设租”，不仅使官员的权力资本得到了“高回报”，而且还使开发商成为中国行业中最大的特殊利益集团，获取丰厚的“寻租果实”。实际上，不管是从他们对社会公众的财富掠夺的最多来讲，还是从作为特殊利益集团获取的暴利来说，他们和城建及房地产方面官员一起，构成了当今中国最强势的“权贵资本”的“共同体”。        除了用政策制造出最大的“寻租机遇”外，操控房地产市场的供求关系也是官员和开发商寻租的“法宝”之一。为了使开发商的暴利高价房在市场上得以支撑，有些地方的“城建副市长”及相关官员故意控制土地供应，人为造成房地产的市场短缺，甚至还放话说什么“主城区不再建商品房”等；也有的地方把土地批给开发商后，任由这些奸商为获取最大利益恣意囤积土地和楼盘；还有一些地方为了创造更多寻租的“发财机遇”，不顾市民的承受能力和政府的财力物力，大拆大建，使房地产市场的刚性需求达到了极至。        这里应该特别指出的是，房价越高，暴利越多，官员的权力寻租的空间就越大。据报道，有位开发商就以“亲历说明”，“如果当官的给我的带来了5000 万元利润，我愿意拿出2000万甚至更多”，这就很能说明其中的“道道”。以此为例，如果某个楼盘每平方米价格高达1万元，开发商的利润为5000万元，官员的权力寻租就可高达2000万元；而如果房价下到了8000元，开发商的利润为3000万元，那么官员的“租子”也只能在1000多万元；而如果再降到6000元，开发商的利润只有1000万元，可能官员的“租子”最多也就是几十万元。因为开发商觉得这是正常的利润水平，无须再为权力寻租付出太多的成本。所以，就是从寻租和受贿的利益最大化来说，某些“城建市长们”也是高房价的坚决支持者。        从这几年“城建市长”们贪污受贿的金额的变化，人们也可以清楚的看见房价的高低，和相关官员权力寻租的“成果”多少，究竟存在着一种什么样的“正比关系”。早期房价低的时候，城建市长可能的贪污受贿，也只能是在几万、几十万的“能耐”之内；而到了高房价的时代，房地产暴利达到了令常人难以想象地步的时候，官员“寻租”的胃口就不是这点“小意思”可以“打倒”的了。开发商没有个几百万、几千万甚至上亿元的“孝敬”，就很难有“大的收获”。就拿杭州的城建副市长受贿一案来说，当时是在90年代中期房价很低的时候，这位城建副市长受贿的总金额也只有9万元；而到了2005那高房价的时代，苏州的城建副市长涉案的金额数达到了1.4亿元。同样是“城建副市长”，十年间权力寻租的金额相差竟高达1500多倍。可以说，房价调高一小步，权力寻租一大步。更何况，同样是贪污受贿，案发率及腐败的成本也差不多（甚至更少），但新的城建市长得到的“寻租受益”，要比以前老城建市长的“毛毛雨”多了上千倍，这也从另一个方面造成了“城建市长”腐败案的高发，这也是为什么贪官对高房价如此的青睐根本原因。        中国房地产的暴利，来自于开发商作为特殊利益集团对政府政策的“寻租”；同时，它也成为中国权力资本寻租的最大“策源地”。从这方面来说，高房价不仅剥夺了公民的权利和财富，也极大腐蚀了执政党的“健康肌体”。高房价不除，房地产暴利不灭，中国的社会公平和正义的和谐之路，就难以“畅通”！
       中国房地产十大批判之七（三）相关官员，为何成了高房价推手（灰篇）
      三、市场多轨制，住房供应也有特殊利益集团        面对越来越高的房价的重压，普通市民眼看着买房和改善住房的希望离自己越来越远，心中的焦虑、悲愤及生活的压力越来越大。但是和普通公众对对房价高涨所表现出的“深恶痛绝”相反，也有人对节节高升的房价，不仅心平气和、没有丝毫的“压力”之感，甚至还表现出一种“不亦乐乎”。而有这种“感觉”的，大多数是一些有权有势的政府官员和企事业单位的“头头脑脑”。        照道理说，官员和领导也是人，也是公民的一员，也要吃饭买房，并且这些方面的要求往往比一般老百姓要高的多。房改后他们应该和普通老百姓一样，按照国家规定都要到市场上去买商品房。“要求”和“标准水平”的不同，使他们承受的高房价的压力应该更大。为什么老百姓在高房价下被压的喘不过气之时，他们却能“气定神闲”？难道他们有什么“镇邪”的法宝？        今年8月中，监察部和建设部、国土资源部三部委联合发布的关于制止违规集资合作建房的通知，终于公开了其中的“谜底”。按照该“通知”的说法，原来这些年“一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题”。当然，在国家早已有明文规定的情况下，无权无势的普通百姓是没有“本事”和可能“变相搞住房实物福利分配”之类名堂的，他们只能到房地产市场买高价商品房。所以该通知在第一条里也开门见山告示：“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益”。至此，人们终于明白，原来就在普通市民被高房价压迫的“越来越没有希望”的时候，一些拿着不错的工资和高津贴的“党政机关”的官员和公务员，却正在同时成为可以用极低价格购买和享受新建住房的“特权阶层”。        1、惊人的数字：一半左右“新房户”，竟然“绕过”了商品房市场        谁都知道，在中国的城市里，一般人一生中最大的财富就是住房。在以前的文章中我们就曾经根据国家统计局的《首次中国城市居民家庭财产调查总报告》，说明在2002年中国城市居民家庭财产中，房产就占到家庭财产的47.9%（当时城市居民户均总的财产为22.83万元）。而在经历了这几年的房价暴涨后，大多数城市房产的价格都翻了一倍以上，现在的房产平均都已占到了城市居民家庭财产的四分之三甚至更多。所以住房供应是否公平正义，就成为衡量一个社会是否公正的最基本的标尺。        但是，就在人们平时还在为工资收入中的几十元的差别“锱铢必较”，在为几百元的行业差距而大呼不满，在为几千上万元的官民收入上的“不均”“忿忿不平”的时候，却很少有人注意到，在作为普通公民一生最大财富的住房上，由于城市社会各阶层因权力和地位不同，取得住房供应的途径的不同，给不同阶层人群正在人为造成家庭财富之间的十几万、几十万甚至上百万元以上的不可想象的巨大差别和“财富鸿沟”。住房供应的“双轨制”甚至“多轨制”，正在成为制造中国城市社会市民之间最大的社会不公和分裂瓦解社会主义分配体系公正性的最大的“祸根”。        其实，早在半年以前，笔者在调查中国城市住房供应的时候，就发现了一个奇怪的现象。在国家统计局的统计年鉴里，有关全国城市每年实际为市民提供的新建住房的面积，要比建设部提供的全国每年“实际销售”出去的商品住房要多得多，两者之间存在着“海量差别”。就拿可以查到资料的2003－2004年这两年来说，按照建设部的说法，这两年全国商品住房实际销售面积分别为2.98亿和3.38 亿平方米。但在国家统计局的年鉴里，全国城市这两年新建住房的供应总量分别为5.5亿和5.69亿平方米，比建设部的数字提高了将近一倍。一个是政府房地产和住房供应的主管部门，一个是国家的权威统计部门，两者之间的差距为什么这如此之大？照道理，住房供应的越多，作为主管部门建设部的脸上的“光彩”也越“亮”，为什么报出的“政绩数字”反而低了呢？仔细分析，才发现其中大有诀窍。        原来，国家统计局的数字是全国城市每年实际的供房总量，但是，商品住房仅仅只是其中的一项。而建设部统计的，只是房地产市场供应的商品住房，它“有意识”的掩盖了现在城市中各种各样名目繁多的“非市场”的“特权房”。那么，这些“非市场”的“特权房”究竟有多少？让我们还是国家统计局的统计年鉴的数字来说话。        在国家统计局公布出来的统计年鉴里，清楚的写着除了房地产市场的商品住房外，城市里新增的居民住房至少还有“城镇和工矿区个人建房”以及“城镇集体单位固定资产投资和房屋建筑面积”这两个大项。当2003－2004这两年全国房地产市场上的商品住房分别只销售了2.98亿和3.38 亿平方米的时候，这“两个大项”的数字又是多少呢?        根据年鉴资料，在“城镇和工矿区个人建房”一项中，2003和2004年仅住宅竣工面积的数字分别高达1.94745亿平方米和2.12482亿平方米。其中2003年城镇和工矿区“个人建房”的个数达到14145个，建房总户数高达137.2495万户，相当于平均每个“个人建房”项目有户房97户套。按比例推算，其中有120万户是属于住宅房，“个人建房”的户均面积就高达162.23平方米；而在2004年，城镇和工矿区“个人建房”的个数达到14462个，建房总户数高达138.2114万户，相当于平均每个“个人建房”项目有户房95.6户套。按比例推算，有120万户是属于住宅房，“个人建房”的面积进一步提高到户均177平方米。        除了“个人建房”外，“非市场”的住房供应还有“集体单位固定资产投资”名下的“住宅房屋”建筑。国家统计局的年鉴里2003年为8048.45万平方米，没有2004年这方面的数字，我们以“低标准的”推算为8300万平方米。这样的话，我们即可算出在2003年和2004年，全国城市中究竟每年推出了多少“非市场”的新增住房。        2003年：个人建房为1.94745亿平方米，单位投资住宅房为0.804845亿平方米，两者相加等于2.752295亿平方米；

       2004年：个人建房为2.12482亿平方米，单位投资住宅房约为0.83亿平方米，两者相加等于2.95482亿平方米。        这些国家统计局的数字表明，就在这两年的时间里，就在全国人民背负着越来越沉重的高房价的负担之时，全国每年还有200万户左右（“个人建房”每年120万户，集体建房每年80万户左右）的“特殊人群”，还在以远远低于商品住房市场价的“特殊待遇”，分别享受了相当于全国新建住房供应总量的53.7％（2003年2.95482亿平方米“非商品住房”÷国家统计局公布的2003年城镇新建住宅面积为5.5亿平方米）和52％（2004年2.95482亿平方米“非商品住房”÷国家统计局公布的2004年城镇新建住宅面积为5.69亿平方米）。“非市场”的“特殊房”的供应总量，有可能比面向全国5亿多城市普通市民的房地产市场上的商品住房还要多。        实际上，对全国城市长期存在的住房供应“多轨制”的情况，建设部十分的清楚。在去年12月下旬在南京召开的全国建设工作会议上，建设部长在报告中对此就有专门的“说法”。他说：“市场机制在资源配置中的基础性作用得到加强。按新建住宅竣工面积计算，城镇住宅市场化率由2000年的38％提高到2005年的67％”。也就是说，按照建设部的“新建住宅竣工面积计算”，现在全国通过房地产市场可提供的商品住房，占了总量的三分之二（请注意建设部长在这儿的“用词”，因为全国每年竣工的商品住房，要比实际销售出去的商品住房大的多，毕竟现在每年还有1亿多平方米的“空置房”）。如果要按照实际销售出去的商品住房占新增住房的比例来计算的话，全国住房供应的“商品化率”，同样要比“三分之二”少得多。        建设部长的讲话虽然听起来有“反话正说”感觉，而且还带有官场语言特有的“艺术性”，但它也无可置疑的表明，建设部早就知道实行住房制度改革后，“变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题”不仅一直没有得到解决，而且所占的比例也非常之大。但人们感到奇怪的是，为什么建设部对“市场化”的、面向大众的经济适用房，一再从政策上“收紧”供应的对象，把普通市民“拼命赶到”开发商暴利高价的商品房市场上去，但对“非市场化”、售价比经济适用房还要低得多、使国家“更吃亏”的“个人建房”之类“变相福利分房”，为什么到现在才发出“制止”的通知。        有人说，这些“个人建房”，统计的应该是是城市里拥有“私地”可以盖房的市民。但稍有常识的人都知道，宪法早就规定“城市的土地属于国家所有”。就是有土地使用权的，也不能随便自己建房。因为现在任何城市，规划部门一般都不允许纯粹的“个人建房”。更何况，国家统计年鉴上的这些“个人建房”的规模，可以和房地产市场的商品房规模相提并论甚至还超过，平均一个“个人建房”项目，就可高达90多户。一个纯粹的“个人建房”，可以达到如此的规模吗！在2005年6月江苏省统计局发表的一份对全省“房地产市场形势的分析”的报告中，就对现有的住房供应来源进行了归纳。这份报告说：“从供给方面看，商品住宅的供给主要包括以下几个方面，第一，房地产开发建造的住宅；第二，企业、事业单位在固定资产投资活动中建造的职工住宅、廉租屋等；第三，城镇工矿区居民私人建房”。根据这份报告，从1998年到2004年的7年间，江苏省“累计竣工城镇住宅面积20989.03万平方米…，其中房地产开发竣工15108.30万平方米，占全省城镇竣工住宅面积的72.0%”。住房供应市场化程度较高的江苏如此，其他地方就可想而知了。
 
       2、住房供应的“中国特色”：非市场化的“特权福利房”究竟有哪些        在取消福利分房的房改已经实施了8年后的今天，在房产已经占到个人家庭财产四分之三的高房价时代，竟然还有如此多的非市场化“疑似福利房”存在，这不能不叫人感觉到“权力”在住房改革中“异化的力量”。        其实，“个人建房”和单位“住宅建设”还只是有权有势者专有的“疑似福利房”系列中的两种，他们也不是“福利化”程度最高的非市场化的住房供应操作。实际上，就在国家的房改文件规定取消福利分房、使普通市民被推向商品住房高价暴利市场的同时，一些“利为己所谋”的权势者却精心设计，悄悄地使官员们自己根据“权力、地位和影响”，成为享受不同“住房福利化”的“特殊利益集团”。        在推进房价高涨及“经营城市”和“土地财政”的过程中，一些地方大中城市的市长书记是其中最大的“鼓吹者”。我们首先看看他们这些叫老百姓和人大代表“辨证看房价” 的高官，自己又是如何“辨证搞房”的。据了解，在这些地市级、厅局级甚至是区县级的官员中，很多住房供应上的“特别政策”不仅没停止，反而有愈演愈烈之势。在不少地方，这等级别的官员在看中了当地一些高档豪宅后，由公家负责购房，然后再由个人象征性的交一些“房改购房金”（有的只相当于该高档特大住房市场价的十分之一甚至十几分之一）后，这些高价高档的特大商品住房就“名正言顺”的成为官员自己“房改”后的“私房”（尽管这些高官中有的早已不知道“房改”了N多次）。还有的利用权力批地，专门由公家为官员个人建造大“豪司”（house）。在上述的住房供应“福利最大化”的操作中，有两个基本的特点。一是官员个人支付的购房资金的比例最少，官员“买房”的福利化程度最高；二是住房的标准普遍大大超标。如某地专门为“副省级”官员建造的官员房，每套平均面积竟高达300平方米左右，远远超过了政策的有关规定。而在这栋豪宅“官房”的附近，普通的商品房的价格每平方米就高达1万多元。这就是说，就这样一套豪宅，给官员带来的“受益”至少高达300－400万元左右。        除了对这些“高级别”的官员在住房福利化供应上“特事特办”外，一些 “党政机关”和企事业单位还通过集资合建的“个人建房”等办法，为它的官员和公务员群体提供“准福利化”的住房供应。这方面涉及的人数最多，盘子也最大，出现和全国房地产市场规模“旗鼓相当”情况，也就一点也不奇怪了。当然这些“个人建房”，也根据“情况的不同”，分成了三六九等。一些有权有势的“核心单位”，他们凭借“权力和影响”搞起的“个人建房”的售价，不少甚至比建房的综合成本还要低，和房地产市场上的高价商品住房形成了鲜明的对比。当然，也有一些有地的机关企事业单位为了提高和改善单位员工的住房条件，在单位园区搞起了名目繁多的合资建房。这些新建住房的“员工价”，一般都大于成本甚至小有赢利。但和房地产市场上的商品房相比，价格还是便宜的多。另外，还有一种专门为机关单位干部服务的、定向供应的“机关干部专用经济适用房”。前一段时间媒体报道的郑州市市级机关的“豪华经济适用房”，以及今天媒体报道的建在“富人区”、单套最大面积近300平方米的山东省直机关经济适用房，都属于这种类型。据报道，山东这片当初是以“支持省直机关房改”的名义开发建设的“经济适用房”住宅群，市场的售价是每平方米4290元到6000元，面积在160～295平方米之间。但销售给“符合房改条件的省直机关职工”的“约定的价格均价是1900元每平方米”。我们就以市场价和“省直机关约定价”每平方米平均相差为3000元、每套平均面积为200平方米来计算，一下就可以知道，谁有权可以“分”到这样的“经济适用房”，就意味着谁能成为一次性可以获得的60万元“额外收入”的“特殊利益人士”。要知道贪官伸手拿个几万元、十几万元还要“掂量”一番，但住房供应上的“潜规则特权”，一下子就可给官员带来几十万甚至数百万的巨大财富，比不少人一辈子的收入还要多得多。        正是由于存在着如此巨大的“利益”之差，各地官员想方设法以“个人建房”和“合作建房”之名搞形形色色的变相福利分房。使得国有资产遭到了极大的蚕食。有的机关大院成了“机关宿舍”，有的部队营房成了“私人公寓”，有的大学校园成了“教师花园”。这一代的官员依靠“潜规则”成了住房上的“特殊利益者”，但今后社会发展了，机关如何办公，部队如何训练、学校如何办学，这些“发展的硬道理”，在“住房特权者”的巨大的利益面前，都变得“无足轻重”了。        除了“权力部门”外，一些靠着垄断地位而“暴富”起来的国有企业，如电力、烟草和石油等行业，也在把他们从全民身上“搜刮”来的垄断利润“转移”到本单位内部人的住房福利上。他们有的是自己搞起房地产开发，老总之类的高层，几万元就可以“买”到一套大别墅；有的到开发商那儿搞“团购”，用国企的大把钞票买房，然后再分给内部人员。国企的红利，就这样流入到私人的腰包。                3、房价越高，住房上的“特殊利益者”得利越多        在住房供应的问题上，任何人都是“利益悠关者”，官员和领导都不能例外。        人们在分析高房价和官员之间的关系时，通常从政绩和腐败寻租这两个方面来做文章，但却很少有人把官员当作一个普通人来做分析。认真研究一下他们个人利益究竟和高房价之间存在什么利害关系，对我们深刻认识官员的“立场”会有更深的帮助。        实际上，从官员的自身利益的来说，房价越高，他们可能的得益就越多；房价越低，给他们可能“造成的损失”也就越大。就拿一些城市的市长等高官来说，由于他们的住房都是通过“福利最大化”的运作“房改”来的。所以不管外面市场上的房价如何高涨，对他们的影响几乎为零，因为他们为“买”房所付出的“成本”是一定的，不会随着房价的高涨而要掏更多的腰包。但一旦房子到手后，它的资产价值就会随着市场价格的波动而波动。房价越高，他们的住房的资产价值就越大，个人可能的得益就越多。如果这个市长“廉政”的话，他个人的最大财产，就应该是房产了。从这点来说，在房价上他可能和普通大众不仅不是“利益共同体”，而且还是“实际利益的对立者”。因为房价升的越高，市长的“合法”不动产价值就越大，买卖房子的利润空间也就越大。这就是市长的个人利益的关键。“市长们”如此，其他的官员也一样，只不过高房价给各个不同级别官员带来的“受益”程度不同而已。        这里还应特别指出的是，有些和房地产开发“高度关联”的政府相关主管部门的“实权派”官员，也在利用权力、关系和高房价的市场炒房牟利。这些开发商得罪不起的“实权派”官员，通过运作手中的权力，从开发商的手中“买”到价格远远低于市场价的商品房（实质上就是“行贿房”）。这些超低价“商品房”，成了这些“实权派”官员发财的“原始股的”。在国家法律法规还不完善的情况下，这些“实权派”一方面不断从开发商手中套取“原始房”，一方面又不断把这些“原始房”拿到房地产的“二级大众化市场”进行炒买炒卖。房地产的“股价”（房价）越高，他们的得益就越大。据了解，有的城市建委、房管局、国土资源局和规划局等相关的“实力人物”，一年经手的“原始房”就有5－6套之多。在房价年年走高的形势下，几年炒房的受益，低的几百万，高的达到上千万元。而就是这些高房价的得益者，往往也正是国家进行房地产调控和抑制房价增长的调控政策的主要执行者。        现在的问题就在于，中国房地产政策的制定、实施和住房导向的发展，决定权恰恰就掌握在这些“高房价得益者”的高官和“实力派”官员的手里。这样的“相关官员”，不仅感觉不到百姓在住房上的“冷暖”，甚至自身的房屋财产“市场价”的波动，决定了在住房上他们的利益和普通公众利益基本相背。        这样就产生了一个住房政治上的怪圈：要求代表“最广大人民群众利益”的高官及房地产方面的行政官员，他们如果真的要代表人民、国家和执政党的根本利益行政，切实调控房地产市场，抑制房价，就很可能损害他们其中一些人个人财产上的最大利益；而这些住房上不能与民“同甘共苦”、甚至“先天下之乐而乐”的“特殊利益者”——基本上靠“变相福利分房”来获取个人住房上最大好处的官员，又在作为行政者代表官方来进行所谓的住房改革。他们不仅不能体会到普通市民在房地产市场买暴利商品房所受的开发商盘剥之苦，而且他们自身也和开发商一样，是高房价的受益者。叫“特权者”在政府行政中代表最广大人民群众的利益，抑制和消弱自己阶层的利益，这几乎是“不可完成的任务”。        曾经就有人针对房地产市场出现的“民怨沸腾”状况迟迟得不到解决提出过这样的问题，在制定住房政策和执行国家房地产调控举措的建设部官员及各地的建委、房管、国土和规划方面的各级官员中，究竟有多少人自己的住房是按照他们参与制定的政策规定，是从房地产市场以正常的价格买来的商品房？如果这些官员本身的住房就是以后可以进入市场买卖的“变相福利房”，这对房地产方面的相关官员究竟在政策制定和实施中产生什么样的影响？房地产市场和市民住房问题久久得不到解决，是不是和他们自身的利益有必然的关系！        在现在各种阶层利益空前博弈的时代，社会公共政策的制定、执行和演绎，都是不同利益集团角力的结果。“病入膏肓”的中国房地产市场演绎和发展的结果证明，由“相关官员”和开发商组成的社会强势群体，掌控了中国房地产市场的“话语权”和发展方向，早已不能代表最广大人民群众的利益。中国的房地产市场，已经到了必须从制度上进行根本反思，重新打造符合中国国情的新的住房模式的时候了。中国社会的和谐公正，应该先从住房供应上的公平正义开始。
       中国房地产十大批判之八（上）：社会主义应该怎样给公民提供住房        社会主义应该使公民住房居住成本最小化        在现今的中国，探讨、分析和解决社会政治、经济特别是民生问题的现实办法，还只能从它赖以存在的社会政体——社会主义制度的本质特征上来进行。对中国房地产市场和公民住房问题的剖析和批判，探讨建立符合中国国情的新的住房模式，都离不开这个“政治基础”。        但在中国房地产市场和住房导向上，占“主导力量”的相关政府部门的行政者、所谓的专家以及行业的“主宰”——开发商，不管是从政策设计还是具体行动实践，不少人似乎早已把“社会主义”这个“政治基础”抛到了九霄云外。更有甚者，主宰着中国房地产行业的开发商利益集团，本身已成为“非社会主义化”的特殊利益攫取者。在公民的居民福利上，不仅“社会主义的优越性”被“特殊利益集团”贪污和盘剥得只剩下“空壳”，而且在政治文明建设滞后的情况下，公民的居住权利更是成为极少数人暴富的工具和和官场做秀的“金库”。这些在民主制度健全的土地私有制的发达国家都是难以想象的。        我国著名的资深经济学家、有“中国经济学诺贝尔奖”之称的中国经济学杰出贡献奖获得者刘国光，在他的获奖答辞上曾经说过一段很经典的话。他说：“'社会主义市场经济’是一个完整的概念，是不容割裂的有机统一体。好像这些年来，我们强调市场经济，是不是相对多了一点；强调社会主义，是不是相对少了一点。在说到社会主义市场经济时，则强调它发展生产力的本质即效率优先方向，相对多了一些；而强调它的共同富裕的本质即重视社会公平方面，相对少了一点。这是不是造成目前许多社会问题的深层背景之一。在中国这样一个法治不完善的环境下建立的市场经济，如果不强调社会主义，如果忽视共同富裕的方向，那建立起来的市场经济，必然是人们所称权贵市场经济，两极分化的市场经济。”而中国房地产行业的现状，正是这种“权贵和两极分化的市场经济”深刻而生动的写照。                    1、中国革命和房地产问题的核心，都有一个土地问题        在前面的文章中我们已经分析过，中国房地产最核心、最关键的问题，不是在“房”，而是在“地”。老百姓买房，其实从根本上来说就是“买地”。没有土地，房地产不仅没有立足之地，而且也是一文不值。没有任何一个房地产可以盖成“空中楼阁”，也没有任何房地产可以离开土地的来奢谈价值。房产落于何地，决定了它的价值。在土地资源稀缺的大都市，土地就成为各种利益集团竞相争夺的“天价财富”；而在荒无人烟的穷乡僻壤，它只是拾手可得一般资源而已。        房地产及住房问题的核心，就是土地的所有权及使用权的问题。中国房地产及住房问题之所以成为“中国城市社会中民生最大的不和谐因素”，最主要的原因就在于名义上所有权为全民共有的城市土地，一旦牵涉到具体的市民建房所需的土地使用权，就被开发商所独家垄断。城市公民不仅对全民土地的“共有权”被虚置，而且为了在建房中“分享”本该属于自己的土地而被迫成为“房奴”，被迫向开发商“进贡”毕生的大部分财富。而作为“特殊利益集团”的开发商，凭借对土地使用权的垄断及实际的掌控权，成了新时代具有“中国特色”的“新土豪”，并靠着横征暴敛来的新的“地租”（房地产暴利）而“一夜暴富”。土地，竟然再一次成为当今中国社会不同阶层“剥削和反剥削”的“主战场”。        而土地问题，恰恰就是80多年前中国共产党领导的中国革命的核心和基本的内容之一。        在1920年11月出现的最早的一份“中国共产党宣言”中，这些中国社会主义革命的先驱者就把将包括土地在内的生产工具“收归社会共有，社会共用”作为其革命的理想和原则；红军时期发布的《共产党宣言》,坚决主张把革命的重心放在土地革命上。任何对党史有所了解的人都知道，“土地问题是中国革命的核心问题”。从南昌起义到抗日战争爆发，第二次国内革命战争时期及苏维埃中央苏区革命的主要内容，就是土地革命。据了解，在八一南昌起义领导机关发表的《中央委员宣言》中，就明确声明这次起义是“继续为反帝国主义与实行解决土地问题奋斗”。恽代英说：“我们这次八一革命，就是要实现土地革命，所以我们决定了土地政纲…。”史学界认为，南昌起义的目的就是为了实行土地革命。以后红军又在八七会议中明确提出了土地革命的任务，在临时召开的政治局扩大会议制定了关于土地问题的第一个党纲草案。中国共产党历史上第一个土地法－－《井冈山土地法》，更是提出土地“以人口为标准，男女老幼平均分配”。        不久前，各地都在轰轰烈烈纪念红军长征胜利70周年。但很少有人想过，究竟是什么力量和信念，使得数万红军战士具有常人难以想象的、超凡的革命毅力，“不怕任何艰难险阻，不惜付出一切牺牲”。事实上，红军长征的时期，正是第二次国内革命战争也就是“土地革命战争”最艰苦卓绝的后期。对这些革命战士来说，如果共产主义的理想可能还是比较“模糊”的概念，那么“打土豪、分土地”的革命口号和目标，就是他们弘扬长征精神的重要的动力之源。        所以，从某种方面来说，中国革命胜利的重要的成果之一，就是人民重新成了土地的主人。在1950年6月28日中央人民政府委员会第八次会议通过的“中华人民共和国土地改革法”中，第一条就是“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制”；在关于土地分配的第十条中，这部土改法规定“所有没收和征收得来的土地和其他生产资料，除本法规定收归国家所有者外，均由乡农民协会接收，统一地、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有”。在后来修改的宪法中，更是规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。…任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。        2、社会主义“人民江山”，怎么就成了“只为富人盖房”的“新土豪”天下        既然社会主义中国实行的是土地公有制（城市土地归国家，农村土地属集体），那么从理论上来说，中国市民的居住成本应该最低，房价也应该最便宜。因为和其他社会制度相比，社会主义制度的属性及它的优越性，就是国家的所有资源和财富不是被私人资本寡头所独吞，而是由全民所共享，土地就是其中最重要的环节。土地的国家所有、全民共享，不仅是社会主义制度比其他社会制度更优越的最集中体现之一，而且也是公民居住成本最低化的根本原因所在。这比发达资本主义的“居住福利”的理念又前进了一大步。        因为土地的“国家所有、全民共享”，所以社会主义国家的公民买房应该无须向私人土地拥有者买地，就可以在国民自己的全民土地上建房居住，这也是社会主义国家公民神圣不可侵犯的“主人”权利。这也就意味着理论上每个市民只要按照“平均标准”买房用地，都应该有“免费分享”国有土地的权利（最多也只能是分担城市的建设改造相应的费用）。公民只要不是“多吃多占”，就应无须为“平均分享”土地的权利支付费用。这才是社会主义真正的“本质特征”，也是比较和衡量社会主义公有制比其他社会制度更具有优越性的最基本的体现。        众所周知，在世界各地的一些大中城市，土地费用是购房人所需付出的最大的成本，也是开发商在房地产利益链上最大的利润来源。社会主义土地的“全民共享”，就应该意味着它的公民在住房上摆脱了土地的“枷锁”，不必再像资本主义土地私有制下的国民那样，只有花费巨额的支出买得地产商的私人土地，才能实现有房的梦想。也正是由于社会主义国家的公民在理论上不需要再在住房上去“买自己的地”，这就解决了住房上的最大成本问题。没有了“买地”这个建房上的最大支出，社会主义国民在住房上所做的付出，理所当然的应该比资本主义土地私有制下的国民要低得多。这也是社会主义优越性在民生上实实在在的最大体现之一。        但现实中中国房地产市场和居民住房上出现的情况，却很难使人把它和社会主义制度优越性相提并论。中国大中城市的市民不仅没有享受到社会主义土地公有制所带来的居住成本最低化，相反却在住房上背负了全球最高的买房负担（中国大城市的房价收入比已高居全球的前列）。以至于出现了土地公有制的中国国民，竟然羡慕起土地私有制下资本主义公民所承担的“合理房价”的离奇现象。这不能不使人怀疑，我们现今的房地产市场和住房政策的导向，是不是和社会主义的“康庄大道”偏离的越来越远。        更离奇的是，就是在社会主义公有制的土地上，竟然在全国的大中城市中出现了70－80％市民因为房价远远高于自己的承受能力，而在“自己的土地上”买不起房的“天下奇闻”。这里就引出了一个值得人们深刻反思的问题：社会主义的土地公有制，本来应该以最低的成本和价格向公众提供住房。但几年的“住房改革”下来，人们不仅未能享受到土地公有制带来的“负担最少、价格最低”的住房供应，相反，却出现了比资本主义土地私有制下规范的房地产市场还不如的高房价暴利市场。这中间究竟是谁把本该体现在公民住房上的实实在在的“社会主义优越性”， “贪污”和“截留”的连资本主义的住房市场还不如？究竟是哪个特殊利益集团的“血盆大口”，吞下了从“最低成本”到“最高负担”之间的巨大“价差”？        通过前面的分析，我们知道正是开发商这个当今中国行业中最大的特殊利益集团，在相关政府部门及官员的默许和纵容下，通过对土地使用权的垄断，不仅使国有的土地由“全民共享”变成了“开发商独享”，而且也使“土地为人民所有”变成了一句空洞无物、没有丝毫实际内容的口号。世界上没有任何一个东西，可以离开它的使用权而奢谈它的所有权。住房上的土地制度更是如此。没有任何一个住房可以离开土地一刻而存在，也没有任何人可以没有住房而生存。但在中国房地产的现实中，公民作为“主人”的“土地所有权”却被另立的“土地使用权”所空置。具有土地使用权的开发商更像土地的主人，他们可以凭借土地使用权的垄断对名义上的“土地主人”——社会主义国家的公民横征暴敛；而空有“主人”之名的公民，为买房不得不承受开发商暴利的盘剥。加上相关法律法规欠缺对土地使用权转让的周全的“限定”，更使得具有垄断地位的开发商，把土地使用权作为洗劫社会财富的暴富工具。        对社会主义制度更为狂妄的挑战和使其“优越性”变得大为“贬值”的，还是那些占用和掌控着90％左右房地产市场绝对多数土地资源的行业主宰——开发商利益集团。他们竟然公开叫嚣并在实际行动中付诸实施“只为富人盖房”。这些特殊利益集团忘记了他们赖以暴富的土地，既不是他们祖传的私地，也不是属于他们私人的财产。中国城市的土地，是所有权为全体人民共有的国有土地，是全体人民共有的资源。但占据城市人口七八成左右的普通市民（开发商眼中的“穷人”），由于无法满足房地产商暴利的盘剥，在一轮又一轮的“社会主义城市拆迁改造”中，成了开发商和高房价驱赶的对象。这些全民土地的“产权人”，就这样成了自己土地的“弃儿”，被一波又一波的赶出了自己的家园。        面对如此冷酷的现实，人们不仅要问，数以千万的革命先烈“抛头颅、撒热血”打下的“红色江山”，是否就是为了让“革命的果实”像今天这样由开发商“暴享”？当年为了“打土豪、分土地”而不惜进行两万五千里长征的红军战士，是否会想到在打掉“老土豪”几十年以后，社会主义体制下会出现像开发商这样更贪婪、更暴利的“新土豪”！        其实，深刻的反思一下社会主义的“革命成果”为什么会被特殊利益集团“偷食”，社会主义公有制的优越性为什么会在“官商合谋”中被“贪污”，不仅对巩固“执政之基”、稳定社会政体有极大的帮助，而且也有利于大大提高人民的生活品质和质量。因为正是在这种反思和“调整”中，社会主义的优越性才能“重新归位”，才能发挥其不可替代的历史作用。        从房地产和住房来说，正是因为土地使用权被开发商所垄断，才导致公民的土地所有权被“空置”，使开发商得以用“土地使用权的买卖”来推销他们暴利高价房。土地使用权的垄断不仅成了开发商暴富的工具，而且还成了他们洗劫了社会各阶层财富的利器。所以，它不仅是对人类公认的基本人权——居住权的最大剥夺，而且也是对社会主义制度优越性最大的“贪污截留”。这种“与民为敌”的房地产发展模式，不仅是以民为本的亲民政治所不容，而且也为真正的社会主义制度所难容，甚至在民生民主制度健全的发达的私有制国家也难有“藏身之地”。所以要在住房上使社会主义的优越性“重新归位”，首先就必须打破开发商对土地使用权的垄断。只有这样中国市民的居住权利才不会被肆意践踏，中国市民住房的小康之路才能有根本上的保障。        3、现今的房地产市场和住房导向，离“社会主义优越性”还有多远        既然我国现在实行的是社会主义，那么我们就应该现实的在这样的制度框架下，批判和分析现有的房地产市场和住房导向，探讨如何建立更能突显社会主义优越性的新的住房模式和发展方向。总不能像某些人那样，口头上喊着社会主义，行动上却做着封建资本主义。我们这里强调的社会主义最重要的一点，就是应该使人民群众在经济和民生上可以享受到公有制优越性的社会主义。尤其是在住房保障上，社会主义优越性”不能“口惠而实不至”。        这里，我们首先应该清楚的是，究竟什么才是“社会主义最大的优越性”，社会主义的本质特征又是什么？。邓小平有几句话，对此很能“画龙点睛”。他在1990年时说：“社会主义最大的优越性就是共同富裕，这是体现社会主义本质的一个东西”。此外他还说过：“社会主义的优越性就是体现在它的生产力要比资本主义发展得更高一些，更快一些，并且在发展生产的基础上不断改善人民的物质文化生活。”在1992年初他又说：“社会主义的本质，是解放生产力，发展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕”。邓小平还多次强调在改革中必须始终坚持的两条根本原则就是以社会主义公有制为主体和共同富裕。        用邓小平的社会主义论述来剖析今天的现状，人们就不难发现当今中国的房地产市场和住房政策的导向，已经“偏差”到何种地步。        首先，当今中国的房地产市场及住房导向，不仅未能体现“共同富裕”这个社会主义的最大优越性和本质特征，反而成为拉大社会贫富不均、急剧加大两极分化的“最大舞台”。作为全民财富最大的“洗牌器”，它一方面以空前爆发力批量制造当今中国的“超级富豪”，另一方面，也以史无前例的规模，使数百上千万“刚刚小康”中间阶层成了房地产暴发户的“房奴”，同时还用高房价使更多的市民被驱赶出了住房市场。除了在“卖房者”和“买房人”之间制造出“天壤之别”的“财富鸿沟”外，节节攀高的房价，还使得市民中有房户和无房户、小房户和“豪宅户”、高档房和低档房的财富差达到了极至。众所周知，房产是现今中国城市普通市民家庭最大的财富。而由于社会各阶层人群中权力和地位的不同，住房供应的也来源不同。有权有势者可能分到数百平方米的“房改房”，家庭财富也随着房价的高涨而节节高升。而社会的低收入群体本来就无“房改房”可享受，高房价更使他们“雪上加霜”；这就在社会的不同人群中造成了“富者更富、穷者越穷”的马太效应。此外，房价的高涨还使得新买房户和无房户租房在家庭的住房支出上达到了最大化，实际可支配的财富却减少到最低。各种人也因为住房的不同而造成实际生活水平的不同。这些都使社会的两极分化达到了空前的地步。        其次，开发商模式严重窒息了现今的中国房地产的发展。尽管按照社会发展和住房小康的要求，中国城市每年的住房供应量应该达到15亿平方米左右，但现在由于房地产商的高价和暴利，开发商每年只供应3－4亿平方米的商品住房，市场就出现了严重的“空置”和积压。老百姓的买房愿望和市场的有效需求，经不起开发商暴利的盘剥，只得“望房兴叹”。这就使本来可以发展“更快”的中国房地产市场只能成为面向少数人的“富人市场”，本来可以提的“更高”的市民居住水平，不仅没有提高，反而出现了倒退的迹象。        至于“消灭剥削”和“以社会主义公有制为主体”，这些“社会主义的本质”和“根本原则”，在今天中国的房地产市场更是成了“笑谈”。在当今中国房地产富豪的排行榜上，有哪一个还是“公有制”？又有哪一个不是凭借房地产暴利洗劫公众的财富而“一夜暴富”！        在现今这个年代重谈社会主义的“大道理”，就是为了使人们清楚的知道，在房地产市场和住房方面，社会主义的公民究竟应该享受到哪些社会主义的优越性。人民拥护的社会主义，应该是给人们带来“看得见、摸得着实惠”的社会主义，而不是什么漂亮的口号。        中国房地产十大批判之八（下）：究竟应该给公民住房提供什么样市场
      1、高价房，房地产寡头垄断的最坏市场的恶果
     
       在今天中国的房地产市场上，作为提供给市民住房居住需求的“主渠道”——商品房的暴利，似乎已经成为一种“天经地义”。房地产大亨们在辩解其不断高涨的房价时，使用最多的一个词就是“市场决定价格”。        那么，决定当今中国大中城市商品房暴利高价的房地产市场究竟是一个什么样的市场？它是不是“健康”到基本上“可以决定房价”的成熟规范的市场？作为一种基本的民生，公民的住房是否应该完全由“市场来决定”？这一系列带有根本性的问题不搞清，人们就容易“陷”在开发商所谓“市场”的泥潭里。        既然开发商认为他们的高房价是由市场决定使然，那么就让我们简单“温习”一下经济学基本的市场和价格理论，看看今天中国房地产市场上的暴利高价商品房究竟是哪种“质次”的“市场经济”导致的结果。        根据现代经济学的分类，市场可分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场这四种类型。在被认为经济效率最高、价格真正由市场决定的完全竞争市场，有许许多多的商品销售者和购买者，他们中的任何个体的经济行为都不能影响市场价格。在这样的市场，基本上不存在超额利润；而在垄断竞争市场，则是一种既垄断又竞争的市场混合，垄断竞争厂商虽然生产量比完全竞争厂商要少，但产品的价格和利润都要比完全竞争厂商要高；在寡头垄断市场，一种商品只有少数几个厂商操控，其中任何一家的竞争行动，都会影响其他寡头的产量和利润。几个寡头虽未有正式的协议或共谋，但为获得更大的利润产生自然的默契和妥协；而在完全垄断市场，市场上只有某个厂商生产和销售的产品，没有类似的替代品，也没有任何一个新的厂商可以进来参加这个市场的竞争。在这样的市场，完全垄断厂商为了获得最大可能的利润，操纵其产量和价格。        按照这样的市场分类，对比中国房地产市场的真实状况，人们就会很自然的把中国的房地产商归结为“寡头垄断”和“完全垄断”的厂商中去。还是让我们先来剖析一下中国房地产市场和开发商的“本质特征”，再来给其做个定性。        首先，中国的房地产市场基本上是由开发商所完全垄断控制。除了一些象征性、做秀点缀和定向供应的经济适用房以外（“货真价实”的经济适用房只占到市场的百分之几，少到可以忽略不计），所有市场上的产品——商品房，和不可缺失的最重要资源——土地使用权，都是被开发商所垄断。虽然从房地产市场的具体来说，它不是由一个厂商所控制，或者也不是只有两三个寡头，但从实质上来讲，它同样也是公认的被一个特殊利益集团所完全操控。在中国绝大多数地方的房地产市场上，基本上没有出现过的因为存在着实际的竞争而打价格战的情况，就是对中国房地产市场“寡头和完全垄断市场属性”的最好说明。同样，这个“利益高度一致”的特殊集团，在商品房市场还存在大量“空置房”的情况下，还可以：“自然而默契”地“联手共谋”操控市场的房价，使其以非同寻常的“非市场规律”年年暴涨。这些也正是房地产商这个特殊利益集团之所以能“完全垄断”和“寡头垄断”市场的效果。        经济学在分析一个市场怎样才能形成“完全垄断”时讲了几条原因。把这些原因和中国房地产市场的现状一一对照，你会发现其中很多方面有着许多“惊人的一致”。        造成“完全垄断市场”的原因之一，就在于某个厂商“可以控制生产该产品所需要的全部原料的供给”。而在中国的房地产市场上，不可或缺的最重要的资源——土地使用权，就是被开发商利益集团完全所垄断控制；       “完全垄断”的原因之二，还在于某个厂商“拥有生产某种产品的专利权”。不过，中国开发商的这个“专利权”，不是技术上的，而是政治上的。这就是只有开发商才能进行房地产市场商品房的开发。       “完全垄断”的原因之三，是“由于政府的特许，形成了垄断”。中国各地出现的“自建房”现象，就很能说明问题。这几年，很多地方市民为了避免受开发商暴利的高房价的盘剥，纷纷成立了自己的民间自建房组织。但除了温州以外，其他地方的“自建房”都进行不下去。问题就出在现在各地相关政府部门的实际运作中，城市建房所用的土地使用权，只“特许”给开发商，别人不管是自己的住房和生活条件多么困难，都无权进行土地的开发建房。而温州的自建房组织，还是借了开发商之名，才取得了一块土地的使用权。据报道，当地相关部门局长之类的官员得悉此块地被自建房组织“迂回”拿下、而且所建住房价格比周边开发商的商品房要低30－50％后，竟然高调放风说自建房组织此举违规。这位局长为什么如此的“重商轻民”我们以后可以“仔细的琢磨”。但此举也充分说明，只有开发商才是相关部门官员“独宠”和“政府特许的”的土地使用权垄断者和商品房唯一的生产者，其他任何人“插足”，都是所谓的“违规行为”。        如果说，对中国的房地产市场而言，看它是不是“完全垄断市场”还存在着“一个厂商”和“一个特殊利益集团”的形式上的差别的话，那么从市场的结果和内容来看，则基本吻合了“完全垄断”的特征。中国的买房人在决定一生最大的家庭支出消费中，实际上是处在一种无法挑选和“没有讨价还价余地”之中。也正是因为这一点，开发商才敢不断的疯涨房价、靠人为的操纵“铁定卖涨”。        中国的房地产市场，不仅有“完全垄断市场”这个“最坏的市场经济”诸多的基本特性，而且也有着“寡头垄断市场”一些基本特质。如为了尽可能多的获取更大的利润，中国各地的房地产商不仅有着“自然的默契和妥协”，甚至还有公开声称“致力于降低成本、加快开发”的“中国住宅产业集团联盟”和要“保护”房地产企业权益的“工商联房地产商会”等“准卡特尔组织”。正是在这些房地产寡头的“密室的串谋”和“公开的默契”下，中国的房地产市场“成功”的被掌控在开发商利益集团的“手掌之中”。        比如说，尽管中央政府几年来发出了一道道的“调控市场、抑制房价”的“金牌”，但在房地产寡头们的合谋下，房价在一年年“声势浩大”的“调控”中“准确而无误”的按照开发商特殊利益集团“既定的暴利目标”，取得了“实实在在”的“胜利”：“调控”成了“调空”，房价依旧按着开发商利益集团的意愿一路高涨；再比如，中国的房地产商为了攫取超额的暴利维持高房价，竟然敢于在全国市场已经出现1个多亿“空置房”的状况下继续“囤房”“待价而沽”。如果没有寡头们的市场共谋，如果稍有些基本的市场竞争，开发商可能冒这样的“市场风险”吗！实际上，正是由于房地产寡头们的市场合谋，在中国其他的市场由于竞争激烈打得“如火如荼”的时候，在房地产市场却是显得格外的“风平浪静”，甚至连装模作样的“价格战”也没有。还有，在房地产的“有效市场”本来就严重的供不应求情况下，中国不少地方的开发商还在“不约而同”的囤地，用各种手段进一步急剧加大市场供求的极不平衡，以降低商品房供应总量的手法，达到房价的最高化和利润的最大化。正如经济学对“寡头垄断市场”所描述的那样，在这样的市场，任何一个房地产寡头“都不会随意变动其销售量和价格”。而中国房地产市场之所以具有“寡头”的属性，根本的原因就在于他们和其他市场的寡头厂商一样，“获得了对某种产品生产资料的控制权、专利权或获得政府的特权保护，使得其他厂商进入市场成为不可能”。对中国的房地产市场来说，“造就”寡头的核心，就在于开发商获得了对房地产开发所需用地“土地使用权”绝对的专有权和控制权，这个市场只有他们才可以“进入”。这是他们成为市场上商品房唯一供应者的根本原因。        所以，无论是从房地产市场的实际效果、还是开发商的暴利目标实现，中国房地产市场可谓是“真真实实”的“完全垄断”和“寡头垄断”的“双重恶性市场”。一个国家的最大的基本民生保障——住房供给，由这样的“恶市场”操控，不出问题是偶然的，出大问题则是必然的。
      2、公民住房供应，究竟应该由哪个市场来决定        了解了经济学上的市场种类和中国房地产市场的“本质特征”后，下一步必须解决的问题，就是搞清中国的房地产及住房保障，究竟应该建立在何种的“市场”之上。现在中国房地产“寡头和完全垄断”杂交的市场，是正确的“市场选择”，还是“规范缺失、发育不全”的劣质市场？这些基本的问题不弄清，就容易被那些声称“市场决定房价”的开发商、官员和所谓的“专家”的所谓“市场决定论”的花言巧语所蒙蔽。        这里应该首先指出的是，在现在西方国家规范、成熟和发达的市场体系中，“完全垄断市场”基本上是“没有市场”及不允许存在的。个别由于“自然因素”的原因而存在的完全垄断厂商，受到了政府最严厉市场和价格管制。这些国家的反垄断法、反托拉斯法等，专门对各种市场的垄断（重点是对寡头垄断市场），以立法的形式进行强力的制衡。这不仅是因为寡头和完全垄断之类的“市场经济”会使社会的经济效率低下、社会资源得不到有效的利用，而且垄断还直接影响了社会财富分配的公正。一般来说，垄断性越强，社会的公正度就越低。比如在寡头和完全垄断市场，商品的价格不是由市场本身来决定，而是被由这些寡头所控制。        在现在中国房地产这样的寡头和完全垄断杂交的市场，决定商品房价的，同样也恰恰不是开发商、官员和所谓的专家所说的那样是“由市场来决定”的，而是完全由中国房地产的寡头们自己操纵的结果。在四种类型的市场中，完全可以由市场来决定价格的，只存在于完全竞争市场之中。在垄断竞争市场中，大多数商品的价格也是由市场所决定。但是，像中国房地产市场这样“寡头垄断和完全垄断杂交”的市场，商品房价就绝对不是由市场来决定的，而是由开发商自己所操控的。这几年大中城市房价背离市场规律和价值规律的非理性的疯狂暴涨，就充分证明掌控房价的绝不是市场那只“无形的手”，而是开发商特殊利益集团那只“肮脏的黑手”。        现在的问题就是，保障数亿中国市民基本民生和居住需求的住房市场，究竟应该由“哪知手”来决定？像中国房地产那样，以高房价肆意攫取公民财富的“寡头和完全垄断杂交的”市场，是否还应该继续任由他们掌控中国的房地产和住房供应。        回顾中国房改8年来住房市场变化的过程，人们会发现中国的房地产市场走了一条由最初的半商品、半公共品的经济适用房，到完全商品化的一般商品房，再到现在由寡头和完全垄断市场操控的高价暴利的“超额利润商品房”的过程。这样的一个变化轨迹，究竟是社会的进步，还是历史的悲哀。        按照一般的“国际惯例”，公民的住房市场，不仅绝对不可能是由寡头和完全垄断操控的市场来提供，而且也不是全部倚赖于完全竞争的商品化市场。市场经济和社会制度健全发达的国家，都是把住房当作特别的半商品和半公共品来对待。这不仅是因为拥有良好的住房条件和居住福利是人类生存和幸福生活的基本条件，而且居住权利也是基本人权的重要内容之一。正是由于住房有着很大的公共产品的特性，所以在民主政治和社会保障健全的国家，住房从来就不是完全商品化，更不可能出现由垄断市场的寡头所操控的“暴利化”。如果出现这样的情况，任何执政者都免不了被选民“罢免下岗”。在这些国家，一般公众的住房都是由利润较低的商品房市场和有着财政津贴的政府保障房共同来提供的。        也正是因为住房具有商品和公共产品的双重性质，所以在民主和社会保障制度健全的国家，面向社会公众服务的住房市场不仅不可能有暴利，而且其平均利润水平比社会平均利润率还要低，一般大约在3－5％之间。这也是为什么越是制度健全的国家，公民的住房负担（房价收入比）就越低的根本原因。这些国家之所以可以使普通买房者的房价收入比保持在3－6的合理水平，就是因为在背后有着这些不可或缺的制度保障。        所以，当深受高房价暴利压迫的中国市民在对发达国家住房市场的极低利润率表上惊叹的同时，更应该思考的是这种现象背后的制度原因。        了解了住房市场的“国际惯例”后，反过来再对中国的房地产市场发展的轨迹进行分析，就更能清醒的认识其中的“深层次原因”所在。        与发达国家形成鲜明对比的是，现今中国的房地产市场，基本上已经没有住房“公共产品”属性的影子（当然，少数特权者的“福利房”除外），可谓是“全部的市场化”。就是在这个“市场化”中，人民得到的也不是利润水平低于社会平均利润率的“微利商品房”，甚至也不是等同于社会平均利润水平的“完全商品房”，而是利润率要比国际同行和国内其他行业高出十多倍的“暴利商品房”。这不仅是所有市场中经济效率最低的，而且也是社会公正程度最差的。是“最坏的市场”孵化出的“坏蛋”。        那么，为什么制度健全的发达国家，可以为公民提供微利的、甚至享有政府补贴的住房保障，而作为社会主义的中国却只能为市民供应暴利的高价房呢？从表面上看，是政府相关部门的一些决策和行政的官员，太相信市场的力量，听任市场被寡头垄断所操控。但从根本上来说，还是由于一些掌握实权的“相关官员”，早已成了开发商特殊利益集团的“代表”。正如一份研究报告所说，有的“中央机构”已经成了特殊利益集团的“代言人”，“某些行业或集团'嵌入’政府部门形成特殊利益而左右政策的制定与执行”。反思一下中国房地产市场走过的轨迹，想想为什么面向普通市民的经济适用房被取消，为什么住房供应商品化后“相关官员”对市场上的“暴利房”采取默认甚至是纵容，并以“市场供求决定价格”的一知半解的“理论”拒绝对老百姓反映强烈的暴利高房价进行行政干预和价格管制，人们就不难发现，根本的问题还在于行政者究竟“权为谁所用”和“执政为谁”的问题上。当部门和个人利益成为“相关官员”行政的主要的价值取向，当权力寻租已成为一种普遍的社会现象，当民主制衡的政治文明机制还不完善，住房政治中“重商轻民”的“右倾化”发展就成为一种不可避免。
      3、政府，该不该对商品房进行有效的价格管制        应该说，相对于西方发达国家，在作为普通民众最大民生的住房市场上，我国政府应该在市场的调控和价格的管制上应该更有所作为。        首先，拥有基本的居住权利和良好的住房条件，不仅是人基本的生存需要和各国公认的基本人权，而且更是体现社会主义优越性的一个重要方面。所以，中央高层对民生问题从政治的高度给予了相当的重视。        我们知道，衣食住行都是人们的基本的民生需要。最近由于各种原因，粮食价格上涨了不少。前几天，温家宝总理还专门到北京的市场进行调研，了解粮价上涨对市民的影响。日理万机的国务院总理，为什么对粮价的上涨如此重视，关键就在于它不同于其他普通的商品，是国民基本的民生。住房也是同一个道理。任何人无论贵贱，无论地位高低，都应该保证有体面而合理的住房保障。政府各级部门之所以要对房地产市场发出如此多的调控文件，抑制房价的不当增长，原因也就在于住房不是单纯的商品，它具有公共产品和商品的双重性。        实际上，和粮食每斤增加两三毛钱相比，同样作为基本民生的房价的暴涨，给普通百姓基本利益带来损害，要比粮价的上涨不知道要高出多少倍。算一算这两者的明细帐，人们就不难发现他们给老百姓生活带来损害的差别，何止是十倍、百倍。        就按照每斤粮食涨了3毛钱来计算，一家三口每天要消费粮食2.5斤，一年365天平均每个家庭需要消耗粮食912.5斤，一家人每年要为粮价的上涨多付出273.5元。如果一年前的粮价为每斤1.2元，现在为1.5元，这就意味着当粮价涨了四分之一的时候，给某个家庭在吃饭上带来的直接影响连300元还不到；        但是，如果像现在一些大中城市那样，一年前市区的平均房价为每平方米8000元，一年中就涨了1000元（指城市中的同一地段商品房价），那么给普通家庭又是带来了什么影响呢？我们还是以普通的三口之家为例，他们所买的商品房还是严格按照“结构调整”后的90平方米的中小户型，那么这个家庭仅为一年的房价暴涨，就需多付出9万元的代价。如果这个家庭的年收入，在这些大城市处于中间水平，这就相当于要把这一家两年的收入，不吃不喝全部抵上去，才能应付一年房价暴涨的支出。而这还只是在房价一年只涨了12.5%的情况下（这里是指在一般城市主城区同一地段的涨幅，不包括近郊区县的“加权”）普通家庭多付出的“成本”。        这里我们就可以清楚的算出，同样是基本民生，粮食一年就是涨价了四分之一，给普通百姓平均每个家庭一年增加的成本支出，也就是300元不到，相当于一个中等收入家庭一年收入（按4.5万元计算）的150分之一；而一年房价虽然只涨了八分之一，但它一下子就使得需要买房的家庭多付出9万元，相当于一个普通的百姓家庭全年收入的百分之200（也就是一个家庭2年的全部收入，而在发达国家，一个家庭3－6年的全部收入即可买一套很体面的住房了）。这两者如果按倍数的关系来算的话，相当于一年房价上涨给普通百姓家庭增加的成本支出，比一年粮价暴涨给这样家庭增加的支出，高出了300多倍。站在这样的角度来理解百姓对房价疯长的强烈的不满，就一点也不奇怪了。实际上，在不少大中城市的“主城区”的同一地段，这3—4年左右的时间里，房价几乎暴涨了一倍左右。比如说，过去房价是每平方米5000元的，现在都纷纷暴涨到了1万元以上。3年多的时间里，每平方米就上涨了5000多元。按照新的严格标准的“90平方米”户型来计算，就相当于这些百姓家庭在等待调控政策“出奇效”而未买房的这3－4年的时间里，房价不仅没被“拉下”，反而高涨一倍，多了45万元，仅涨价部分就相当于这些普通家庭十年的全部收入。        从中人们不难看出，和粮价上涨相比，房价高涨给普通百姓带来的生活重创，至少是粮价造成的生活开支成本增加的300多倍。更何况，今年粮价的上涨，是在近几年没什么较大波动的基础上出现的。如果把这几年房价暴涨和粮价上涨的总和做个比较的话，那么房价的暴涨给公众带来的生活成本的增加和生活水平的损害，至少是粮价上涨带来的开支增加的1000倍以上。        所以，国民住房作为具有商品和公共产品双重属性的特殊商品，它在价格管理上应当比当前社会中绝大多数的其他商品更需要进行政府的价格管制。这不仅是因为它的暴涨给普通市民带来的损失和危害最大，而且放任住房上的暴利高价，其实也就是容忍恶势力对人的基本生存权的破坏和践踏。        第二，中国的住房的市场供应，本来就是处在极度不平衡的“供不应求”之中。我们以前已经说过，按照当前城市化发展的现状和住房小康的发展的要求，中国的房地产市场每年应该提供15亿平方米的商品住房，但市场上实际的供应量只能在3－4亿平方米。有效市场供求的如此不平衡，就为“哄抬房价”创造了“条件”。在这样的“市场”情况下，如果不进行严格的市场价格管制，自然就会导致房价的失控暴涨，就如同这几年中国的房地产市场所表现出的那样。所以说在当今的中国房地产市场，任何“调控”举措如果没有包含严格的价格管制，“抑制房价增长”这个衡量“调控成功与否”的“关键词”，就只能是一句空话。        第三，和土地私有制的资本主义国家不同，中国的房地产暴利是出现在公有制的土地上，“加害”的对象，正是“土地的主人”。当开发商利益集团大言不惭的为他们的暴利做所谓的“市场决定论”的辩解时，他们恰恰“忘了”他们暴富所赖以开发的土地的“产权人”究竟是谁。根据国家的宪法，城市的土地属于国家所有，即全民所有。在“主人”的土地上建房出售，利润率竟然比在买私人土地的商品房还要高出十几倍，开发商如此的强盗逻辑如果不受到市场和价格的管制，就是对社会主义优越性最大的贪污和嘲讽。在“一切权力属于人民”、所有资源为“全民所有”的公有制的社会主义中国，住房市场的暴利化是地地道道的制度变异下的怪胎，算的上是真正的“世界之耻”。        总之，面对中国房地产这样一个由寡头垄断的低效、不公和“超级垄断利润”的市场，面对这样一个关系到中国市民最大民生利益的基础行业，面对这样市场的有效供应远远得不到满足的畸形的供求形势，尤其面对市场的开发者是在主人的土地上“借鸡生蛋”这样的制度背景，作为“执政为民”和“权为民所用”的政府，就必须站在人民的立场，“代表最广大的人民群众利益”，对已成为影响中国城市的“最大的不和谐因素”——房地产市场，实行强力而有效的政治调控和市场调控，特别是要强力实行对商品房的价格进行有效的价格管制。从某种方面来说，对房地产市场高房价暴利的放任和“不干预”，不仅是对开发商利益集团的袒护，更是行政者对人民给予的权力的最大践踏，也是在维护人民利益上的极大的渎职。        在我国的“价格法”中，专门有一段论述了“政府的定价行为”。其中讲到当某种商品的价格具备“与国民经济发展和人民生活关系重大”、“资源稀缺”或者“重要的公用事业”等条件之一时，“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”。        对中国的房地产市场来说，“和人民生活关系重大”这点是其他任何商品都无可比拟的；至于城市的土地“资源稀缺”这也早已有共识；另外，住房在某些方面也具有和“重要的公益事业”一样的“公共产品”属性。这些都使中国房地产市场商品房的价格管理，具备了“政府定价行为”的必要条件。更何况这几年中国大中城市的房价疯涨，已造成仅暴利高价房的价格上涨部分，就相当于普通市民家庭十年左右全部收入所得。当一个国家出现仅几年房价上涨给普通百姓带来的生活成本，就比世界公认的居民买房负担（房价收入比在3－6之间）还高将近一倍的“全球奇观”时候，当房价问题已经成为城市社会“最大的不和谐因素”，一个“权为民所谋”和“以民为本”的 “负责任的政府”，难道还没有必要及时对商品房价格实行强力而有效的政府价格管制吗！
      4、从规定利润到讨论成本，是谁把开发商惯得如此骄横
       在这两年的时间里，在高房价暴利的压迫下，有一种来自民间的声音变得越来越强烈。这就是要求对现在开发商提供的商品住房，进行房价成本的公开。而开发商和其“豢养”的“专家”及相关官员，对可能暴露他们“见不得阳光的阴暗秘密”，则竭尽全力进行疯狂抵制。以至于该不该进行房价成本的公开，成了今年影响最大之一的“全民大讨论”。        最有典型性的案例发生在广东。据报道，今年的广东省两会期间，该省人大代表提出了“公开房屋成本价、实行购房指导价和最高限价”的建议。半年后才等到的广东省建设厅的“答复”，竟对此给了全盘的否决。建设厅的理由是对商品住房成本价进行公开“容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”，并认为“这一做法是违背市场经济的。因为在市场经济下，决定价格的因素主要是供求关系而不是成本”。        这里，我们先姑且不论这个“政府的衙门”为什么对开发商的利益和所谓的“秘密”如此的偏袒，为什么对在高房价暴利的盘剥下老百姓受到的生活重创如此冷漠，但就政府在房价监管事情上本身的变化发展做个分析，人们就可能发现其中更多的“背景”。        如果把时间向前推几年，查查当时的媒体报道和部门的文件资料，人们就会惊奇的发现，公开商品房价成本在当时根本就不是什么问题。不仅如此，在当时的各级政府规定和文件中，房价成本的公开只是一个最基本必须做的工作。比这更重要的，还是规定和控制商品房的利润率，这才是房价问题的核心所在。        在当年国家有关部门的商品住宅价格管理的办法中，规定“住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润”，并把商品住房规定的利润率水平交由各省、市和自治区政府自己决定。在2002年，当时的国家计委和建设部发文规定，经济适用住房的利润不超过3％。而对普通商品住房，各地所定的利润水平一般在5－10％之间。如在吉林省的商品房价格管理办法中，该省政府就规定商品房利润“最高不超过8％”；在江苏省的商品房价格管理规定中，根据商品房的种类分门别类进行的具体的规定。它明确指出：经济适用房的利润率最高不得超过３％；普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过８％；只有高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。普通商品房利润率定的最高的，还是属于广东和广西，都定在了20％。但两地政府也都同时规定，由政府委托开发的“微利房”、“统建房”和“解困房”等，利润规定３～５％之间（其中广东还规定地价和税费报经有关部门批准后还可减免）。从现在查到的资料来看，给商品房利润率定的最低的，还属江西省较早的一份政府文件。该省当时规定：商品房“利润按售价的２％计提”。        现在给大家讲商品房价格管理上的“昨日的故事”，只是为了使大家清楚的了解到，在今天这个时代背景下再讨论该不该公开房价成本，显得多么的滑稽。因为这样的“基础工作”在几年前规定商品住房利润率时就早有定论。        其实，了解商品房价格管理上“来龙去脉”，最重要的还是结合当今房地产市场和住房社会问题的实际，深刻探讨和研究该不该对今天已经成为城市社会最大不和谐因素的暴利高价的商品住房，进行强力而有效的价格管制。        提出这个问题的背景，首先是房价和住房问题，已经越来越成为城市最大的社会热点和最大的“不安因素”，这在前几年都是“闻所未闻”的；其次，除了少数“特权者”以外，绝大多数市民现在都只能通过房地产市场的商品房来解决自己的住房问题。这个市场的健康与否和商品房的价格是否合理，直接关系到“最广大人民群众最大的根本利益”；第三，现在房地产市场的暴利高价房，已经远远超出了公众的承受能力，甚至比世界公认的“国际房价最难承受地区”（房价收入比为7）还高出数倍。高价商品住房的暴利，已经成了公认的洗劫社会财富、制造社会不公的最大推手；第四，近几年来为抑制房价不当增长而采取的一系列的“调控”措施，已被实践证明“调空”。再不对高价暴利的商品住房采取强力有效的价格管制的具体措施，继续“失信于民”，就可能影响到执政之基的稳固和社会的和谐安宁。
       中国房地产十大批判之九：住房市场值得借鉴的国际惯例
      一、合作建房在世界上也是一种成功的住房模式        回顾房改这八年中国房地产市场和居民住房保障上所走过的路，人们不能不由衷的感到，中国的数亿市民，在为房地产市场和住房模式上的错误导向，付出了太多的成本和巨大的代价。中国社会要健康的发展，人民要实现小康，就不能再为这样的谬误百出的“错误导向”，继续白白付出成千上万亿高昂的“行政学费”了。        其实，国际上对如何保障公民的住房供应，建立健康、有序、良性发展的房地产市场，都有不少成功的经验和做法，媒体对此也有不少的报道。可以说，在21世纪全球网络一体化的信息时代，行政者缺乏的，不是对世界各国好的经验和成功做法的信息获取，而是究竟应该站在什么样的立场上“权为谁谋”。        这里针对中国房地产市场的实际，综合各方的资料和报道，对国际上一些值得鉴戒成功做法，做一些简单的介绍。        1、合作建房，在世界上也是一种值得称道的住房模式        在这一两年的中国房地产市场，“自建房”是一个很热的词。有人的认为，这是一个“中国特色”，从一种住房模式上来讲，没什么推广的价值。其实，从国际上的经验来看，“自建房”和合作建房，可谓是一种成功的解决住房问题的模式之一。        人们都知道，瑞典是世界上人均收入最高、社会福利最好的国家之一。但就是在这样的国家，也有“自建房组织”——瑞典HSB合作住宅联盟，而且它还是公民住房供应的主力之一。据报道，早在1933年就成立的HSB最早是住房储蓄银行，以后逐渐发展成为个人住房合作社。它的作用就是进行住房储蓄、住房建造和管理。加入合作社的个人通过支付房屋造价和管理费用，即可得到住宅。据介绍，1996年瑞典的合作住宅就已占到了住宅总量的40％。        西班牙是发达国家“自建房”成功的另一典型，但它的服务对象主要是面对“穷人”。据报道，，西班牙全国25%的住房都是建房合作社建造的，它遍布在全国各地，规模更是高达1.1万个。不少人认为，在西班牙全国地皮昂贵、房价居高不下的情况下，该国的普通百姓、尤其是低收入阶层仍能拥有自己体面的住房，主要归功于这种建房合作社。它是在自愿基础上由低收入家庭共同集资成立的人数不定的“自建房组织”，政府根据规定要向合作社提供税收等方面的优惠。至于建房方案、所用材料和选择哪个建筑公司，都是由社员讨论决定。建好后房屋和面积的分配，则根据社员投资的多少来决定。据介绍，有六成左右的合作社“完成使命”后并不解散，而是转变成负责房屋维修和公共设施管理的物业公司。        不仅在西方国家，就是在土地更为紧缺、经济发展迅猛的日本，在1967年也由日本政府成立了勤劳者住宅协会，即日本的住宅合作社，它集储蓄、融资、建房、分配、维修和向社外出租或出售房屋等功能为一体。尽管有这么多的“经济行为”，但日本政府明确规定它是“非赢利性组织”。和西方国家的“民间自发并自我负责筹资”不同，日本的“自建房组织”具有强烈的“政府色彩”，不仅日本政府在法律上规定了了劳动金库(工人银行)与住宅金融公库(住宅银行)作为日本住宅合作社发展的基金来源，对住宅合作社负有融资的义务，而且政府还给予的一定的优惠以降低贷款利息。据报道，日本政府规定个人建房资金的20%为个人储蓄存款，80%从住宅银行和工人银行贷款，但利息很低，年息仅为3%。为了扩大资金来源，日本还引进以职工财产存款为财源的财团基金和以养老保险基金为财源退休的退休基金，以惠及更多的日本普通职工。        这里特别值得提及的是，日本政府在扶持勤劳者住宅协会（住宅合作社）方面，表现出了一个“负责任政府”的强力作为。据报道，除了上述的资金支持外，日本政府还在税收和优惠政策上对勤劳者住宅协会提供“实实在在”的扶持。勤劳者住宅协会不仅可免除法人税、注册税和印花税，而且对向“勤住协”出售土地者消减让渡税，同时，勤劳者住宅协会在获得土地后也无需交纳土地税。实际上，这个日本的“自建房组织”建造房屋的60％的土地，都来源于国有土地。        正是由于有了这一系列“真真实实”的支持，才使日本的建房合作社（勤劳者住宅协会）能够为普通的职工提供价格更低廉的住房。据报道，勤劳者住宅协会提供的房屋售价，“基本上是控制在普通职工年收入的5～6倍的界限范围内”。日本政府在住房上的“执政为民”，不仅真真切切的体现在具体的行动上，而且也确确实实在住房上面解决了公民“最关心、最直接、最现实的利益问题”。        实际上，像个人住房合作社（也就是中国的“自建房组织”）在世界上不少国家不仅成为一种重要的住房模式，而且也特别受到了各国政府的鼓励和支持。没有任何一个民选出来的官员，敢像中国温州的那位局长（和同类的“相关官员”）那样高喊自建房“违规”。因为这“一喊”，“倒下去”的不仅不会是“自建房”，而且绝对的“与公众利益对立”的官员自己。        其实，住宅合作社这样的“自建房组织”之所以成为一种“重要的住房模式”，还在于它经历了历史的考验。据有关资料介绍，早在1775年，全球第一个住宅合作社就在英国的伯明翰成立。90年后，法国和德国分别于1860年和1862年也出现了住宅合作社。此后在在瑞典、丹麦和奥地利等国也出现了较有影响的住宅合作社。        目前全世界有7万多个住房合作社，遍及全世界40多个国家，拥有的会员数以千万。另据报道，根据国际合作社联盟几年前的统计，在市场经济发达、人均收入水平较高的欧洲国家，住房合作社所提供的住房，占到了居民住房供应总量相当高的比例。如在德国城市中，居民住房的30．9％都是通过住宅合作社而改善住宅条件的。在挪威，类似的比例也达到了20％。另外，在美国“也有超过1500万个家庭生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中”。        2、公民的住房保障，政府不能当“甩手大爷”        在中国，有些官员自己享受着特权福利房，却把老百姓“驱赶”到开发商暴利的高房价市场上，在普通市民的住房保障上，做起了“甩手大爷”。他们和开发商利益集团及其豢养的“专家”一起，竭力鼓吹“市场的事由市场来决定”，使开发商成为市民住房保障的“主宰”，而政府部门的职能部门，反而当起了“看客”，甚至变着法子“寻租”起来。结果，中国的房地产市场赢是被这些“业界精英”，盘剥“捣鼓”成“全世界最坏的市场”。        实际上，在世界上任何一个负责任的国家和政府，公民的住房问题从来就不会“甩手”给商人去做，更不会在法制和住房保障不健全、房地产市场贪污和“寻租”横行的情况下，放任无良的房地产商恣意妄为。任何一个制度健全的国家政府，任何官员都不敢对公民的住房保障掉以轻心。住房政策和住房保障搞得好坏，也是决定哪个政党可以执政的重要的“票箱”。正是由于住房政策的好坏在很大程度上决定了“政客”的命运，所以也促使他们在不同的历史时期，根据不同的经济发展水平，制定“与时俱进”的住房政策。        据国外住房问题专家介绍，西方发达国家的住房政策大致经历了四个阶段。首先是在住房数量绝对不足时期（19世纪城市化迅速崛起到二次大战结束），各国在该阶段制定的住房政策目标，就是把住房的最低标准定在了“一户一房”。在当时个人解决住房困难条件有限的情况下，政府担当了解决住房问题的主要任务。第二个时期是在大大缓解了住房严重不足的之后，把扩大公民的住房面积作为了各国政府的住房政策目标，这时的政策标志是“一人一室”。如美国联邦政府在住房政策上提出的目标就是“让全体居民有足够的住宅”。到了60年代以后，各国政府的住房政策都把重点放到了提高现有住房质量、特别是住房的舒适度上来。比如瑞典政府在1967年制定的住房政策就明确提出，“使全体人民能够以合理的价格住进宽敞、舒适和设备齐全的高质量的房屋”。而从70年代以后，也就是西方国家政府住房政策第四个时期，进入了提高住房总体水平阶段。此时各国的住房政策的“中心点”，放在了居民住房“共同富裕”的现代化上。        为了保证各个时期住房政策的顺利实施，西方各国在对居民的住房保障上，没有谁敢“口惠而不至”，而是实实在在的从政府的财政税收中拿出“真金白银”，补贴到公民的头上。据介绍，西方国家给公民的住房补贴主要有两种方式：一种是直接补贴，就是政府直接财政补贴用于增加低收入家庭住房消费上来。其目的就在于减轻低收入家庭的住房消费负担，使低收入家庭的住房水平，达到政府所保证的最低住房消费标准。第二种是间接补贴，也就是政府对低收入家庭给予定额的经济补贴，目的在于提高低收入家庭总的支付能力，以间接增加低收入阶层的住房需求，提升这些低收入阶层的住房水平。据了解，西方国家政府在住房上补贴的对象，既有公房居住者，也有私房或其他非盈利单位房屋的居住者。        据资料，欧洲居民除了可从国家或地方政府预算中直接获得住房补贴的资助外，还可以多渠道从政府那儿得到住房资助。这中间，即有可获得有政府贴息的银行低息贷款和贷款保证金，也有政府在增值税及地产税税费、房屋改造费用和抵押贷款的利息等方面的税费减免等。        3、住房社会问题越是突出，国家越是要做“人民开发商”         谁都不能否认，由于住房导向上的失误和城市化的迅猛发展，当前的中国在房地产市场和住房供应的问题上，已经进入了“危机高发期”。住房引发的社会矛盾已经到了刻不容缓急待解决之时。        其实，当前中国住房问题上遇到的问题，在一些发达国家几十年前就经历过。就拿新加坡来说，现在全世界都知道它是国际上住房问题解决最好的国家之一，不仅85％的人口居住在政府建造的组屋（相当于我国的经济适用房）里，人均居住面积（注意，要比相同数字的“建筑面积”大了不少）达30平方米以上，而且一般家庭只要花上2－4年的收入即可买上一套“三房一厅”。但很少有人知道，当1959年这个土地资源稀缺的城市岛国刚开始实行自治的时候，全国约有一半人口（47％）是“无房户”，还有32％的人口居住在陋室和窝棚里，平均每户不到一间住宅，仅有9%的人能住上像样住房。住房的奇缺还使国民缺乏归属感，直接危及社会的稳定，成为刚刚建国的新加坡政府面临的最大社会问题。领导人民独立的新加坡执政党人民党认为，只有先解决好人民的住房问题，使人民安居乐业，新加坡才能固国兴邦。为此，新加坡政府专门成立了建屋发展局，由政府负责为居民建造价廉物美的新加坡式“经济适用房”——组屋。建屋发展局就是一个国家的“开发公司”，从组屋的规划发展、征用土地，到建造组屋、对外发包或承包工程，再到最后的组屋出售和出租等，都由这个政府下属的部门一手包办。由于建屋发展局不仅是“非赢利性组织”，而且还享有政府的支持和资助，使其不必经过中间商（就像中国特色的开发商那样），政府自己就成为公民住房建设和供应的主体。这种公民住房的国家自己运作的“政府开发模式”，不仅使新加坡政府可以用最小的成本，向居民大批量的提供组屋，而且也使公民买房居住的负担下降到了让今天中国市民难以想象的地步。        根据新加坡的有关政府公共住房政策的研究报告，这种被85％新加坡公民所享有的政府组织生产并负责提供的组屋，使用面积（比我们“建筑面积”面积要大）分别达到85－95、110－120平方米的四房式和五房式组屋，公民要买的话，平均仅仅分别只需付出1.3－2.1年和2.3－3.9年的家庭收入即可。而要买三房式的组屋，更是低到了只需0.8－1.4年家庭收入即可“居者有其屋”。用不到一年（或一年稍多）的家庭收入，就可买到一套“两室一厅”，这样“惊人”的房价收入比，在今天的中国市民看来，震撼之强烈，无异于“白白抢到了大房”。        在中国市民当今的买房负担（房价收入比）已高达十几、甚至20多的时候，新加坡人却可以用我们十分之一的房价收入比，拥有自己的舒适优质的住房，其意义和效果已远远不在住房政策和住房制度的比较和选择上。至少它在构建社会真正的和谐、保证社会的公平上就有着非同寻常的重大意义。        实际上，新加坡的公民“主流住房”——组屋由政府开发的模式，并不是新加坡的独创。不少发达国家在住房问题严峻、住房保障尚未健全的时期，都采用了这样的方法。二次大战后，欧美国家百废待兴，公民的住房问题尤其突出。作为战败国的德国就更是如此。为了迅速解决问题，德国政府决定由国家投资兴建全部社会住宅，并对低收入家庭提供政府的福利房供其租用，租金之低，仅仅只相当于成本的四分之一左右。这一下子使德国人的住房问题得到了极大的改观。战败国如此，战胜国也不例外。为了解决战争带来的住房严重短缺的问题，英国政府采取了重点集中建设出租公房的方法。由中央政府综合各地建房和低收入居民住房需求情况，按年度向地方政府拨款，再由地方政府负责进行公房建设。据报道，在政府建房最高峰的1946－1951年间，英国主要城市的政府建房量达建房总量的78％。政府建公房极大解决了当时住房短缺的问题，成为最受公民欢迎的英国福利社会政策的支柱。在80年代前，不管是哪个政党执政，都不敢对此掉以轻心。据报道，在1946－1979年间工党和保守党各自执政的时期，政府建房占建房总量的比重分别为49％和45.3％。到了1980年撒切尔政府年代才开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。当时凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，优惠折扣最大达到房价的70％。实际上，香港的公屋计划主要也是借鉴了英国的公房政策的经验。但令人遗憾的是，中国大陆的住房主管部门却只从香港学到了土地批租，却故意忽略了它住房政策的核心——公房、公屋的成功经验。        所以，在住房政策和房地产市场的导向上，中国的政府主管部门——建设部和地方政府，缺乏的不少国际上成功的经验和做法，而是利益的“归队”和立场的转化。 
       二、完善公民住房保障关键要有“政治保障”        在比较各国的住房政策和保障制度时，人们会发现一个反差很大的现象，这就是在一些民选国家的政府和政党中，很多官员都是把住房问题当作一个“讨好选民”的筹码。读者也许还记得我们在前面说过的那位厄瓜多尔的总统候选人，向选民双膝下跪拉选票情形。当时这位右派的总统候选人在选战会上，混身颤抖地大声祈祷：“我以上帝的名义，请求厄瓜多尔支持我。我跪求上帝，赐予厄瓜多尔人工作、房子、健康和教育，上帝将永远在你们心中”。这位厄瓜多尔的香蕉业大王和最富的人还信誓旦旦的向选民承诺：他当选后将“平均每天为穷人建造1000栋房子”。要知道厄瓜多尔全国才只有1300多万人口、300多万家庭，如果真的像这位总统候选人夸口的那样，用不了十年该国每户家庭都可换成了新房。连这位最后还是落选的全国首富的右派总统候选人在住房上都要如此的“取悦”选民，其他总统候选人的“表现”就可想而知了。拉美国家如此，制度体系健全的西方国家就更不用说了。        为什么在这些国家中，任何一个官员都不敢像中国官员那样，说什么“抬高房价是提升一个城市形象的体现”，普遍把做高房价当作自己“政绩”？为什么这些国家的政府和官员不仅把让公民买得起房、住得好房当作执政者义不容辞的必尽义务，而且还精心设计和实施各种的住房保障以取悦于民？为什么这些国家的政府和官员，在房地产市场和住房供应的政治导向上，竭力站在公众的立场上，不敢和开发商“抛眉眼、搞暧昧”，更不敢把房地产商宠惯成“特殊利益集团”？        国外有些学者在总结西方发达国家成功的住房政策的经验时，认为主要是依靠了三个方面制度构架上的支撑：市场、法律、政府。正是在这三个方面“齐头并进”，才得以有了今天西方国家健全的公民住房保障体系和良性发展的房地产市场。        相对而言，中国当今的房地产和住房保障，缺乏的不是市场，而是健全的市场体系和规范的市场运作。开发商利益集团占据着全民的土地资源，却公然叫嚣“只给富人盖房”，就是这方面突出的体现。但与之相比更缺乏、甚至是“空白一片”的，还是我们在住房保障上的法律和对相关政府行为的制衡和规范。可以说，正是这些方面的严重缺失，才导致了今天中国的房地产市场成为城市社会最大的“不和谐因素”。从这点来说，只有在法律和政府行政上有了良好的“政治保障”，才能使公民在居住权利上的住房保障落到实处。        那么，制度健全的政治文明发达国家，他们在这些方面又是如何的“作为”的呢？        1、政治文明完善，决定了政府在住房保障上“不敢懈怠”         综观西方国家的住房保障，一个极为重要的特点，就是和它社会的政体制度，有着密不可分的“紧密联系”。它的选举制度，使得意图执政或者是已经执政的政党，都必须在最大程度上把满足选民的利益，作为获取或巩固执政地位的基础和手段。因为自由选举制度的特点，就是“透过定期选举的举行，人们选择那些能够表达他们意志的人。”        在这样的选举制度下，住房的社会问题，既是各个政党都不能推脱的一大难题，又是赢取民心、取得并巩固执政地位的“不可多得”的“机遇”之一。由于住房是公众“最关心、最直接、最现实”的利益之一，所以哪个政党在住房保障上政策得当，哪个政党执政的“砝码”就大大加重。因此千方百计在公民的居住权利和住房福利倡导、制定和实施各种“最优化的住房政策”，就成了政党之间竞争的重要法宝。作为这样竞争导致的直接结果，西方国家在住房保障体系上日渐完善。        比如说，针对中低收入者的住房难的问题，不少西方国家就纷纷采用了由政府大量建造和提供公共住房（有的也叫社会住房）的方法。这种由国家给予补贴并由地方政府建造的具有一定质量的低租金住房，主要就是为了使所有的国民在住房上都能达到本国政府规定的最低住房标准。这种做法，不仅可以极大扩大住房市场上中低收入阶层住房的总供给，而且也使住房市场因有效供给的提高而促使同类住房价格的下降。加拿大从1945年开始就实施了该国的“社会住房计划”，目标就是使“让最穷的人有体面的住房”。根据低收入者收入的不同，加拿大规定住户只需交纳25－30％的月薪作为房租，其差额由政府以补贴方式补足。后来随着居民住房水平的发展，加拿大又以非牟利住房和合作住房的方式，在1983年取代了这种公众住房。据资料，对贫困家庭住房保障做的较好的，还是号称“让全体居民有足够住宅”的美国。根据美国人口调查局公布的报告，“在1995年，41%的贫穷家庭拥有他们自己的住宅。平均每个穷人家庭拥有三间睡房，1.5个卫生间，一个停车间，一个阳台或者一个院子。超过75万的穷人所拥有的住宅价值超过15万美元，其中接近20万的穷人拥有的住房价值超过30万美元”。这份资料还指出：只有7.5%的贫穷家庭是过分拥挤的；接近60%的家庭，每个人都有两间以上的房间。平均每个美国穷人的住房，比日本的人均住房宽敞1/3，比俄罗斯的人均住房宽敞4倍。        此外，在普通中等收入者的住房改善方面，各国政府也都有不少具体的目标。比较有代表性的，是瑞典在1967年立法规定中提出的口号。该国的住房政策方面的法律规定明确提出：要“使全体人民能够以合理的价格住进宽敞、舒适和设备齐全的高质量的房屋”。另外，这两年法国提出的一个给普通居民家庭进行住房改善的举措，可能会使中国的数以千万计的中等收入者，对西方发达国家住房制度上“优越性”更加“心驰神往”。        去年，法国住房部长宣布了“10万欧元购买一套花园洋房”的政府改善中低收入家庭住房水平的计划。10万欧元（注：约等于100万元人民币），相当于普通法国人多少年的家庭收入呢？根据今年7月媒体的报道，法国国家统计局的最新调查结果显示，法国人月薪在2000欧元至3000欧元的就达到法国的中产阶级水平，月收入在3000欧元至4000欧元的双职工家庭也算是中等收入家庭了。另据法国官方的资料，法国的“工薪人员扣除所有社会保险后的人均净工资：21,735 欧元/年”。这也就是说，法国普通家庭的年收入至少应该在3.5万欧元之上。法国住房部长的“10万欧元购买一套花园洋房”，就是说普通法国人家庭只需用不到3年的家庭全部收入，即可买到一套“花园洋房”。据这位住房部长介绍，法国每年将建造3万至4万套这样每套10万欧元的花园洋房，目前已有100个社区在750个地点上推出了兴建计划。预计“这个市场将会出现大爆炸的情况”。        发达民主的国家这方面的例子举不胜数。比完善的住房保障更重要的，是这种住房保障体系之所以建立和完善背后的政治文明体系，这才是更需要我们的政府去学习和借鉴的。        2、官员行政住房市场，“立场站位”偏向“重民抑商”         在中国的房地产市场和住房导向的博弈中，普通公众对“相关政府部门和官员”在行政上究竟成了谁的利益代表及“权究竟为谁所谋”，表现出强烈的不满和无奈。但在政治文明比较完善的民选国家的政府中，没有哪个官员敢“明目张胆”的站到公众利益对立的立场上，去袒护房地产商的利益，更没有谁敢像中国官员这样，把居民住房建设的土地使用权和商品房的开发交由开发商去垄断，最终在社会主义的土地上“培养出”一个特殊的利益集团。        西方的住房市场，不仅向所有人开放，而且政府还鼓励、支持和扶助社会各方面投资建房，人们不用担心因为不是“开发商”建房而被喊“违规”。特别是每当社会住房问题比较突出时，政府还拿出大量的财力物力，自己建房低价出售或出租给普通居民家庭或中低收入者，以有力的抑制房地产商利用住房市场的“供不应求”来哄抬房价，牟取暴利。除了在建房上“亲力而为”外，政府还把支持和扶助公司、团体投资建房作为大力发展住宅业的一个重要途径。可能令不少国人想象不到的是，在这些投资建房的公司和团体中，既有像房地产企业那样的盈利性投资主体，还有大量的福利性即非盈利性的建房组织和实体——政府的公房建造公司和居民自己的住房合作社。这点在以福利著称的欧洲国家、尤其是北欧国家相当普遍。在瑞典等国，这类的福利性即非盈利性的建房，甚至成为住房供应的主体。        在法国，也有专门的“福利住房联盟”（USH）。在今年9月份USH大会召开前夕，法国住房部长就今年法国在建造福利住房方面的发展向媒体做了介绍：公家部门预计建造9万至10万套，私人领域预计建造3万至3.5万套。而在2000年，法国出资建造的福利住房数目只有42262套。相当于现在一年法国福利房建造量是六年前的两倍以上。        当然，在这些国家住房市场的“竞争者”中，肯定也少不了“自建房”。据介绍，西方国家为了抵消通货膨胀和经济停滞给住房保障上带来的压力，纷纷出台政策鼓励私人自建住房。政府不仅提供私人建房用地，而且还发放无息或低息贷款，并设立抵押贷款公司帮助自建房的运作。这些都和中国房地产方面政府主管部门对待国内出现“自建房组织”时的所作所为，形成了强烈的对比和反差。        西方的政府官员在住房市场的行政，导向和价值观十分明确，就是通过放开和培育各种住房建设市场，使作为住房生产和供应主要来源的盈利性公司——住房建筑商（一般在发达国家住房都是由建筑商供应，没有像中国开发商这样的住房供应的“二道贩子”）的利润趋于合理的水平，甚至是低于社会平均回报率。因为住房虽然是商品，但毕竟还具有公共品的属性。政府相关部门的行政职能，就是要使普通公民，可以用承受得起的合理价格水平，买到或租到体面而舒适的住房，而不是使房地产方面的盈利性公司可以攫取较高甚至是超额的利润。这也是考验执政者是否代表了“选民的立场”，在执政理念和执政水平上能否体现公众的意志的“试金石”之一。这也是为什么商品住房这种在中国利润率高达百分之几十、甚至百分之百的“特殊商品”，在法制和保障体系健全的发达国家，反而平均利润率只有3－5％、甚至比社会平均回报率还要低的根本原因所在。       3、“国家优先计划”，一个政府在住房等民生上的“解题实例”        2005年秋天，俄罗斯总统普京宣布，在俄罗斯全面开展优先发展医疗、教育、住宅和农业的四大国家优先计划。为此普京专门成立了以他为主席的国家优先计划委员会，亲自监督这些优先计划的实施，并派第一副总理负责上述优先计划的具体运作。据了解，普京之所以提出实施国家优先计划，首先是因为这几年俄罗斯在发展中也出现了因贫富不均而导致的部分公民在住房、医疗和教育等方面水平有所下降的情况。在莫斯科等大城市，房价也高涨到了吓人的地步；其次，由于国际市场石油价格上涨使俄罗斯的财政实力迅速增强，有基础利用好巨额财政盈余，用于改善民生而不是什么官员的“政绩工程”。据报道，仅今年俄联邦预算用于国家优先计划的支出就达到1345亿卢布，其中在住房项目上的投入为219亿卢布。俄罗斯第一副总理在落实“经济适用房”建设国家优先计划工作会议上指出，目前俄罗斯６０％以上的家庭迫切需要改善居住条件。为了满足这一需求，俄住宅总面积必须增加４０％以上。首先计划在明年和后年新建１亿多平方米住宅，以改善普通民众的居住条件。尤其值得关注的是，这位第一副总理还特别强调，针对俄罗斯各地存在的由几家公司控制着本地区住宅市场、并通过限制扩大建设规模来提高价格的严重垄断现象，俄联邦政府各地政府采取有力措施给予打击。         据人民日报报道，实际上早在2004年5月，普京在在克里姆林宫发表年度国情咨文、谈到第二任期被媒体称为“建立自由公民的自由社会”的执政纲领的经济内容时，重点就放在了关乎每个家庭和公民“最关心、最直接、最现实”的住房、医疗和教育改革的切身利益上。普京在在谈到住房改革时指出，近年来收入的增长仍无法满足居民购买新住房、改善居住条件的要求。这不仅减弱了居民为适应市场经济而在全国范围内流动的活力，甚至影响了年轻家庭的生育计划。普京保证，政府还将采取有力措施消除建筑市场（也就是我们房地产市场）上的垄断，保障住房市场交易（类似中国的房价成本）更加透明。普京提出的俄罗斯住房改革的目标是：到2010年，使拥有现代化住宅的居民比例，由目前的十分之一提高到三分之一。        俄罗斯的社会制度，是从社会主义演变而来的，其背景和中国有着许多相似之处。它依靠石油价格的上涨使国力迅猛的提高。普京政府通过“国家优先计划”，使国家发展的“红利”为公民共享；中国通过这几十年的高速发展，也集聚了丰厚的财力。在最近召开的全国财政工作会议上，财政部长就预计今年全年财政收入将达到3.9万亿元左右，比去年增收9000亿元。但中国的这些“国家红利”，有多少是用在人民的住房、医疗和教育等民生改善上？又有多少是浪费在所谓的“政绩工程”上？还有多少成了公车消费、公费出国和公款吃喝“财政黑洞”？这些问题“不言自明”。实际上住房等民生问题的之所以日趋突出，根本的原因就在于政治文明建设的滞后。这种滞后已经成为制约中国社会进步、影响人民幸福小康的瓶颈。                 4、法律，究竟在公民的住房权利上给公民提供了哪些保护        在法制和住房保障完善的发达国家民主体系下，公民之所以享受到健全的住房保障，另一大的“政治保障”，就在于这些林林总总的各项住房保障措施，早已体现到国家的意志——法律之中，已经成为国民“一致接受的人类生存的公理与原则”。任何人不能从利益集团的立场出发，对体现国民居住权利的住房保障方面的法律进行“篡改和修正”。        据资料，在住房上立法最早的要属英国了。早在1832年通过的《乔利拉法案》，可谓是近现代最早的住房方面的法律。二次大战后的1946年通过的《住宅法》，更是规定了对低收入家庭提供的住房实行控租的政策，并鼓励地方政府建造住房。1980年撒切尔政府颁布的《住宅法》，则体现了政府在实现公房福利转向住宅私有化中，对公众住房利益的保障。其中在对公房出售及“购买权”的条款做出了一系列的规定：如租用公房的住户只要住满两年，即有权以优惠折扣价格购买所住的公房；优惠折扣起点为房价的30％，总的优惠折扣不超过60％，居住条件较差的公寓或套房的出售，总的优惠折扣不超过70％。这些住房法甚至还专门规定，居民购买住房后，一些低收入房主无力支持全部住房大修和改善费用，可提出资助申请，政府在考察其经济收入情况之后，将酌情给予一定的资助。        美国虽然到了1937年才出现第一个住房法，但就整个住房法律体系而言，它不仅是建立最全的，而且也是综合考虑最周到的。据资料，37年的住房法案主要解决低收入阶层住房短缺和居住条件低下的问题，开创了联邦政府资助公共住房先河。该法规定，联邦政府资助地方政府为低收入者建造合适标准的公共住房，居住者只需向地方公共住房管理机构支付较低的房租。而到了1949年，美国国会通过《全国可承受住房法》。该法案明确指出：美国住房政策的目标是“向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境”，并明确规定美国每年要兴建80万套公共住房（后来实际每年新建住宅100万套以上）。该法同时还把所有家庭得到优质的住宅和舒适的生活环境作为国家的目标。它在社区发展补助方案中，就把发展适宜的住宅及居住环境，和扩展低收入者的就业机会紧密结合起来；在授予都市不动产方案中，法律更是规定政府可将在中心区被弃的房屋赠送或以极低价格卖给低收入家庭使用，但该家庭同时也必须在3年内将住宅整修至合乎法令要求水准，并居住5年以上方能取得封地权。这就使居住问题和社区的发展一并得到解决。        随着60－70年代生育高峰的到来，美国在1968年又通过了住房和都市发展法。该法明确了美国住房发展的10年目标：“为每个美国家庭提供体面的住房，目标在10年内应继续完成2600万套住房的建造和修缮,其中600万套是为低等和中等收入家庭准备的。”当到了70年代后，美国住房市场的主要矛盾已经由住房短缺转变为低收入阶层所付房租占其收入比重过大后，联邦政府在住房保障上的法律制定，就转化到了为低收入者提供房租补贴上。据资料，“目前房租补贴的租金优惠券计划已成为美国低等级住房计划的主流”。        实际上，世界上发达国家对如何保障公民住房权益方面，在立法上都有不少成功的经验和做法。比如说，日本为了大力发展国民的住房合作社，在1966年就制定了《日本勤劳者住宅协会法》，这就在法律上保证了国民“自建房”的地位。        总之，要使国民真正的享有完善的住房保障，首先必须要在国家的法制建设上要有实实在在的体现。有了法律所规定的住房保障目标，就可以用法律的“准绳”来制约和规范政府在住房保障上的作为。美国的《全国可承受住房法》规定：“向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境”；澳大利亚在住宅立法中也明确：“确保澳大利亚每一位公民能以自己承担得起的价格获得足够及合适的住宅”；瑞典在住房立法中更是提出：要“使全体人民能够以合理的价格住进宽敞、舒适和设备齐全的高质量的房屋”。作为“人民当家作主”的社会主义中国，我们究竟该给国民在法律上提供什么样的住房保障，我们可否在住房保障的立法目标上，提出比资本主义国家更具优越性的住房目标吗？人民期待着！        中国房地产十大批判之十：中国住房模式，要在反思批判中创新革命
      关于创新中国住房新模式的十大建议        从今年3月7日“中国房地产十大批判”开篇——“高房价：压在当今中国市民身上最重的大山”在中国最大的网络媒体——新浪网刊出以来，至今已有近十个月的时间了。今天，随着2006年最后一天的到来，，随着本系列的最后一篇文章的刊出，“中国房地产十大批判”将带着全国成百上千万读者的关切、厚爱和共同的思考，在网上与大家告别。        在这近十个月的时间里，我们一起从经济、政治和社会的层面，对中国房地产市场和住房保障方面存在的深层次的制度问题，以及所引发的社会矛盾和冲突，进行了空前深入、系统和持续的分析和批判，在社会的各个层面产生了强烈的反响。高房价问题也引起了从中央高层领导到基层人民群众各方面前所未有的重视。        在今年6月下旬新华社的一篇报道中，第一次对公众透露：“令中国城市居民敏感的房价问题已经引起中央高度关注。中央政治局专门召开会议研究相关政策，5月17日，政府公布楼市调控新措施，随后建设部等9个部委联合公布'国六条’，加紧控制住房供应结构、稳定地产价格”。更为重要的是，包括普通民众在内的社会各方面，也开始从政治文明、行政体制和公民权利的角度，重新审视、分析当今中国的房地产市场和住房政策的导向，从更广的视野、更高的角度和更深的层面，共同探讨如何在中国社会主义的体制下，架构即体现“制度优越性”，又表现出现代政治文明和市场经济发展成果的新的中国房地产市场和住房保障制度。        抨击和批判一个谬误百出的房地产市场和住房政策导向，根本的目的，还是要探讨如何建立一个符合中国国情、体现公有制优越性和现代公民权利保障的新的住房模式。那么，在现今的社会主义社会政治制度的范畴下，在现有的社会经济政治的基础之上，我们究竟应该从哪些方面着手，建立一个使人民满意、社会和谐的全新的中国房地产市场和住房保障体系呢？笔者以为，我们应该从政治层面、市场层面和具体的操作层面这三个方面，对当今中国分房地产市场和住房政治的导向，进行一番彻底的创新和革命。在此，提出构建和谐社会主义制度下创新发展中国房地产市场和住房政治的十大建议，供各方参考。        抛砖引玉的目的之一，就是希望大家在讨论和探讨如何搞好当今房地产市场和房价方面“调控”的政策和举措之时，突破现有的思维定势和框框，从社会发展的系统论角度创新思维。代表“最广大的人民群众”的利益，从“实践检验”的效果出发，探讨中国房地产市场和住房保障方面创新发展的新思路、新方法。        第一、人民要依法管理自己住房的事   公民应成为决定住房政策的主体
       当今中国的房地产市场和住房保障，之所以演变成像现在这样“城市社会最大的不和谐因素”，成为市民最不满意的社会焦点和高层最不放心的“不安因素”，根本的原因就在于我们的住房政策的政治导向上，出现了偏离社会主义理念和现代政治文明精神的方向性错误。        过去，在国家的政策中，一直把让老百姓买得起房、放心买房作为政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点。在住房生产供应上，实行国家政府开发、合作合资建房和开发商商品房多头并进的形式；住房消费上也是普通市民享受经济适用房、低收入群体供应廉租房、只有高收入者才须买商品房的多种保障形式。但“房改”几年下来，不仅在政府的住房文件中再也不见“让普通百姓买得起房”的字样，而且房地产市场也被政府主管部门所“独宠”的开发商所垄断，合作合资之类的“自建房”成了“违规”，经济适用房和廉租房成了“做秀的点缀”，商品房成了“高价”和“暴利”的代名词。过去政府对供应富人的商品房还规定利润率，现在当商品房成为普通民众买房唯一选择的时候，暴利已经成为房地产的“行规”。就连公众要求公布商品房房价成本的呼吁，也被众多政府住房主管部门斥责为“侵犯了开发企业的商业机密和利益”。就在这些政府住房主官的行政官员“忘记”了数亿市民被开发商暴利盘剥的成为“房奴”或“无房者”的时候，中国普通百姓的买房负担，也在这几年“以前所未有的高速”，创造了房价收入比十几、甚至二十几的全球买房负担的最荒唐的记录。要知道世界上公认的“国际房价最难承受地区”的房价收入比才是7。1998年的房改文件就有这样的精神，当居民的房价收入比超过4的时候，有财力的地方政府应该补贴超过部分的房价负担。现在各级政府的财力是越来越“厚实”了，形象工程和公款消费的浪费更是达到了惊人的地步。但在居民住房补贴上，尽管房价收入比早已超过了4，甚至是它的数倍，但再也不见被各种税费“涨满了钱袋”的政府部门，向受开发商高房价“豪夺”及剥削的公众，有任何“仁慈之举”——给以财政上补贴。甚至不少政府的高官，还有意识的成为开发商暴利高房价的“共谋”。
       为什么在中央高层一再强调“三个代表”、一再呼吁贯彻“以民为本”的“新三民主义”，再三要求“切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”的大背景下，中国的房地产和住房保障方面的政策，会“右倾异化”到如此难以想象的地步呢？
       问题的关键，就是在当今房地产和住房政策的制定中，公众基本上没有丝毫的“话语权”和“影响力”。当自诩为“地产总理”的任志强在自己的博客中，得意洋洋的说建设部的领导要他在国务院领导召开的有关房地产政策座谈会上“多说说”的时候，没人听说有哪个百姓的代表，也被“建设部领导”钦点可以面向副总理说说高房价之苦；当也是任志强，在和他的利益集团一起为共同“扳倒”面向大众的经济适用房政策而兴高采烈的时候，同样也没人知道，建设部起草的这份关系到几亿城市居民最大切身利益的政策改变的文件，为什么未经人大的讨论和公众的听证，就成了“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”？
       记得社会主义中国的缔造者毛泽东主席曾经说过一句名言：“政策和策略是党的生命，各级领导同志务必充分注意，万万不可粗心大意”。中国的城市百姓，可谓是为这种不知是“有意还是无心”的房地产和住房保障上的“粗心大意”，付出了上万亿的“天价学费”。
       实际上，在今天的中国各种利益集团空前博弈的时代，特殊利益集团越来越多的通过在政府部门内寻找代理人，通过改变政府的政策来实现自身利益的最大化。而公众对相关政府部门的行政，既没有相应的参政议政的渠道，又缺乏起码的监督和制约，从而使公众的声音在决策层越来越少，利益集团的势力反而越来越强。房地产方面尤其如此。在今天中国的任何行业中，没有哪个行业的利益集团，可以像房地产商那样在官场和决策层次上具有如此强大的“政治影响力”。也正是因为在“政治话语权的语境”中“敌强我弱”，所以后来的“房改”文件偏离“最广大人民群众的”利益和立场，就一点也不奇怪了。
       找到了问题的症结核心，也就找到了解决问题的关键。这就是要使得中国的住房政策真正体现“最广大人民群众”的利益和立场，首先就必须使人民群众成为新的住房政策制定的主体。任何部门起草的牵涉到影响公众切身利益的政府规章和文件，都应该事先由媒体公布出去，让公众对起草的文件“评头论足”，发表自己的看法，提出群众的意见，使他们有真正的“话语权”和“影响力”，使得人民政府出台的任何牵涉到民生方面的举措，都能真正体现人民的意志，而不是像“新房改的18号文件”那样，被开发商利益集团所左右。
       其实，中央高层对此早有“想法”。在今年６月29日中央政治局进行的第三十二次集体学习会上，胡锦涛在谈到“扎实加强执政能力建设和先进性建设”时，就特别强调：民主执政是马克思主义政党执政的本质要求。民主执政，就是坚持为人民执政、靠人民执政，发展中国特色社会主义民主政治，推进社会主义民主政治的制度化、规范化、程序化，以民主的制度、民主的形式、民主的手段支持和保证人民当家作主。要牢牢坚持立党为公、执政为民，真正把最广大人民的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点，切实做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋。保证人民依法实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，充分发挥人民群众和社会各方面的积极性、主动性、创造性，共同做好改革发展稳定的各项工作。要不断完善和扩大党内民主，加强对权力的监督，保证把人民赋予的权力真正用来为人民谋利益（据新华社7月3日报道）。
       在时隔5个月后的11月30日举行的政治局第36次集体学习会上，中央高层又把“我国社会主义基层民主政治建设”作为学习和研究的重点。胡锦涛在会上强调，扩大基层民主，保证人民群众直接行使民主权利，依法管理自己的事情，是社会主义民主最广泛的实践，是社会主义民主政治建设的基础性工作。胡锦涛在会上指出：发展社会主义基层民主政治，有利于坚持和巩固人民当家作主的政治地位，有利于反映和实现人民群众的意志和愿望，有利于实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益。胡锦涛强调，发展社会主义基层民主政治，最根本的是要依法保证人民群众在基层政权机关、基层自治组织、企事业单位中依法直接行使民主权利，管理基层公共事务和公益事业，对干部实行民主监督。要从办得到的事情做起，从广大人民群众最关心的事情入手。胡锦涛强调，要丰富社会主义基层民主政治的实现形式，适应我国经济社会发展和人民群众参与愿望增强的要求，从基层经济、政治、文化、社会生活等方面，扩大人民群众的有序参与，引导和组织人民群众在社会主义基层民主政治的实践中提高自我管理水平。胡锦涛强调，社会主义基层民主政治的实践主体是人民群众，人民群众的关心、支持、参与决定着社会主义基层民主政治建设的成效。要把解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题作为出发点和落脚点，紧密围绕关系人民群众切身利益问题尤其是难点热点问题开展工作，通过发扬民主、集思广益、共同管理，妥善处理各种利益关系，积极化解各种矛盾，使社会主义基层民主政治建设在促进基层经济社会发展、促进人民生活改善、促进社会和谐中发挥重要作用。并把发展基层民主政治同在基层形成有效的利益协调机制、诉求表达机制、矛盾调处机制、权益保障机制紧密结合起来（据人民日报12月2日）。
       实际上，在2006年10月11日中共中央六中全会通过的“决定”中，在“加强制度建设，保障社会公平正义”的一章中，就专门在第一段就谈到了“完善民主权利保障制度，巩固人民当家作主的政治地位”。它要求“实现社会主义民主政治制度化、规范化、程序化，保障人民享有广泛的民主权利”。“从各个层次扩大公民有序的政治参与，保障人民依法管理国家事务、管理经济和文化事业、管理社会事务。推进决策科学化、民主化，深化政务公开，依法保障公民的知情权、参与权、表达权、监督权”。
       中央通过强化民主执政和在基层加强人民群众直接行使民主权利这两个方面，关键就是要使民主政治在中国有实实在在的进步，特别是在遏制利益集团越来越多的渗透到政府政策制定和决策方面起到关键的作用。在中国的住房政策方面，我们就应该充分把中央高层的这些思路和想法体现到有关住房方面的法律法规、政府文件和主管部门具体的行动落实之中，不能在中国的房地产和住房政治上，使高层在民主政治方面的政治文明成果，被权力寻租的腐败官员和开发商特殊利益集团所“贪污”，使之被“虚拟化”为“空中楼阁”。
       落实到具体方面，首先就是作为政府主管部门的建设部等权力部门，在关系到数亿市民最大切身利益的住房上，要用民主政治的“新观点”，重新审视现在的住房政策和现状。要真正的加强和体现民主执政理念，正视住房政策和行政失责给人民和国家带来的重大损失。住房的制度改革，要由政府行政和开发商利益主导，重新归位到人民主导。配合全国人大，动员新闻媒体，广泛征集民意，使人民应成为决定住房政策的主体，重新打造能够代表最广大人民群众利益的新的住房政策和住房模式。第二，在各个城市基层的住房市场的具体方面，在住房建设规划、市民住房保障以及商品住房价格管制等方面，要能真正“保证人民群众直接行使民主权利，依法管理自己的事情”。这方面有很多文章可做，这里就不一一叙述。但必须强调的一点，就是尽早推出中国自己的“住房法”。使宪法赋予公民的居住权利，真正体现在国家意志之中。        第二、住房保障，市民最大的切身利益  要成为决定官员命运的“关键一票”        2006年公众对住房问题认识的“重要收获”之一，就是高房价不仅是一个单纯的经济问题，更多还是一个严峻的政治问题！对任何一个“负责任政府”来说，高房价不仅是一种行政失职，而且也是一种政治失责，甚至更是一种政治犯罪。
       这是因为，住房问题搞得好坏，不仅牵涉到中国城市的家家户户，影响面最广，而且它涉及到的群众利益关系度也最大，住房现在已经成为中国普通市民家庭最大的财产。这也决定了它理所当然的成为城市中“人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”。从这点来说，住房保障和房价的高低，也成为执政党争取民意和“票箱”的平台。这方面政策和措施搞得好，就有利于执政之基稳固；否则，则就像今天这样成为制造和加重社会不稳定的“危险因素”。因为在本质上来说，高房价不仅是对全民财富空前的“强取豪夺”，而且也是对宪法赋予人民居住权利等方面人权的最大的践踏。这也就是它为什么会成为实现社会公平正义最大阻力原因所在！
       但就是这样一个东西（高房价），竟然被众多的地方官员视为捞取政绩的捷径。这又是为什么呢？关键就在两个方面：一是在地方政府的政绩考核上，GDP成为最“过硬”的判断官员行政作为的指标。在“增长就是硬道理”的错误指挥棒下，哪个地方的GDP上去了，哪个地方官员就可能“快步前进”。另外一个方面，在政府的宏观层面，也错误的把房地产市场和住房保障这个基本的民生，片面当作了一个提升经济快速发展的“支柱产业”。住房问题的核心，应该是为公民提供不断完善的居住保障和福利。经济发展的目的，也是为了更快的幸福小康。但房地产一下成为“支柱产业”后，所有这一切就来了个本末倒置。官员们为了“增长”，不惜大肆牺牲民生，用来装点自己的“政绩”。照此推理，如果都把民生产业作为提高经济快速增长的工具，那么，大米也可以卖到100元一斤，青菜也可以卖到50元一棵，北京到上海的火车飞机票也可分别提高提高到1万元和10万元一张。连水电气这些公用事业的价格也可以十倍百倍提高。既然它们和住房一样都是民生的基础，政府可以通过房价的暴涨“加速经济的发展”，它们为什么就不能呢？更何况这些民生方面价格上涨对老百姓的影响，要比房价上涨造成的危害要小的多。但这样做，连小学生都知道是多么的荒唐不堪。既然在几块钱的粮价、菜价上涨的危害都能看的清楚，为什么对老百姓在住房保障上十几万、几十万元生活成本增加和不应该有的巨额负担，就视而不见呢！
       好在这种荒唐的政绩观，就要伴随着科学发展观下新的政绩理念的出现而“下岗”。据报道，由中央党校课题组拟议中的干部政绩考核新标准，“把过去干部考核主要依靠上级对下级，转变到以群众满意作为考核根本”。它的另一大亮点，就是对政绩进行成本分析。“不仅看取得的政绩，还要看为此付出的投入”。据了解，政绩成本的重点是分析行政成本，“其中包括决策成本和执行成本两部分”。
       涉及到住房上，今后对官员的考核就可能不会只是看GDP的高低，更要看现有的房地产市场和住房政策给公众究竟带来了什么样的影响。如果一个地方政府在房地产上的行政，给市民买房和改善居住条件上造成了极大的负担和成本提高，这个地方的官员就应该为此担当其行政失责的责任。
       在这方面，应该对建设部长和地方的书记市长等官员有具体的硬性指标。如在考核居民的买房负担时，如果房价收入比不当提高的，人大和组织人事系统就应该把它当作比矿难等安全事故更重大的行政失职事故来追究；任何一个城市，主城区（注：不能像官场上弄虚作假那样把偏远郊区县也“加权”上）市民的房价收入比超过10的，官员应该一律不得晋级提升；只有房价收入比降到8以下的，使市民相对满意的官员，才可以评优争先。以前有部电影的台词很“经典”：“妈妈是党的人，绝不能让群众吃亏”。作为一个执政为民的负责任政府，就应该让任何“让群众吃亏”的官员下岗。由于住房的好坏关系到市民最大的切身利益，所以尤其应该成为官员政绩考核的“重中之重”。哪个官员在住房问题上亏对百姓，哪个官员就应该被“一票否决”。
        据报道，西方发达国家在对政府官员的“政绩考核”上一直沿用两个评价体系。一个是政府部门的自我评价体系，另一个是社会评价体系。社会评价体现由三个方面组成，一是来自基层的公众和代表，二是媒体的评价，三是中立的社会中介机构特别是调查机构的评价。中国是否可以先从社会反响最大住房方面开始，让公众对建设部和地方政府的官员，进行一次“人民的打分”！

       第三、强化政府住房保障功能   重构国务院住房保障和城市建设部
       这几年，随着中国城市住房问题的越来越突出，政府相关部门在公众的住房保障上的“缺位”越显突出。作为国家政府的主管部门，建设部的“建设部的主要职责”令人惊奇的是竟然见不到“住房保障”四个字。只是在其“主要职责”的第六条中，写着“指导全国住宅建设和城镇住房制度改革工作；负责住宅和房地产业行业管理；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；指导规范房地产市场”。这就从政府行政体制上，造成住房保障在中国的“缺位”。因为就是建设部行政主导下的“城镇住房制度改革”，由于“人民民主政治”的“缺位”，早已成为被开发商特殊利益集团影响的产物了。这点，当今中国房地产市场和住房保障的现状可以“作证”，毕竟“实践是检验的标准”。
       其实，和世界二次大战后住房短缺的欧美国家以及六七十年代人口高峰时住房紧张的美国相比，作为世界上的人口第一大国，，当今中国城市住房问题要比他们都要来得严峻的多。经过这几十年经济高速发展，尤其是中国城市化的迅速提高，中国的城市住房问题已经达到了前所未有的地步。
       仅就城市增加的人口来说，就是一个惊人的数字。当今中国城市居民的住房，绝大多数都是占了“98年福利房改革”的光。当时政府实行的是公家房屋，由国家和单位补贴给私人，使居民可以极低的价格买到。当时中国才有城镇人口3.7942亿人，占到全国人口的30.4%。应该说，大约有近80％（约为3亿）的城市人口享受到了这一政策。这些原有的福利房，成为中国城市人口居民住房的“绝对主力”。有资料统计，就是到了2003年，房改房还是占了城市全部住房总量的三分之二以上。而以后，“房改房”除了少数“特权者”外，绝大多数百姓只能是从市场上买商品房。而到了去年底，据国家统计局公报，全国的城镇人口已经达到了5.6212亿，占到了全国人口的比例也提高到了43％，全国的城镇人口一下子比1998年增加了1.8亿多，增加了48％。
       加剧中国城市住房问题的另一大原因，还是在于原有城镇居民的住房水平比较低，人均18平方米的住房建筑面积，比中国农民的人均住房面积还要低。经过几年的经济发展和生活水平的提高后，中国正好进入了人均收入在1000－3000美元时爆发出的改善住房的高峰期。它和城市化引发的住房问题汇集在一起，使中国城市住房面临空前的“困难期”。
       但就是在这样的情况下，作为住房主管部门的建设部和各地政府，在房地产市场和中国的住房政策导向上，竟然没有丝毫应有的“作为”，反而执行了一条使开发商特殊利益集团越来越暴富、让数亿市民居住负担越来越沉重的“右倾化”路线，直接加剧了住房问题所引发的社会矛盾。
       当前，中国城市的住房问题已经到了刻不容缓急待解决之时。这首先就要从政府的职能上要有所体现。现在的建设部只是负责对房地产市场和行业的管理，缺乏了最基本的公民住房保障这项政府“最应该有的职能和职责”。在一些发达国家，政府的行政部门再精简，谁也不敢把“住房保障部”给“减掉”；而在政府部门冗员最多的中国，竟然没有这么一个政府的主管部门，这不能不说是政府行政管理上的重大失误。笔者建议，国家要像建立国资委保护国有资产一样，建立国家住房保障委员会，关心和呵护自己的国民在民生的最大的方面得到国家和政府的应有的帮助，真正的体现“权为民所谋”。如果在现在的情况下运作还困难，可以先行重新构建建设部，改组为国家住房保障和城市建设部。总之，政府在住房保障上应该“大有作为”。        第四、打破开发商垄断   建立全新的住房供应模式
       在现在城市人口急剧增加、原有的市民也正好处在“小康阶段”改善住房的高峰期的合力夹击下，中国城市居民对住房的高度需求和现有的开发商暴利高价的房地产市场，已经形成了越来越尖锐的矛盾。开发商房地产市场商品房开发和建房土地使用权的垄断，已经越来越成为引发住房问题成为数亿城市居民民生主要矛盾的“导火点”。
       在现有开发商模式下的住房供应和高房价已经远远和普通市民的消费水平脱钩、市场强大的有效需求被开发商寡头的垄断暴利市场“残酷打压”并形成尖锐的社会矛盾之时，中国也就到了一个住房模式创新发展的非常紧迫的时期。
       中国虽然是社会主义制度，但在房地产市场上却“奇怪”的被寡头垄断的开发商这个特殊利益集团所操控。这样的“寡头垄断”，就成为当今中国房地产市场和住房保障上一切问题的“市场祸水”。
       在西方发达的国家，住房市场从来就不被一个搞暴利的特殊利益集团所操控。不仅国家的反垄断法等经济上法律法规所不允许，而且“住房法”等民生上的法律保障，也使房地产的暴利没有存在的空间。在这些国家住房生产和供应的市场上，采取的是一种开放的态度。哪一种模式更能为公民提供成本低、品质高的住房，哪一种模式就更能得到政府的支持和帮助。
       制度健全、经济发达的西方国家的住房生产和供应，主要由政府开发生产的社会公房、公众自己联合的合作建房（相当于我们的“自建房”）以及盈利性建筑公司（像中国特色的开发商这样的“中间商”，在发达国家是没有市场的）商品房。尤其是每当国家的住房成为严重的社会问题的时候，住房的市场供应，就主要由政府开发的社会公房和公众自己的住房合作社来担当。这是国际上低成本解决国民住房问题的一条重要的经验。
       但在公有制下的中国，在国家主管部门和地方政府的“导向”、特别是开发商利益集团的“作用”下，房地产市场却被后者所一家独霸。甚至在中国城市的住房问题已经成为严重的社会“不安因素”之时，开发商独家垄断的“行规”还在继续。这就极大的加剧了住房的社会矛盾。这里的关键所在，就是建房土地使用权不是对所有人都公开，恰恰是最需要解决住房的国民，在市场上没有受到公正和公平的对待。而土地使用权之所以成了开发商的“专利”，恰恰就是政府主管部门“行政胡为”导致的结果（没有任何国家法律法规规定只能由开发商来垄断住房土地使用权）。这种政府住房行政部门成为开发商利益集团“代表”的状况，已成为中国实行和谐社会住房保障制度的“政治障碍”。
       中国的住房市场要满足人民的要求，真正代表最广大人民群众最大的切身利益，就必须首先打破开发商的商品房开发和建房土地使用权上的垄断。真正使人民的土地用于造福人民。温州一个“迂回的自建房”，就使得人们清楚的看见打破开发商寡头垄断，可以给社会和公众带来的诸多好处。所以，在中国房地产市场的当务之急，就是打破房地产市场的商品房只能由开发商一家生产的“寡头垄断”局面，彻底放开房地产市场在最重要的土地资源和商品房生产上寡头垄断和完全垄断。
       只有放开居民住房的开发权，建立多重住房生产供应模式的市场竞争态势，才能打破开发商对建房土地使用权和商品房供应的垄断，才能真正的打破住房市场的垄断和高价。在当今的中国，包括国家“政府开发”和个人合作建房的非赢利建房模式，不仅具有无比广阔的市场，而且也是社会和谐的“安定剂”。这里，不仅政府开发建房和个人合作建房要享有和开发商同样的“市场待遇”，而且还应该根据市场供应对象的不同，在土地规划和政府税收方面享有更多的优惠。
       总之一句话，谁能够使老百姓以最低的成本、获取性价比最好的住房，谁就应该是我们力推的住房新模式。人民受益的多少，是我们选择好的住房模式的唯一的标准。        第五、“为富人盖房”开发商用地不能超一成   土地资源配置需更显社会公平
       既然我们鼓励和开放城市建房的市场，鼓励包括国家政府开发、个人合作建房和开发商等多种模式在住房市场上“开放竞争”，就会存在一个城市建房土地的分配使用的比例问题。在一个城市里，究竟多少的土地应该给国家开发，又有多少的土地可以给个人合作建房，另外，还有应该留给开发商多少土地。
       号称“地产总理”的某开发商“大嘴”说，开发商只应该给富人盖房。那么，人民就应该“成全”他，不要让这种房地产暴利的来和人民争夺房地产市场最核心的资源。最应该做的，就是把过去由开发商一家独霸的城市建房土地资源，按照和谐社会公平、正义的原则，根据不同社会成员对城市对社会资源占有的不同，重新进行公正的分配。
       社会主义国家城市的土地资源，本来就属于全民所有，市民不管是“先富阶层”，还是“中低收入者”，都有公平的享有土地的权利。生活水平的不同，只能使你房屋的建造水平有所不同。富裕阶层可以盖每平方米造价数千元的豪华别墅，低收入者也可以盖每平方米只需花两三百元造价的简室陋屋。但他们在城市土地使用权的享有上是公平的。真正的社会主义社会，不是那种把穷人赶到乡下、使城市成为富人花园的“两极分化”的社会。
       也正是因为如此，城市中的市民，人人都应该公平的享有“主城区”土地使用权的权利。
       实际上，这几年开发商的暴利高价的住房市场模式，使各大城市的“主城区”的新盖商品房的土地，不少都已成为富人集聚地。富人阶层不仅在城市中“过度”的占用了市民应该平均使用的土地资源，而且他们在住房消费上也基本上得到完全满足。现在再为他们盖房，更多的起着一种“拾余补缺”的作用。从批量规模来说，开发商只为富人盖房的“特色服务”，“历史使命”基本上已经完成。富人要想再提高住房的档次和水准，可以不和普通市民争夺城市“主城区”的土地资源，到郊外建别墅和高档房。
       所以在城市新的住房市场开发中，只为富人盖房服务的开发商，搞房地产暴利的特殊利益集团，他们的使命已经终结。在新的一场房地产的大发展中，住房主要面向的市场的普通的公民，这就没有了那些只给富人盖房人的事。
       所以，在今后的城市建房土地使用权的出让中，主要应该是面向政府的住房建设公司（用于社会公房建设和经济适用房建设）和个人住房合作社。但像“房地产大嘴”那样的开发商，就不用他们“掺和”了。最多，富人在郊区的土地上盖别墅之类的高档房的时候，可以让他们来参加土地使用权的竞争。但就是不知道，过去已经深受过开发商暴利盘剥的中国新的“中产者”，是否还愿意再一次受到中国暴利开发商的“豪夺”。这里重要的一点，就是在城市土地的“出让”中，要按照市民不同阶层构成的情况，按照他们所选择的不同的建房模式，根据公平的原则，进行土地的“分类供应”。不能谁给钱多，土地就由谁来瓜分。法律，没有赋予政府的官员有这样的权力。        第六、建立以国家为主的住房生产新模式   使政府在经适房和廉租房供应上有“大为”
       作为一个负责任的政府，在关系到数亿中国市民的住房保障的供应上，理应不遗余力。特别是要探讨如何让市民在利益关系最大的住房上，怎样才能最小的成本，赢得最好的效益，使更多的普通百姓享受到住房小康的“幸福生活”。
       但在实践中，现在政府主管部门推行的，却是一种成本最高的住房模式。“温州自建房事件”证明，明明是合作建房每平方米只需花4000多元的事，政府的房地产主管部门却硬是规定，要老百姓多花一倍左右的钱，从暴利的开发商手上买高价房。究竟是什么原因，使本该代表人民利益的政府部门，成了开发商暴利的“帮凶”。
       记得若干年以前，改革开放的初期，当时政府组织下属公司进行城市小区的成片开发。当时老百姓拿到手的新房房价，几乎就等于政府建设公司的开发成本。没有什么人像今天开发商这样，“中间一过手”，不仅使房价涨了一倍左右，而且还使亿万市民成了他们高房价的“房奴”。那么，为什么今天的有关政府部门，在老百姓住房保障上就成了“甩手掌柜”？是政府组织建房开发这种模式在现在的市场经济下“不合时宜”了吗？非也。在上一篇介绍国外政府住房保障的成功经验时，我们就知道了不少生活水平居世界前列、市场经济高度发达的国家，政府建房的保障模式还是继续成为一种保障公民住房的“生力军”。
       就拿被称为“世界上解决住房问题最好的国家”新加坡来说，它85％以上的居民都居住在有政府提供的组屋（相当于我们的经济适用房）里。但可能很少有人知道，这些占据了国家住房开发总量近9成的组屋，从规划、建筑、分配、出售到租赁，都是由新加坡政府的国家建屋局直接操作。为了保证组屋的公利性和非赢利，新加坡这么一个只有400多万人口的城市岛国，国家建屋局的聘用的职员就有4－5000人。不知道读者注意到没有，负责为近9成国民提供住房的新加坡政府建屋局，职员人数占国民总人口的比例，仅仅只有万分之一略多。而同样为近九成市民提供商品住房的中国房地产开发企业，他们中作为老板的开发商人数，就占了中国城市人口总数的万分之五还多。中国市民不仅人均“养”的开发商老板，要比新加坡国家建屋局的职员占全国人口的比例还大，而且中国的买房人还要为这样 “暴利成性”的开发商，多付出不知道要比世界上同行和和国内社会的平均利润率高出多少倍的“超额暴利”。
       如此高成本的开发商住房模式，对并不富裕的中国市民来说，还有多少存在的必要吗！
       对大多数普通的城市居民来说，经济适用房和廉租房，是他们改善居住条件、提高住房水平的唯一市场。从这点来说，中国住房市场今后的发展，应该继续实行对普通市民提供经济适用房为主、对低收入群体提供廉租房的政策。谁不认清这样的“国情”，谁就一定会被人民所抛弃。        第七、对关系到市民最大切身利益的住房价格   实行强力有效的价格管制
       众所周知，住房不同于一般的商品，具有公民的居住权利保障和提高人类生存环境的“公共品”的功能。在市场经济成熟、社会法制健全和住房保障完善的国家，商品房的利润率大都低于社会的平均利润率。但在中国，在住房问题十分突出的今天，商品住房的利润率竟然高达30－50％以上，这不能不说是一种政府有关部门的失责。
       在中国的房地产市场上，有一个很奇怪的现象。一方面，住房需求的市场很大，新市民的买房需求和老市民改善居住条件的渴求都集中在一起。据统计，中国城镇每年只有新建15亿平方米的新建商品住房，才能满足这两股巨大的需求。但就是在现在开发商垄断的房地产市场上，每年仅仅只供应了真实住房市场需求的四分之一稍多（4亿平方米左右），中国的房地产市场竟然还出现了一个多亿的“空置房”。除了北京以外，这些“空置房”并不是因为开发商要囤积，卖更高的价，而是市场的房价实质上大大的超出国民的承受力。公认的一个现象是，70－80％的普通市民买不起房地产市场的高价房。因为就是按照“初级小康的住房保障”（人均30平方米），在众多的大中城市买一套住房的价钱，不仅超过了国际公认的房价收入比7的“难以承受”指标，而且甚至还是它的数倍。
       由商品住房价格失控而引出的社会问题，已经成了城市中最大的不和谐因素。尽管国务院及政府各部门近几年在抑制房价上下了一道又一道的“金牌”，但最后还是“落空”。在这样“市场无形的手”失效的情况下，政府的“有形的手”，“该出手时就应出手”。最直接的一招，就是对商品房的价格和利润水平，进行强力而有效的管制。因为容忍房地产寡头的高房价暴利，实际上就是纵容他们对公众财富的掠夺，就是纵容他们对市民的“价格勒索”。
       其实，对商品房价格进行严格的价格和利润管制，在我国是“有法可依”的。在前面的文章中，笔者也从价格法的角度进行了论述。另外，不少地方政府文件，也具体规定了商品房的利润率。但在开发商利益集团的“作用”下，这几年各地商品房价格管理的政策，被“官员”不声不响的“消除”了。人们要追问的是，究竟是谁给他们的权利，在行政执法工作中置基本民生于不顾，为开发商大开“暴利”的闸门！笔者曾经专门就商品房价格管理的有关政策，询问过地方有关的物价部门。得知这些政策并没“失效”，之所以在具体的工作中“未执行下去”，有的是物价部门相关人员自己被利益集团“收买”，还有的就是，“上峰”的一个电话，就使得所谓的“政策文件”成了“一纸空文”。现在，对暴利高价房的管理，不能再出现“有法必依”的失控状态了。        第八、建立全民住房信息系统   使特权者交资源占用税，使弱势群体得以保障
       在暴利高房价被“打下”后，紧接着的一个重要的问题，就是人民好不容易争取来的“合理房价”，究竟应该被谁所享有。因为这方面的“配套政策”不落实，所有的努力成果，就会被“炒房者”蚕食。
       这里就同样有一个公平享有城市建房土地资源的问题。而要做好这方面的事，首先就必须在全国建立一套像户籍登记制度那样周全的土地使用登记制。现在随着就业的全国化，人员的流动也越来越大。这就使经济发达地方的城市土地资源变得更加稀缺，而一些人口流出省市，土地资源就更加富裕。为了合理的调节全国的住房土地资源，应该建立一套透明的、并可以“换算”的国民建房土地使用系统。如：首先根据户籍登记，先在当地享有人均30平方米的经济适用房购买许可。这样就保证国民人人享有宪法赋予的居住权利。在这个基础上，再根据市场的办法，进行经济适用房使用许可的“调节和换算”。如果你迁居了另外一个新的城市，但原来的城市的“经济适用房使用许可配额”还没供应上，你就可以通过市场调剂的方法进行互换。这方面还可以进行深入的探讨，需要建立一套极为系统科学的方法，关键的目的，就是不能使一个人在多个地方都享受了经济适用房。
       特别要指出的是，这几年来，有的人利用特权，福利房、经济适用房和集资房等搞了一套又一套，无偿占有了本该属于公众的宝贵的土地资源。这样的人，应该成为土地资源占用税的主要被征收者。这里还有另外一个重要的问题，就是人均30平方米的经济适用房的使用许可，在一个城市中，应该是平均房价的结果，毕竟在同一城市中，有的市中心的每平方米的房价，等于郊区的3－4倍。当初房改之时，相当多的官员就利用这方面的“空子”，发了一笔“房改的横财”。        第九、城市“主城区”要成为全体市民共享的乐土   不应成为富人的“花园”
       在现今某些地方的房地产市场调控中，出现了一种奇怪的现象，就是越是“主城区”，房子就可以建造的越大，反而在市郊偏远地方，却规定住房建设不能超过90平方米。地方政府为什么会出台如此“反其道而行之”的规定呢，关键就是在这些官员的思维中，城市的“主城区”，应该为包括官员阶层自己在内的“先富阶层”服务。
       实际上，早在前几年就有学者指出，中国的居住的郊区化，恰恰在走上了一条与城市发展规律相反的道路。在发达国家，是中产阶层为了居住的更加舒适，搬到了郊区居住。他们一家都有好几辆车，工作和生活交通距离的增加，对他们的生活成本和工作成本不构成影响。但在中国就不同了。被迫搬到郊区去的，是那些买不起市区商品住房的中低收入者。可以说，他们是被高房价“赶到”了乡下。而交通时间的增加，使他们的工作成本、就业成本和生活成本都大大的增加，进一步扩大了中低收入者贫困化的可能。
       在我们城市的“主城区”，首先应该体现人人在建房土地使用权上平等。城市“主城区”的建房，首先应该保证让绝大多数市民的居住，然后才是考虑富人居住条件的生活改善。实际上，中国的富裕阶层，应该在不与普通公民争夺城市稀缺土地资源的情况下，把自己的豪宅（或者是第二套住房）建到郊区去。这即可大大改善先富阶层的住房条件，又可使城市的“主城区”为更多的普通市民服务。        第十、靠转让土地使用权暴富违宪   必须对开发商征收暴利税
       在我国的宪法第十条中，清楚的写着“城市的土地属于国家所有。…任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
       我们就对照宪法对土地的这几条“定性”，看看现在中国的开发商通过对城市建房土地使用权的垄断获取暴利，究竟是“合法”，还是“违宪”。
       首先，在我们的商品住房的买卖中，最主要的，究竟是“买房”，还是“买地”。相信看了前面文章的读者知道，开发商卖的就是“土地”。尽管它是土地使用权之间的转卖，但“70年使用期”的实际意义，就如同土地所有权的买卖。这是其一。第二，宪法规定的土地使用权的转让，是要在依照法律规定的基础上进行的。这里就存在了一个根本的问题，在现在的开发商土地使用权的转让中，有哪条中华人民共和国的法律规定，开发商可以通过这样的转让，赚取百分之几十、甚至百分之几百的超额暴利。更何况，土地的“主人”，正是被开发商暴利剥削的对象。这样就引来第三个问题，如此依靠对土地使用权垄断而暴富的开发商阶层，还能算的上是宪法所规定的那样“必须合理地利用土地”吗！
       所以，在土地使用权转让上出现“一个特殊利益集团暴富，伴随着几亿市民的财富的锐减”，本来就不是一个社会主义制度应有的现象。开发商靠垄断土地使用权转让而暴富的“致富链”，是中国宪法的本质精神所不容的。从某种方面来说，开发商靠土地敛财的“惯例”已经违宪。  
       既然开发商暴富的基础，是在倒卖公民居住权的基础上实现的。老百姓就不能白白被剥削，就必须有追讨的机制。这种对公民权利侵犯的“原罪”，是没有任何官员可以用人民的名义“赦免”的。
       此外，既然土地是全民的，就应该在土地使用权上，全民利益共沾，因土地而获取的利益，就应该为全民共同享有，而不是成为杀贫济富、全民财富洗牌的工具。正是建立在这样的思考上，笔者建议，对依靠全民土地获取暴利、并使市民成为最大受害者的开发商，征收最严格的暴利税（或全民资源增值税）。使人民的土地，真正成为造福人民的工具。
       对开发商征收“暴利税”，不仅可以从根本上使开发商“失去”了牟取暴利的“冲动”，而且也保证了全民的土地，不再成为开发商个人暴富的工具。
       一旦中国没有人再用公众的资源，成为某个特殊利益集团暴富的“金矿”，中国社会的和谐和公平，就开始变成真正的现实。
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